深圳这大型旧改二期要拆了，“钉子户”征收补偿方案出炉！限90天

坪山马峦街道江边片区城市更新单元继一期东关珺府2020年推售后，二期近日有了实质进展，二期钉子户也要征收了！在近日公布钉子户的征收补偿方案！

近日，坪山区人民政府发布《坪山区马峦街道江边片区城市更新单元（二期）未签约部分房屋征收补偿方案（征求意见稿）》征求意见情况及修改情况。根据公布的征求意见情况显示，鉴于提出的意见做出了解释说明，《补偿方案》不作修改，因此也就确定了要实行的《补偿方案》。

据《补偿方案》内容显示，江边项目二期位于坪山区马峦街道比亚迪路与马峦北路（规划）交汇处东北方向，拟拆除重建用地面积为53645.51平方米， 总建筑面积为66730.41平方米（其中住宅66247.09平方米、办公483.32平方米）。

目前，经核算，江边项目二期住宅类房屋物业权利人签约比例为96.4%。经行政调解，5户物业权利人仍未能与市场主体就搬迁补偿达成一致。也就是二期仍有5户未签约，导致项目无法继续开展，开工建设遥遥无期，严重影响到了更新片区规划落实和公共利益的实现。

因此依据《深圳经济特区城市更新条例》第三十六条的规定，签约人比例已经不低于95%，因此对未签约住宅类房屋依法实施征收。

签约期限90天：

本项目签约期限为房屋征收决定公告之日起90日内（含90日）。签约期限内达不成征收补偿协议的，或者被征收房屋所有人不明确的，由房屋征收部门报请深圳市坪山区人民政府作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 

另外，90日内完成签约、 按期腾空、交付房屋的，按不超过房屋征收补偿协议确定的补偿金额的5%作为征收奖励；逾期签约和不签约的，将不再给予征收奖励。

涉5户权利人，8栋建筑：

本项目红线范围内涉及五户权利人，需征收住宅类建筑共计8栋，占地面积651.06平方米，总建筑面积约2,388.92平方米；未建宅基地面积90.66平方米；涉及临时性建筑物3处，合计投影面积约122.54平方米，以及其他构筑（附 属）物、青苗等。

5户未签约权利人的征收补偿标准：

一、未建宅基地补偿

（一）属于原村民未开发建设的宅基地

参照“若干意见”原村民未建宅基地的补偿标准并结合坪山区的补偿原则进行补偿，计算公式为：480㎡×100%住宅用地公告 基准地价÷100×宅基地面积（超过100㎡的按照100㎡计算）。

（二）属于非原村民占有使用的未开发宅基地

合法部分参照“若干意见”原村民未开发建设的宅基地补偿标准实施。

二、房屋征收补偿

（一）住宅类房屋补偿

1、货币补偿。被征收房屋的补偿价格由具有相应资质的房地产价格评估机构依法评估确定或以房屋征收补偿基准价格确定， 并根据“342 号文”附件进行补偿。

2、产权调换。

住宅类房屋的被征收人选择产权调换的，按照如下方式给予产权调换：

（1）经产权登记的房屋

以非商品性质住宅房屋进行产权调换的，其所调换房屋产权仍受相应限制。

①符合原村民非商品住宅建设用地标准（原村民一户一栋）， 不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换，超出部分按照 “第342号文”附件有关规定给予货币补偿。所建房屋建筑面积未达到480平方米的，可按照建筑面积480平方米给予产权调换， 差额部分面积由被征收人按产权调换房屋的成本价购足。

②非原村民的房屋：以产权证书为产权调换基本单位，按不 超过建筑面积150平方米的部分给予产权调换。

（2）未经产权登记的房屋

房屋征收范围内未经产权登记的建筑，属于《决定》第二条规定范围，尚未进行处理的，按照下列规定进行产权调换：

①符合原村民非商品住宅建设用地标准的（原村民“一户一 栋”）

对符合原村民“一户一栋”身份，且未享受政策但实际拥有多栋房屋的，对没有申报“一户一栋”建设记录的，其可选择一 栋符合“342 号文”规定处理范围的房屋作为“一户一栋”补偿对 象；对存有申报“一户一栋”建设记录的，按已申报为准。

按不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换，所建房屋建筑面积未达到480平方米的，不超过建筑面积480平方米的部分给予产权调换，在被补偿人已建成部分全部选择产权调换为安置房的前提下，对于未建足480㎡的部分，被补偿人可按照产权调换房屋的成本价购足。

②非原村民

不超过建筑面积150平方米的部分给予产权调换。

（二）非住宅类房屋补偿

1、原农村集体经济组织继受单位所建的生产经营性、商业办公类建筑位于非农建设用地范围内的，按照被征收房屋的价值扣减10元／平方米的罚款以及10％公告基准地价进行补偿；位于非农建设用地范围外的，按照被征收房屋的价值扣减20元／平方米的罚款以及100％公告基准地价进行补偿。

2、原村民、其他企业单位或者非原村民所建的生产经营性、 商业办公类建筑按照被征收房屋的价值扣减30元／平方米的罚款以及100％市场评估地价进行补偿。

（三）房屋面积与用途认定

被征收房屋的建筑面积与房屋用途的认定，以房地产权证书、 房地产登记簿记载的面积和用途为准；但房地产权证书记载与房 地产登记簿记载不一致的，以房地产登记簿记载为准。

房地产权证书、房地产登记簿未记载或者记载不明的，可以根据合法有效的竣工测绘报告认定房屋建筑面积，根据合法有效的规划证明文件认定房屋用途。

根据前款规定仍无法认定被征收房屋的建筑面积的，应当根据“第 342 号文”的规定进行测绘。

三、其他补偿、补助费用

（一）临时建（构）筑物及地上附着物 

对房屋以外的构筑物、其他附着物等货币补偿的金额，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构以重置价评估确定。

（二）青苗、花木 

青苗、花木补偿标准根据《深圳市征用土地实施办法》（深府（2002）121 号）规定执行。

（三）室内自行装修装饰

被征收房屋室内自行装修装饰补偿费补偿，按照评估确定的重置成新价给予补偿。

室内装修装饰由承租人投资的，出租人与承租人无约定或者不能达成协议的，房屋征收部门应当向出租人支付装修装饰补偿费；出租人与承租人有约定或者达成协议的，按约定或者达成的协议处理。

（四）未封闭或半封闭的凹（凸）阳台、柱廊、走廊、檐廊和滴水

1、未封闭或半封闭的凹（凸）阳台、柱廊和走廊，按规定属可计算面积部分，给予产权置换；属不可计算面积部分，在扣减建造成本及相关地价罚款后按市场评估价给予货币补偿，不予产权置换。

2、檐廊

按其水平投影面积，在扣减建造成本及相关地价罚款后，按市场评估价给予货币补偿，不予产权置换。

3、滴水

按全面积给予重置价补偿，此处的重置价是指滴水所在房屋的重置价。

（五）置业补助

住宅房屋的被征收人选择货币补偿，但被征收房屋经评估的补偿价格低于该房屋在产权调换情况下本次房屋征收提供的所有产权调换房屋的平均市场评估价格的，房屋征收部门应当将该价差部分作为置业补助支付给被征收人。

（六）搬迁费

1、按被征收房屋本体的建筑面积计算，参照以下标准给予搬迁费：

2、被征收人不同意参照搬迁费用标准的，可以委托具备法定资质的评估机构对须搬迁的生活用品、办公用品、机械设备和库存产品的搬迁费用进行评估。不能搬迁或者拆除后无法恢复使用的，按评估确定的重置成新价给予补偿。

3、对非政府投资的市政公共设施、管线，征收后给予还建且产权仍归原投资单位的，不予另行补偿。

4、征收住宅房屋，征收人以期房产权调换或者经征收人认可需要二次搬迁的，应当给予二次搬迁费用，并一次付清。

（七）临时安置费

1、实行产权调换的住宅房屋，被征收人自行安排住处临时过渡的，征收人应当参照同类房屋市场租金按月支付临时安置费， 支付临时安置费的计算期限为，自搬迁之日（全部搬迁完毕并且 征收人办理移交手续）至产权调换房屋交付使用之日，另外再加3 个月装修期临时安置费。

因征收人的责任，延长过渡期限的，应当自逾期之月起增发临时安置费，逾期1至3个月时按原临时安置费标准增发50%， 逾期4至8个月时按原临时安置费标准增发70%，逾期9个月以上时按原临时安置费标准增发100%。

2、实行货币补偿的，给予3个月市场租金的临时安置费。

3、被征收人使用征收人提供的周转房的，征收人不支付临时安置费。

（八）停产、停业补偿费

经征收人核实，因征收引起停产、停业的，给予停产停业补偿费。按照下列情形及相应标准支付：

1、能提供与征收决定发布日期前间隔3个月以上时间有登记、 备案凭证的房屋租赁合同的住宅房屋，按市场租金给予6个月的一次性租赁经营损失补偿。无登记、备案凭证的房屋租赁合同的出租住宅房屋，不给予租赁经营损失补偿。

2、征收合法经营性房屋引起停产、停业的，根据被征收房屋的区位和使用性质，按照下列标准给予一次性停产、停业补偿费：

能依据完税证明提供利润标准的，给予6个月税后利润补偿； 不能提供利润标准的，按上年度同行业月平均税后利润额计算或者按同类房屋市场租金，给予6个月的补偿。

3、给予停产停业补偿费的经营性房屋，应同时符合但不限于以下条件：

（1）被征收房屋用途经确认为生产经营性房屋或为擅改商业房屋；

（2）有与被征收房屋同一地址的《工商营业执照》《税务登记证》等经认可的相关经营性证明文件。

（九）擅改经营性用途适当补偿费

征收产权性质为非经营性用途或者工业用途房屋，未经规划国土部门批准擅自改为经营性用途，但已依法取得营业执照的， 除按照原用途予以补偿外的适当补偿标准：

1、能提供与征收决定发布日期前间隔3年以上的工商营业执照的，补偿：（现经营性用途房屋租赁市场租金-原用途房屋租赁 市场租金）×擅改部分建筑面积×36 月（即3年）。

2、能提供与征收决定发布日期前间隔不到3年的工商营业执照的，补偿：（现经营性用途房屋租赁市场租金-原用途房屋租赁 市场租金）×擅改部分建筑面积×间隔月份（不足1个月的按1个月计算）。

（十）征收奖励

被征收人在征收决定所规定的时限内签订补偿协议，按期腾空、交付房屋的，按不超过房屋征收补偿协议确定的补偿金额的5%作为提前征收奖励；逾期签约和不签约的，将不再给予提前征收奖励。

5户未签约权利人的房屋安置方案：

一、区位 

本项目被征收人符合产权调换的，可选择坪山区范围可供置换的房源进行置换，坪山区现有安置房源有倚湖居、香江花园、竹 韵花园，最终可选房源以选房当日房源为准。

二、数量 

对符合本方案规定可以选择产权调换方式的被征收人，按照产权调换的标准提供安置房。

三、套型面积 

安置房套型面积与本方案换算后应补偿给被征收人的产权调换房屋套型面积相近。

四、产权调换方式面积结差

产权调换房屋建筑面积超过应补偿建筑面积的，超出面积部分以产权调换后房屋市场评估价格结算差价；被征收房屋市场评 估价高于产权调换房屋市场评估价的，以市场评估价的差额结算差价。

坪山大型城市综合体，分三期开发！一期东关珺府2020年入市

坪山区马峦街道江边片区城市更新单元已列入《2012年深圳市城市更新单元计划第五批计划》。

江边片区城市更新单元位于坪山区马峦街道江岭社区，东临江岭路，西靠马峦北路，南临东城环路，北接远香路。

该项目于2013年11月取得规划批复文件（深规土〔2013〕673号），并分别于2018年7月和2019年6月取得规划（修改）批复文件（深坪府函〔2018〕891号、深坪府函〔2019〕649号）。

批准更新单元拆除范围用地面积为188194.5㎡，开发建设用地面积为119395㎡，规划总建筑面积为542750㎡。

整体分三期开发建设，将建成集商品住房、商务办公、商业、教育等多业态于一体的大型城市综合体。该更新项目一期为东关珺府项目。

东关珺府于2020年11月开盘，推售915套住宅，主推户型建面约68-144㎡，备案均价3.96万/㎡，备案单价区间在3.6-4.3万/㎡，备案总价区间在260-586万/套，带装修交付。

同时，与周边同是东关集团主导开发的江岭广场、三洋湖工业区、三洋湖旧村等三大更新项目。

共同铸造约200万㎡的新兴大城，打造为坪山中心片区商住综合门户。

江边片区更新项目效果图：

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