谢逸枫：政策利好！房地产市场边际改善势头逐步明显

文/谢逸枫

7月18日，一组国家统计部门数据显示，2024年上半年新建商品房销售面积4.7916亿方，同比下降19.00%（前5月同比下降20.3%、前4月下降20.2%、前3月下降19.4%），比上月跌幅收窄1.3%，预计下半年销售面积跌幅收窄。

2024年上半年新建商品房销售额4.7133万亿元，同比下降25.00%（前5月同比下降27.9%、前4月下降28.3%、前3月下降27.6%），比上月跌幅收窄2.9%，预计下半年销售额跌幅继续收窄，意味着销售面积、销售额已经连续下降30个月。

2024年上半年全国商品房价（平均价）9837元/平方米（前5个月9733元/平方米、前4月9595元/平方米、前3月9421元/平方米），目前全国商品与住宅平均价绝对值呈现持续上涨的趋势，表现出逐渐出企稳、触底的迹象信号。

2024年上半年全国商品房价9837元/平，环比上涨1.06%，同比下降7.4%（前5月同比下降9.2%、前4月下降9.2%、前3月下降7.6%），跌幅比上月收窄1.8%。全国住宅房价10288元/平，环比上涨1.5%，同比下跌6.7%，跌幅收窄2.8%。

从城市维度看，2024年6月70城市新建商品住宅销售价格环比下降0.67%，同比下降4.9%，降幅较5月分别收窄0.03%、0.6%。二手住宅销售价格环比下降0.85%，同比下降7.9%，降幅较5月分别收窄0.15%、0.4%。

当前房地产行业面临的主要问题为史上最宽松政策下开发投资依然在收缩，具体表现为前6月房企新增货值、拿地总价和可建面积大幅度下降，国企收储存量商品房难以成为“去库存”核心渠道，市场销售持续下跌，购房需求弹性变大。

笔者认为，上半年投资额持平，施工面积、竣工面积指标跌幅扩大，新开工面积、商品房销售面积、商品房销售额、房价、房企到位资金、土地购置金额、土地购置面积、国房景气八项指标跌幅收窄，说明房地产市场复苏势头逐步显现。

517房地产新政一月后，市场最大的变化，就是投资额持平，施工面积、竣工面积指标跌幅扩大，新开工面积、商品房销售面积、商品房销售额、房价、房企到位资金、土地购置金额、土地购置面积、国房景气八项指标跌幅收窄。

预期与信心修复基础缓慢，市场反应平淡无奇，没有出现明显的根本性变化，量价没有扭转下降的局面。一方面是517房地产新政还在落实过程。另一方面是居民收入、预期修复与信心的恢复还需要时间。因此，未来新政效果还需要观察。

其中房价（平均价）收窄，是因为商品房销售金额上升，不排除是结构性的持平现象。从十项房地产市场核心数据来看，房地产市场依然处于比较明显的持续探低、筑底、深度调整过程中，未来房地产政策需要更加宽松、加码。

第一是投资额，跌幅持平。上半年全国房地产开发投资5.2529万亿元，同比下降10.1%（前5月同比下降10.1%、前4月同比下降9.8%），累计连续下降27个月（2年3个月）。2022年下降10.0%、2023年下降9.6%，跌幅持平，意味着三大工程逐渐发力。

上半年住宅投资3.9883万亿元，同比下降10.4%（前5月同比下降10.6%），跌幅收窄0.2%。办公楼2160万平方米，同比下降5.6%，跌幅扩大0.5%。商业营业用房3611万平方米，同比下降13.2%（前5月同比下降12.2%），跌幅扩大1%。

单月数据看，6月全国房地产开发投资1.1897万亿元，环比提升22.3%，同比下降7.4%（5月同比下降4.7%），跌幅较上月扩大2.7%。自2022年3月开始下降，单月连续下降29个月，呈现跌幅扩大。预计三大工程继续发力，下半年收窄。

跌幅处于相对较低水平，行业整体基本面未扭转，市场各方主体信心不足，投资下行压力大。一方面是债务、交房、信用的问题没有解决，影响基本面。另一方面是基本面超跌，居民收入持续下降与信心没有复苏，修复缓慢。

按照物业类别投资上看，商业营业用房同比跌幅明显，跌幅扩大；商品住宅投资同比跌大，跌幅扩大；办公楼同比跌幅扩大。其中住宅投资占总投资比重超过75%，说明住宅依然是房地产市场最主要的投资。

按照地区区域来看，其中东北地区跌幅最大，下跌20.3%，其次西部地区跌幅12.1%，再次中部地区跌幅10.8%，东部地区跌幅最小为8.9%，跌幅扩大0.1%。其中东部地区投资比重60%，说明房企投资分化，聚集核心一二线城市。

上半年房地产开发投资跌幅持平，整体尚未修复，房企投资意愿较低，受供应端、销售端、债务端、资金端、库存端影响，投资总体处于萎缩状态，政策效果不明显，未来需要三大工程、融资协调机制、住房保障再贷款加大落实力度。

第二是供应端，跌幅扩大。上半年房企房屋施工面积69.6818亿平方米，同比下降12.0%（前5月同比下降11.6%、前4月同比下降10.8%），跌幅扩大0.4%，累计连续下降30个月，2022年下降7.2%、2023年下降7.2%，说明政策传导到投资、供应端效果缓慢。

上半年住宅施工面积48.7437亿平方米，同比下降12.5%（前5月同比下降12.2%、前4月同比下降11.4%），跌幅扩大0.3%。办公楼2.8595亿平方米，同比下降9.3%，跌幅扩大0.2%。商业营业用房6.0690亿平方米，同比下降12.3%，跌幅扩大0.3%。

单月数据看，自2021年8月开始，单月连续下降36个月，呈现底部未修复完成态势，同比降幅扩大的趋势，说明房地产市场修复非常缓慢。主要原因是去年基数高、新开工、竣工面积、商品房销售面积的持续下降及商品房库存不断上升。

上半年房企房屋新开工面积3.8023亿平方米，同比下降23.7%（前5月同比下降24.2%、前4月同比下降24.6%），跌幅收窄0.5%，同比累计连续下降33个月，2020年-2023年分别下降1.2%、下降11.4%、下降39.4%、下降20.4%，呈现边际改善效应，修复调整中。

上半年住宅新开工面积2.7748亿平方米，同比下降23.6%（前5月同比下降25.0%、前4月同比下降25.6%），跌幅收窄1.4%。办公楼964万平方米，同比下降28.7%，跌幅扩大3.8%。商业营业用房2381万平方米，同比下降29.3%，跌幅扩大2.3%。

单月数据看，6月新开工面积7933.47万平方米，环比增长20.57%，同比下降21.9%（5月同比下降22.6%），跌幅较上月缩小0.7%。自2021年7月新工面积开始下降，单月连下降35个月，底部修复态势，修复速度缓慢，政策传导效果差。

上半年房屋新开工面积累计同比跌幅有所收窄，出现一定边际改善，总体规模处于历史低位。当前融对改善房企开工能力作用不明显。近期一个新情况是，一些企业为了控成本或考虑后续市场，在开工方面有所放缓节奏。

新开工延续了2021年以来低位运行的走势，企业开工意愿未有明显的提升和好转。主要是市场销售疲弱，企业现金流压力未缓解。过去几年的集中供地中接近半数土地被城投所拿，城投本身开工率较低，一定程度拖累了新开工的修复。

目前房企的工作重心在于商品销售和去库存，导致新开工数据跌幅扩大，主要和过去几年房企购地面积、金额的数据下行是有直接关系的。房企的新开工项目的减少，及国企央企、城投的项目新开工缓慢，过去三年的拿地，开工不足15%。

上半年房屋竣工面积2.6519亿平方米，同比下降21.8%（前5月下降20.1%、前4月同比下降20.4%），跌幅扩大1.7%，同比累计连续6个月下降。去年表现亮眼的竣工面积未能延续增长势头，受到去年高基数的影响，降幅持续扩大。

上半年住宅竣工面积1.9259亿平方米，同比下降21.7%（前5月同比下降19.8%、前4月下降21.0%），跌幅扩大1.9%。办公楼733万平方米，同比下降28.1%，跌幅较上月扩大8.6%。商业营业用房2007万平方米，同比下降18.9% 23.1%，跌幅比上月收窄04.2%。

单月数据看，6月房企竣工面积4273.97万平方米，环比增长26.3%，同比下降29.6%（5月同比下降18.4%、前4月同比下降19.1%）），降幅较上月扩大10.8%。保交楼是化解当前市场风险的重要一环，随着工程进度的逐步推进，竣工面积降幅有望低位企稳，边际修复。

由于2021年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照2年-3年的工程进度来计算，当前竣工持续承压。主要是过去四年投资拿地减少和开工数据持续缩水，银行风控意识很强，部分资金到达项目的效率，影响交楼。去年同期高基数有关。

第三是土地端，跌幅扩大。上半年全国房企土地购置面积、土地购置金额底部运行，跌幅扩大，土地购置面积累计同比下降5年6个月，连续下降66个月。自2023年开始，全国房土地购置面积、土地购置金额的数据再没有公布出来。

2024年上半年全国300城住宅用地推出1.1亿平方米，同比下降45.6%，成交规模8607万平方米，同比下降38.1%，土地出让金5354亿元，同比下降44.3%。上半年全国300城实现土地出让金0.56万亿，同比下降46.39%。

按照2010年2023年房企购置土地面积来看，2010年3.99亿平方米、增长25.2%%。2011年4.43亿平方米、增长10.9%。2012年3.56亿平方米、下降19.5%。2013年3.88亿平方米、增长8.8%。2014年3.33亿平方米、下降14%。

2015年2.28亿平方米、下降31.7%。2016年2.20亿平方米、下降3.45%。2017年2.55亿平方米、增长15.8%。2018年2.91亿平方米、增长15.2%。2019年2.58亿平方米、下降11.4%。2020年2.55亿平方米、下降1.1%。

2021年2.15亿平方米、下降15.45%。2022年1.00亿平方米、下降53.4%。2023年预计全国房企土地购置面积0.9亿平方米，同比下降超过20%。从数据来看，房企土地购置面积跌破1亿平方米，同比已经连续下降了5年。

第四是需求端，跌幅收窄。上半年新建商品房销售面积4.7916亿平方米，同比下降19.0%（前5月同比下降20.3%、前4月同比下降20.2%），跌幅收窄1.3%，同比累计下降30个月，2022年下降24.3%、2023年下降8.5%，说明市场处于筑底、深度调整中。

上半年住宅销售面积4.0114亿平方米，同比下降21.9%（前5月同比下降23.6%、前4月同比下降23.8%），跌幅收窄1.9%。办公楼销售面积1202万平方米，同比下降4.8%，跌幅扩大2.3%。商业营业用房销售面积2853万平方米，同比下降3.5%，止涨下降。

单月来看，已经连续下降30个月，6月新建商品房销售面积为1.1274亿平方米，环比提升52.55%，同比下降14.5%（6月商品住宅销售面积9370万平），降幅较5月收窄6.2%。高基数的影响弱化与517楼市新政的逐渐落实，跌幅显著缩小。

按照物业类型来看，住宅销售面积同比下降21.9%，跌幅收窄1.9%，办公楼销售面积同比下降4.8%，跌幅扩大2.3%。商业营业用房销售面积同比下降3.5，止涨下跌。其中住宅销售面积占商品房销售超过80%。

按照地区区域来看，中部地区同比下降22.4%，跌幅收窄0.4%。其次为西部地区同比下降19.8%，跌幅收窄1%。东部地区同比下降17%，跌幅收窄1.9%。东北地区同比下降13.6%，跌幅收窄0.3%。

新建商品销售数据降幅收窄，与517新政的落地有关。总体看房地产市场底部企稳基础不牢固，处于筑底、持续调整阶段。数据有所下滑是正常的，主要是去年同期销售下降基数比较高，预计销售跌幅会逐步收窄。

上半年全国新建商品房销售额4.7133万亿元，下降25%（前5月同比下降27.9%、前4月同比下降28.3%、前3月同比下降27.6%、2月同比下降29.3%），跌幅收窄2.9%，已经同比累计下降30个月，跌幅收窄，说明市场继续修复趋势。

上半年住宅销售额4.1270万亿元，同比下降26.9%（前5月同比下降30.5%），跌幅收窄3.6%。办公楼1567亿元，同比下降9.0%，跌幅较上月扩大4.2%。商业营业用房2833亿元，同比下降9.7%，跌幅较上月扩大7.5%。

单月数据来看，6月商品房销售额11467.92亿元，环比增长50.9%，同比下降14.3%（5月同比下降26.4%、4月同比下降30.4%、3月同比下降28.5%），降幅较5月收窄12.1%。目前房地产行业整体处于持续探底、触底迹象、调整的趋势中。

单月数据来看，6月住宅销售额10107亿元，环比增长50.8%，同比下降13.8%（5月同比下降26.4%、4月同比下降29.2%、3月同比下降25.5%），跌幅收窄12.6%，与市场以价换量、二手房市场火爆有直接的关系。

按照分类物业类型看，商品房销售额跌幅扩大主要受住宅销售额影响，住宅销售金额同比跌幅较上月跌幅收窄3.6%，总体的跌幅仍然较大。同时，与办公楼和商业营业用房两项指标同比下降有关，并且跌幅扩大有直接关系。

按照地区区域来看，东部地区销售金额同比下降25.4%，跌幅收窄3.8%。中部地区销售金额同比下降26.7%，跌幅收窄1.6%。西部地区销售金额同比下降23%，跌幅收窄1.5%。东北地区销售金额同比下降17.8%，跌幅收窄1.4%。

第五是商品房库存去化缓慢。6月末商品房待售面积7.3894亿平方米（5月末7.4256亿平方米、4月末7.4553亿平方米、3月末7.4833亿平方米），同比增长15.2%（5月末增长15.8%），增幅收窄0.4%，库存超2015年7.1853亿平方米。

6月末住宅待售面积3.8287亿平方米（5月末3.8712亿平方米，增长23.5%（5月末增长24.6%），增幅收窄1.1%。办公楼5211万平方米，同比增长9.6%，增幅扩大0.3%。商业营业房1.4273亿平方米，同比增长2.0%，增幅持平。

商品房库存总量处历史第五高峰值，全国商品房去化周期达7.8个月，均突破历史高点。由于商品房库存去化缓慢，销售回款枯竭，导致房企资金周转问题非常严峻，现金流告急传导资产贬值风险，债务集中到期，面临较大的债务风险。

商业库存去化期超过36个月，较上月略拉长，库存去化压力依然较大，库存规模已经超过2014年的水平。商品房待售面积在2015年创历史第五最高，2016年开始下降，2020年下降到4.9850亿平，2023年库存已经快达到2016年的水平。

6月末7.3894亿平方米，超过2015年，历史第五高峰。2013年4.9295亿平方米、2014年6.2169亿平方米、2015年7.1853亿平方米。2016年6.9539亿平方米、2017年5.8923亿平方米、2018年5.2414亿平方米。

2019年4.9821亿平方米、2020年4.9850亿平方米、2021年5.1023亿平方米、2022年5.6366亿平方米，2023年6.7295亿平方米，回到6亿平方米的2016年水平。2023年末6.7295亿平方米，同比增长19.0%。

商品房库存创历史新高，说明房子的供应多，房子卖不出去。与过去的高库存不同的是，这两年房企投资拿地的萎缩状态有关系，与保交楼的政策有关。保交楼的政策推进，现房没有按时交付，少部分是退房的，导致库存持续上升。

第六是价格端，跌幅持平。上半年全国商品房价9837元/平，环比上涨1.06%，同比下降7.4%（前5月同比下降9.2%、前4月下降9.2%、前3月下降7.6%），跌幅比上月收窄1.8%。全国住宅房价10288元/平，环比上涨1.5%，同比下跌6.7%，跌幅收窄2.8%。

环比来看，全国商品房、住宅房价（平均价）连续3个月上涨，说明稳房价需加紧，目前房价上涨的持续性基础存在不牢固，一方面是二手房市场分化一手房市场。另一方面是房价上涨的预期与市场信心修复缓慢。

单月来看，6月全国商品房销售均价10172元/平米（10282 元/平米），同比下降7.0%，环比下降1.07%，环比止涨下跌，（5月同比下降7.2%、4月同比下跌9.9%、3月下降9.3%、2月下降9.0%），同比连续6个月下跌，跌幅收窄0.2%。

单月来看，6月全国住宅销售均价10787元（5月10758元/平方米），环比已经连续3个月上涨，同比下降6.8%（5月同比下降7.0%、4月同比下降 9.6%、3月同比下降8.5%），同比连续6个月下跌，同比降幅较5月收窄0.2%。

总体看，房价跌幅继续收窄，下跌势头得到遏制，一方面是市场以价换量的趋势不会持续，另外一方面是市场结构性的影响，高价盘大量集中上市。现在对于价格的分析和判断非常关键，至少市场信心开始处于修复的状态。

第七是资金端，跌幅收窄。上半年房地产开发企业到位资金5.3538万亿元，同比下降22.6%（前5月同比下降24.3%），跌幅收窄1.7%。已经累计下降3年6个月（42个月），说明房企资金边际改善效应，状况依然令人担忧，没有明显改善。

上半年国内贷款8207亿元，同比下降6.6%（前5月同比下降6.2%），跌幅扩大0.4%，银行贷款谨慎态度不变。利用外资13亿元，同比下降51.7%，跌幅较上月扩大31.4%。自筹资金18862亿元，同比下降9.1%，跌幅较上月收窄0.7%。

定金及预收款15999亿元，同比下降34.1%（前5月同比下降36.7%），跌幅较上月收窄2.6%。个人按揭贷款7749亿元，同比下降37.7%（前5月同比下降40.2%），跌幅较上月收窄2.5%，主要是销售面积、销售金额跌幅收窄。

国内贷款跌幅扩大、自筹资金跌幅收窄，说明房企融资、资金状况没有实质上改善，政策能惠及的房企、项目数量非常有限。房企资金来源中，主要受商品房市场销售低迷影响的定金及预收款、个人按揭贷款下降幅度大，尽管有所收窄。

房企资金压力是房企缩减投资、拿地、新开工、缓竣工、延期交房的主因。房企资金有所改善不明显，主要原因是国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占房企到位资金大，并且下降幅度大，导致房企现金流紧张。

支撑房企现金流的主要是销售回款，包括定金及预收款、个人按揭贷款，连续下降33个月。受银行谨慎态度、销售下降影响，银行贷款、定金及预收款、个人按揭贷款跌幅大，这三项指标代表的是房企从银行贷款能力和发债、现金流能力。

反映出金融机构对房企风险担忧加大，销售回款非常缓慢影响房企现金流。说明房地产市场处于继续探底、调整、下行阶段，风险压力存在。房企自筹资金同比跌幅有所收窄0.7%，高于其他资金来源，房企融资面临较大挑战。

第八是国房景气指数跌幅扩大，市场预期不乐观。2024年6月国房景气指数为92.11，较上月增长0.1%，已经连续2年6个月（30个月）跌破100，刷新2016年初以来国房景气指数最低水平，可谓罕见，表明房地产依然在探底、深度调整中。

2023年1月-12月国房景气指数为93.36，11月93.42，10月93.40、9月93.44、8月93.56、7月93.78、6月94.06、5月94.56、4月94.78、3月94.72、2月94.67、1月94.46。2024年2月-6月分别为92.13、92.07、92.02、92.01、92.11。

国房景气指数是判断房地产市场是否景气、活跃、信心、繁荣的指标之一。国房景气指数自2022年1月破100后，一直呈现持续下跌，边际修复非常缓慢趋势，呈现恶化的趋势，说明目前房地产市场未见底。