大伟看楼市
2024.7.26 11:42浏览:4639
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纵观存款利率历史变更,可从金融机构人民币存款基准利率的调整中窥见一斑。1990年4月,活期存款基准利率曾达到2.88%,定期存款一年期利率曾达10.08%。2007年9月,活期存款利率曾为0.81%,定期存款一年期利率曾为3.87%。
零利率时代”来了!前几天大家刚为lpr降息欢呼,一个更重磅的消息来了!
【7月LPR报价出炉:1年期和5年期利率均下调10个基点7月贷款市场报价利率(LPR)报价出炉,1年期LPR为3.35%,上月为3.45%;5年期以上LPR为3.85%,上月为3.95%。
7月25日,中国工商银行等六家大型商业银行均再次下调人民币存款挂牌利率。其中,活期存款下调0.05个百分点,通知、协定和一年期及以内定期存款利率下调0.1个百分点,二年期及以上定期存款利率下调0.2个百分点。
下调后,活期存款最新年利率变为0.15%。各大行定期存款虽下调幅度相同,但由于基数差异,不同大行下调后利率存在差异。整存整取类别中,中国邮政储蓄银行一年期为1.38%,中国银行等五家大行对应为1.35%。
0利率时代来了!
在理财产品打破刚兑的大背景下,虽然存款利率不断下降并进入“1”时代,但是银行的存款规模仍在大幅增长。2023年21家A股银行存款新增超17亿万元,其中工、农、建等国有大行的存款规模增速均超10%。进入2024年一季度,银行存款规模增长的趋势仍在继续。
尽管银行存款利率创下历史新低,但大家都在通过各种方式捂紧自己的钱包。
以工商银行为例,一季度其存款规模为35.04万亿元,其中定期存款规模为21.19万亿元,活期存款规模为14.11万亿元。对比之下,2023年一季度工行的存款规模为31.98万亿元,其中定期存款规模为17.81万亿元,活期存款规模为13.53万亿元。对比可见,2024年一季度工行的存款规模比2023年一季度整整增加了3万多亿元。
利息在无限接近0!靠利息就能躺平的年代已经一去不复返了,零利率时代就在前方不远处。
那么对于房地产来说意味着什么?
首先:存款归0,贷款利率也会越来越低!
中原地产研究院统计数据显示:2023年6月全国主要城市房贷平均利率是4.1%,首套房利率在3.9左右,2024年6月份全国房贷平均利率已经调整到了3.5%左右,首套房利率已经跌到了3.3%,跌幅达到了60个基点,相比5月份的首套房平均的3.55%也出现了明显的下调。
7月目前看,房贷利率继续降低,全国房贷平均利率已经下调到了3.35%左右,首套房贷款已经跌破3.2%!
更多的城市房贷利率将调整到2字头!
不论是新增的房贷还是存量房贷,未来继续降息是100%的。
其次:降息代表政策宽松持续,更多的政策在路上!
中共中央举行新闻发布会,介绍和解读党的二十届三中全会精神。中央财办分管日常工作的副主任、中央农办主任韩文秀表示:加快构建房地产发展新模式,消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端,建设适应人民群众新期待的“好房子”,更好满足刚性和改善性住房需求,并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。需要指出,我国新型城镇化仍在持续推进,房地产高质量发展还有相当大的空间。
国家统计局7月15日发布的最新数据显示,今年上半年房地产市场多项指标降幅持续收窄,市场回暖迹象初显。1-6月全国新建商品房销售面积为47916万平方米,同比下降19%;新建商品房销售额为47133亿元,同比下降25%。
楼市政策频繁调整是最近一年多市场反复波动的原因之一。每一次政策调整,都会对市场产生不同程度的影响。例如,降低首付比例、降低贷款利率等措施,虽然在短期内可以刺激购房需求,但如果市场预期不稳定,购房者仍会持观望态度,市场难以实现持久复苏。517政策对一线城市影响明显大于其他城市。
对政策的效果不要过高预期,短期任何数据都不支撑涨价,成交量企稳就是政策最好的结构了。一旦政策影响下价格轻微上行,成交量肯定会快速下行。
房地产业发展关系人民群众切身利益,关系经济运行和金融稳定大局。要充分认识房地产市场供求关系的新变化,顺应人民群众对优质住房的新期待,着力推动已出台政策措施落地见效,继续研究储备新的去库存、稳市场政策措施。
第三:零利率时代,买房还是卖房?
相比往年楼市调整博弈期很长,楼市下调缓慢,本轮市场供应端与需求端都出现了问题。因为购房者收入问题,很多大型房企被抑制了融资渠道,叠加销售端按揭放款放缓,楼市调整速度非常快,从价格的下调速度看,刷新了历史记录。
1:买房看政策,政策看信贷,利率的顶峰已经在2021年年底出现,利率下调是趋势,社会资金成本肯定是降低的。当下特别的企业贷款利率已经稳定在3以下,按揭贷款也越来越多向2靠近。
2:土地市场供应出现了变化,市场在未来酝酿供应高峰,所以不仅仅三四线不能随便买房了,一二线土地供应集中区域也不能随便买房了。
3:调控政策的力度可以预期依然将是刺激,但整体看2024年依然是老生常谈的一句话,除了核心区核心城市,大部分市场政策后大概率会继续调整。所以买房想赚钱可能性很小了。
4:房地产税的影响
市场对房地产税的影响已经有所消化。从过去一年不动产登记的落地进程看,执行力度低于市场预期,而作为房地产税必要前提的不动产登记还未全面完成的情况下,房地产税落地短期的可能性很小。但需要注意的是肯定越来越接近了!
虽然短期不会收,但对于买房人肯定是要做点准备了,未来什么房子更有价值?
房本面积小,但实际面积大的房子。赠送比例高的房屋,比如很多90平米的别墅,房本上只有2居所,但开发商又赠送了很大面积的房屋。
城区的房屋,越是收房地产税,核心区的房产越有价值,反而不能去郊区。
央产房+老公房+二手经济适用房,这一类保障属性的房产,评估价远远低于商品房,所以未来市场再交易的评估值也低于商品房。税费也会非常低。
学qu房,从未来很长时间看,学qu房依然是最有居住价值的房产,从出租回报率看,也明显高于其他房产。但需要注意了,未来随着出生人口的减少,很多郊区所谓挂牌学校不靠谱了。
对于旅游地产需要谨慎。
核心区的商住公寓,虽然现在严格调控,价格下行明显,但因为本来就考虑了房地产税,这些房屋未来反而值得购买了
共有产权房,限价商品房,这一类房屋因为产权并非独有,所以缴纳房地产税的可能性不大。
农村的房屋可能更值钱了,从土地角度看,房地产税开启征收后,未来必然农村的宅基地土地交易价值提高。
4:最近老破小升温给了很多启示,未来指望存款吃利息是肯定不可能了。
但买一套房吃房租还是有可能的!
到目前为止,普通人周围能够找到股市发家致富的,最后总是还给股市,而房地产作为拉动经济的引擎,起码核心区位的,依然值得投资。如果你人到中年,创业没有机会了,炒股票也没有内幕消息,对于投资又不太熟悉,到国外配置资产也没有条件。
那么,你抗御通胀的工具,还应该是大城市中心城区租金有稳定回报的物业。千万谨慎买二线以下城市了。