谢逸枫：房地产市场深度调整，指标跌幅收窄引发关注

文/谢逸枫

8月15日，一组国家统计部门数据显示，2024年前7月新建商品房销售面积5.4149万亿平方米，同比下降18.6%，前6月同比下降19.00%、前5月同比下降20.3%、前4月下降20.2%、前3月下降19.4%），比上月跌幅收窄0.4%，预计下半年销售面积跌幅收窄。

前7月新建商品房销售额5.3330万亿元，同比下降24.3%。前6月同比下降25.00%、前5月同比下降27.9%、前4月下降28.3%、前3月下降27.6%，比上月跌幅收窄0.7%，预计下半年销售额跌幅继续收窄，意味着销售面积、销售额已经连续下降31个月。

2024年前7月全国商品房价（平均价）9849元/平，前7月9837元/平方米、前5个月9733元/平方米、前4月9595元/平方米、前3月9421元/平方米，目前全国商品与住宅平均价绝对值呈现持续上涨的趋势，表现出逐渐出企稳、触底的迹象信号。

前7月全国商品房价（销售均价）9849元/平，环比上涨0.12%，同比下降7.0%，前6月同比下降7.4%、前5月同比下降9.2%、前4月下降9.2%、前3月下降7.6%），跌幅比上月收窄0.4%。前7月全国住宅房价10305元/平，环比上涨0.16%，同比下降6.4%，跌幅收窄0.3%。

笔者认为，前7月投资额，商品房施工面积指标跌幅扩大，新开工面积、商品房销售面积、商品房销售额、房价、房企到位资金、土地购置金额、土地购置面积、国房景气八项指标跌幅收窄，竣工面积持平，说明房地产市场复苏势头逐步显现。

517房地产新政二个月后，市场最大的变化，就是投资额，施工面积指标跌幅扩大，新开工面积、商品房销售面积、商品房销售额、房价、房企到位资金、土地购置金额、土地购置面积、国房景气八项指标跌幅收窄，竣工面积持平。

预期与信心修复基础缓慢，市场反应平淡无奇，没有出现明显的根本性变化，量价没有扭转下降的局面。一方面是517房地产新政还在落实过程。另一方面是居民收入、预期修复与信心的恢复还需要时间。因此，未来新政效果还需要观察。

其中房价（平均价）收窄，是因为商品房销售金额上升，不排除是结构性的持平现象。从十项房地产市场核心数据来看，房地产市场依然处于比较明显的持续探底、筑底、深度调整过程中，未来房地产政策需要更加宽松、加码。

统计部门表示，目前多数指标仍然处于下降之中，市场总体仍处于调整中。下阶段，要落实好促进市场平稳健康发展的新政策，坚持消化存量和优化增量相结合，积极支持收购存量商品房用作保障性住房，进一步做好保交房工作，加快构建新模式，促进市场平稳健康发展。

第一是投资额，跌幅持平。前7月全国房地产开发投资6.0877万亿元，同比下降10.2%，前6月同比下降10.1%、前5月同比下降10.1%、前4月同比下降9.8%，累计连续下降28个月（2年4个月）。2022年下降10.0%、2023年下降9.6%，跌幅扩大0.1%，意味着三大工程逐渐发力。

前7月住宅投资4.6230万亿元，下降10.6%。前6月同比下降10.4%、前5月同比下降10.6%，跌幅较上月扩大0.2%。办公楼2493万平方米，同比下降5.7%，跌幅扩大0.1%。商业营业用房4175万平方米，同比下降12.8%，前6月同比下降13.2%，跌幅收窄0.4%。

单月数据看，7月开发投资金额8348亿元，同比下降10.8%，降幅较6月扩大了0.7%。其中住宅开发投资金额6347亿元，同比下降11.8%，降幅较6月扩大了2.1%。6月环比提升22.3%，同比下降7.4%、5月同比下降4.7%。自2022年3月开始下降，单月连续下降30个月，预计三大工程继续发力，下半年收窄。

单月投资降幅扩大，整体投资依然低迷。跌幅处于相对较高水平，行业整体基本面未扭转，市场各方主体信心不足，投资下行压力大。一方面是债务、交房、信用的问题没有解决，影响基本面。另一方面是基本面超跌，居民收入持续下降与信心没有复苏，修复缓慢。

“低销售、高库存”压力下企业投资拿地意愿不断下降。按照物业类别投资上看，商业营业用房同比跌幅最大。商品住宅投资跌幅扩大。办公楼跌幅扩大。其中住宅投资占总投资比重超过75%，说明住宅依然是房地产市场最主要的投资。

按照地区区域来看，其中东北地区跌幅最大，下跌20.8%，其次西部地区跌幅12.0%，再次中部地区跌幅10.9%，东部地区跌幅最小为8.9%，跌幅持平。其中东部地区投资比重60%，说明房企投资分化，聚集核心一二线城市。

前7月房地产开发投资跌幅持平，整体尚未修复，房企投资意愿较低，受供应端、销售端、债务端、资金端、库存端影响，投资总体处于萎缩状态，政策效果不明显，未来需要三大工程、融资协调机制、住房保障再贷款加大落实力度。

第二是供应端，跌幅扩大。前7月房企房屋施工面积70.3286亿平方米，同比下降12.1%。前6月同比下降12.0%、前5月同比下降11.6%、前4月同比下降10.8%，跌幅扩大0.1%，累计连续下降31个月，2022年下降7.2%、2023年下降7.2%。

前7月住宅施工面积49.1532亿平方米，下降12.7%。前6月同比下降12.5%、前5月同比下降12.2%，跌幅扩大0.2%。办公楼2.8977亿平方米，同比下降8.7%，跌幅收窄0.6%。商业营业用房6.1284亿平方米，同比下降12.1%，跌幅收窄0.2%。

单月数据看，自2021年8月开始，单月连续下降37个月，呈现底部未修复完成态势，说明政策传导到投资、供应端效果缓慢。主要是政策落实不到位，去年基数高、新开工、竣工面积、商品房销售面积的持续下降及库存不断上升。

前7月房屋新开工面积4.3733亿平方米，下降23.2%。前6月同比下降23.7%、前5月同比下降24.2%、前4月同比下降24.6%，跌幅收窄0.5%，同比累计连续下降34个月，2020年-2023年分别下降1.2%、下降11.4%、下降39.4%、下降20.4%，呈现边际改善效应，修复调整中。

前7月住宅新开工面积3.1684亿平方米，下降23.7%。前6月同比下降23.6%、前5月同比下降25.0%、前4月同比下降25.6%，跌幅收窄0.1%。办公楼1179万平方米，同比下降22.1%，前6月同比下降28.7%，跌幅收窄6.6%。商业营业用房2883万平方米，同比下降25.0%，29.3%，跌幅收窄4.3%。

单月数据看，7月新开工面积5710万平方米，同比下降19.5%，跌幅较上月缩小2.4%，规模为2007年7月以来同期最低。6月环比增长20.57%，同比下降21.9%、5月同比下降22.6%。自2021年7月新工面积开始下降，单月连下降36个月，底部修复态势，修复速度缓慢，政策传导效果差。

前7月房屋新开工面积累计同比跌幅有所收窄，出现一定边际改善，总体规模处于历史低位。当前政策改善房企开工能力作用不明显。近期一个新情况是，一些企业为了控成本或考虑后续市场，在开工方面有所放缓节奏。主要是市场销售疲弱，企业现金流压力未缓解。

目前房企的工作重心在于商品房销售和去库存，导致新开工数据跌幅扩大，主要和过去几年房企购地面积、金额的数据下行是有直接关系的。房企的新开工项目的减少，及国企央企、城投的项目新开工缓慢，过去三年的拿地，开工不足15%。

前7月房屋竣工面积3.0017亿平方米，下降21.8%。前6月同比下降21.8%、前5月下降20.1%、前4月同比下降20.4%），跌幅与上月持平，同比累计连续7个月下降。去年表现亮眼的竣工面积未能延续增长势头，受到去年高基数的影响，降幅持续扩大。

前7月住宅竣工面积2.1867亿平方米，同比下降21.8%。前6月同比下降21.7%、前5月同比下降19.8%、前4月下降21.0%，跌幅较上月扩大0.1%。办公楼799万平方米，同比下降31.4%，跌幅较上月扩大3.3%。商业营业用房2246万平方米，同比下降20%，跌幅比上月扩大1.1%。

单月数据看，7月商品房竣工面积3498万平，同比下降21.8%，降幅较6月收窄了7.8%。6月环比增长26.3%，同比下降29.6%、5月同比下降18.4%、前4月同比下降19.1%。保交楼是化解当前市场风险的重要一环，随着工程进度的逐步推进，竣工面积降幅有望低位企稳，边际修复。

由于2021年下半年以来新开工明显缩量，同比持续负增长，按照2年-3年的工程进度来计算，当前竣工持续承压。主要是过去四年投资拿地减少和开工数据持续缩水，银行风控意识很强，部分资金到达项目的效率，影响交楼。去年同期高基数有关。

第三是土地端，跌幅扩大。前7月全国房企土地购置面积、土地购置金额底部运行，跌幅扩大，土地购置面积累计同比下降5年7个月，连续下降67个月。自2023年开始，全国房土地购置面积、土地购置金额的数据再没有公布出来。

中指数据显示，7月全国300城共推出住宅用地规划建筑面积2483.28万平方米，同比下降30.05%。成交规划建筑面积1863.95万平方米，同比下降39.24%。与此同时7月全国300城流拍地块26宗，流拍率为9.06%，较6月下降6.69%。

2024年以来，土地市场与楼市走势呈现出相对“独立”与“割裂”。不同于新房、二手房得益于政策的支撑出现一定回暖，土地市场明没有明显的改善。前7月300城经营性用地成交面积、金额同比分别下跌21%和37%，规模再创近五年新低。

除个别城市偶有优质地块热度较高，多数地块或无人问津或底价成交。楼市回暖的“昙花一现”影响了企业在投资层面的决策，前7月新增土地价值仅5154亿元，同比下降38%。2024年以来央国企投资脚步放缓。

2024年1-7月，全国土地出让金为12595.67亿元，同比下降了34.34%，主要是住宅用地出让金下滑明显。2024年7月全国土地出让面积为13513.31万平米，同比下降9.16%，土地出让金为2048.09亿元，同比下降32.07%。

2024年7月住宅用地的土地出让金降幅最大，达到了42.60%。分城市区域来看，其中一线、二线、三四线土地出让金占比分别为15.05%、41.06%和43.89%，其中一线、三四线城市占比同比下降6.87%、3.36%，二线城市则同比提升10.23%。

7月全国成交土地均价同比下降25%。7月全国成交土地均价为1,516元/㎡，同比下降25.14%。平均溢价率为3.36%，同比下降0.86%。2024年1月-7月，全国成交土地均价为1517元/㎡，同比下降12.34%。平均溢价率为3.50%，同比下降1.37%。

2024年上半年全国300城住宅用地推出1.1亿平方米，同比下降45.6%，成交规模8607万平方米，同比下降38.1%，土地出让金5354亿元，同比下降44.3%。上半年全国300城实现土地出让金0.56万亿，同比下降46.39%。

按照2010年2023年房企购置土地面积来看，2010年3.99亿平方米、增长25.2%%。2011年4.43亿平方米、增长10.9%。2012年3.56亿平方米、下降19.5%。2013年3.88亿平方米、增长8.8%。2014年3.33亿平方米、下降14%。

2015年2.28亿平方米、下降31.7%。2016年2.20亿平方米、下降3.45%。2017年2.55亿平方米、增长15.8%。2018年2.91亿平方米、增长15.2%。2019年2.58亿平方米、下降11.4%。2020年2.55亿平方米、下降1.1%。

2021年2.15亿平方米、下降15.45%。2022年1.00亿平方米、下降53.4%。2023年预计全国房企土地购置面积0.9亿平方米，同比下降超过20%。从数据来看，房企土地购置面积跌破1亿平方米，同比已经连续下降超过5年。

第四是需求端，跌幅收窄。前7月新建商品房销售面积54149万平方米，同比下降18.6%，前6月同比下降19.0%、前5月同比下降20.3%、前4月同比下降20.2%），跌幅收窄0.4%，同比累计下降31个月，2022年下降24.3%、2023年下降8.5%，说明市场处于筑底、深度调整中。

前7月住宅销售面积4.5401亿平方米，下降21.1%，前6月同比下降21.9%、前5月同比下降23.6%、前4月同比下降23.8%，跌幅收窄0.8%。办公楼销售面积1327万平方米，同比下降6.9%，跌幅扩大2.1%。商业营业用房销售面积3220万平方米，同比下降5.7%，跌幅扩大2.2%。

单月来看，已经连续下降31个月，7月销售面积6233万平，同比下降11.6%，降幅较6月收窄2.2%。6月1.1274亿平方米，环比提升52.55%，同比下降13.8%，从绝对值来看，处于2013年以来历史同期最低水平。高基数的影响与517楼市新政效果放缓，跌幅扩大。

按照物业类型来看，住宅销售面积同比下降21.1%，跌幅收窄0.8%。办公楼销售面积同比下降6.9%（前6月4.8%），跌幅扩大2.1%。商业营业用房销售面积同比下降5.7%（前6月下降3.5），降幅扩大2.2%。其中住宅占商品房超过80%。

按照地区区域来看，中部地区销售面积同比下降22.3%，跌幅收窄0.1%。其次为西部地区同比下降19.6%，跌幅收窄0.2%。东部地区同比下降16.2%（下降17%），跌幅收窄0.8%。东北地区同比下降13.3%，跌幅收窄0.3%。

新建商品销售数据降幅扩大，与517新政效果弱化有直接的关系。总体看房地产市场底部企稳基础不牢固，处于筑底、持续调整阶段。数据有所下滑是正常的，主要是去年同期销售下降基数比较高，预计未来销售跌幅会逐步收窄。

前7月新建商品房销售额5.3330万亿元，同比下降24.3%，前6月同比下降25%、前5月同比下降27.9%、前4月同比下降28.3%、前3月同比下降27.6%、2月同比下降29.3%），跌幅较上月收窄0.7%，已经同比累计下降31个月，跌幅收窄，说明市场继续修复趋势。

前7月住宅销售额4.6787万亿元，同比下降25.9%。前6月同比下降26.9%、前5月同比下降30.5%，跌幅较上月收窄1.0%。办公楼1722亿元，同比下降10.4%，前6月下降9.0%，跌幅较上月扩大1.4%。商业营业用房3181亿元，同比下降12.0%，前6月下降9.7%，跌幅较上月扩大2.3%。

单月数据来看，7月单月商品房销售金额6196.67亿元，环比下降45.97%，同比下降18.52%，6月商品房销售额11467.92亿元，环比增长50.9%，同比下降14.3%、5月同比下降26.4%、4月同比下降30.4%、3月同比下降28.5%，降幅较6月扩大4.2%，行业整体处于持续探底、触底迹象、调整的趋势中。

单月数据来看，7月住宅销售额5517亿元，环比下降45.41%，同比下降15.7%、6月住宅销售额10107亿元，环比增长50.8%，同比下降13.8%、5月同比下降26.4%、4月同比下降29.2%、3月同比下降25.5%，跌幅较上月扩大1.9%，与市场以价换量、二手房市场火爆有直接的关系。

按照分类物业类型看，商品房销售额跌幅扩大主要受住宅销售额同比下降扩大影响，住宅销售金额同比跌幅较上月跌幅扩大1.9%，总体的跌幅仍然较大。同时，与办公楼和商业营业用房两项指标同比下降有关，并且跌幅扩大有直接关系。

按照地区区域来看，东部地区销售金额同比下降24.4%，跌幅收窄1.0%。中部地区销售金额同比下降26.5%，跌幅收窄0.2%。西部地区销售金额同比下降22.6%，跌幅收窄0.4%。东北地区销售金额同比下降16.2%，跌幅收窄1.6%。

第五是商品房库存去化缓慢。7月末商品房待售面积7.3926亿平方米，同比增长14.5%。6月末7.3894亿平方米、5月末7.4256亿平方米、4月末7.4553亿平方米、3月末7.4833亿平方米，6月末同比增长15.2%，增幅收窄0.7%，库存超2015年7.1853亿平方米。

7月末住宅待售面积3.8238亿平方米，增长22.5%。6月3.8287亿平方米、5月末3.8712亿平方米，6月末增长23.5%，增幅较上月收窄1.0%。办公楼5242万平方米，同比增长10.1%，增幅扩大0.5%。商业营业房1.4311亿平方米，同比增长1.7%，增幅收窄0.3%。

新房库存量与去化周期环比有所下降，去库存压力仍然较大。从全国住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至2024年7月末，商品住宅广义库存面积为19.3亿平，环比下降0.7%，同比下降10.7%。

去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）28.6个月，环比下降0.6个月，同比增加3.1个月。从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至7月末住宅现房库存面积（住宅待售面积）3.8238亿平，环比下降0.1%，同比增长22.4%。

现房去化周期为21.5个月，环比基本持平，同比提升了0.1个月。7月末住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为19.8%，环比提升0.1个百分点，同比提升5.3个百分点。其中有三个原因，一是有一大部分属于滞重库存，长期较难去化。

二是居民对期房烂尾的担忧越来越多期房不得不滞存到准现房或现房才能卖得掉。三是由于交房逾期与或者烂尾问题，部分购房者选择退钱退房，这能解释为什么现房的库存面积在增加，而去化周期增速小于全部库存的原因。

商品房库存总量处历史第五高峰值，全国商品房去化周期达21个月，均突破历史高点。由于商品房库存去化缓慢，销售回款枯竭，导致房企资金周转问题非常严峻，现金流告急传导资产贬值风险，债务集中到期，面临较大的债务风险。

商业库存去化期超过3个年，较上月略拉长，库存去化压力依然较大，库存规模已经超过2014年的水平。商品房待售面积在2015年创历史最高，2016年开始下降，2020年下降到4.9850亿平，2023年库存已经快达到2016年的水平。

6月末7.3894亿平方米，到7月末7.3926亿平方米，超过2015年，历史高峰。2013年4.9295亿平方米、2014年6.2169亿平方米、2015年7.1853亿平方米。2016年6.9539亿平方米、2017年5.8923亿平方米、2018年5.2414亿平方米。

2019年4.9821亿平方米、2020年4.9850亿平方米、2021年5.1023亿平方米、2022年5.6366亿平方米，2023年6.7295亿平方米，回到6亿平方米的2016年水平。2023年末6.7295亿平方米，同比增长19.0%。

商品房库存创历史新高，说明房子的供应多，房子卖不出去。与过去的高库存不同的是，这两年房企投资拿地的萎缩状态有关系，与保交楼的政策有关。保交楼的政策推进，现房没有按时交付，少部分是退房的，导致库存持续上升。

第六是价格端，跌幅持平。前7月全国商品房价（销售均价）9849元/平，环比上涨0.12%，同比下降7.0%，前6月同比下降7.4%、前5月同比下降9.2%、前4月下降9.2%、前3月下降7.6%），跌幅比上月收窄0.4%。

前7月全国住宅房价（销售均价）10305元/平，环比上涨0.16%，同比下降6.4%。前6月全国住宅房价10288元/平，环比上涨1.5%，同比下跌6.7%。前7月全国住宅房价（销售均价）同比跌幅较上月收窄0.3%。

环比来看，全国商品房、住宅房价（平均价）连续4个月上涨，说明稳房价需加紧，目前房价上涨的持续性基础存在不牢固，一方面是二手房市场分化一手房市场。另一方面是房价上涨的预期与市场信心修复缓慢。

单月来看，7月商品房销售均价9942元/平，环比下降2.26%，同比下降3.7%。6月同比下降7.0%，环比下降1.07%、5月同比下降7.2%、4月同比下跌9.9%、3月下降9.3%、2月下降9.0%），同比连续7个月下跌，跌幅收窄3.3%。

单月来看，7月住宅销售均价10435元/平，环比下降3.3%，同比下降3.5%。6月同比下降6.8%、5月同比下降7.0%、4月同比下降 9.6%、3月同比下降8.5%，环比已经连续3个月上涨后迎来下，同比连续7个月下跌，同比降幅收窄3.3%。

总体看，房价跌幅继续收窄，下跌势头得到遏制，一方面是市场大规模以价换量的趋势不会持续，另外一方面是市场结构性的影响，高价盘大量集中上市。现在对于价格的分析和判断非常关键，至少市场信心开始处于修复的状态。

第七是资金端，跌幅收窄。前7月房地产开发企业到位资金61901亿元，同比下降21.3%，前6月同比下降22.6%，跌幅收窄1.3%。已经累计下降3年7个月（43个月），说明房企资金边际改善效应，资金状况依然令人担忧，没有明显改善。

前7月国内贷款9216亿元，同比下降6.3%，跌幅收窄0.3%，利用外资17亿元，同比下降45.0%，跌幅收窄6.7%。自筹资金22057亿元，同比下降8.7%，跌幅收窄0.4%。说明银行贷款谨慎，担心房价下降与出清风险。

定金及预收款18693亿元，同比下降31.7%，前6月同比下降34.1%，跌幅收窄2.4%。个人按揭贷款8748亿元，同比下降37.3%，前6月同比下降37.7%，跌幅收窄0.4%，主要是销售面积、销售金额呈现跌幅小幅度收窄。

7月到房企位资金同比降幅继续收窄，其中国内贷款累计降速已收窄并稳定于个位数水平，较22、23年增速中枢改善明显，反映目前房地产行业外部融资情况在历经供给侧出清后，在政策支持下已逐步向周期底部靠拢。

未来下滑空间将稳步收窄，房企资金面回暖将更为依赖于销售表现，销售回款是房企资金链稳定的关键。到位资金各分项中，个人按揭贷款降幅较大且高于其他指标，主要是受制于收入及房价预期较弱，其短期对到位资金持续拖累。

国内贷款跌幅与自筹资金跌幅收窄，说明房企融资、资金稍微改善，但是状况没有实质上改善，政策能惠及的房企、项目数量非常有限。房企资金来源中，主要销售低迷影响的定金及预收款、个人按揭贷款下降幅度大，尽管有所收窄。

房企资金压力是房企缩减投资、拿地、新开工、缓竣工、延期交房的主因。房企资金有所改善不明显，主要原因是贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占房企到位资金大，并且下降幅度大，况且融资困难，导致房企现金流紧张。

支撑房企现金流的主要是销售回款，包括定金及预收款、个人按揭贷款，连续下降34个月。受银行谨慎态度、销售下降影响，银行贷款、定金及预收款、个人按揭贷款跌幅大，这三项指标代表的是房企从银行贷款能力和发债、现金流能力。

反映出金融机构对房企风险担忧加大，销售回款非常缓慢影响房企现金流。说明房地产市场处于继续探底、调整、下行阶段，风险压力存在。房企自筹资金同比跌幅有所收窄，高于其他资金来源，未来房企融资面临较大挑战。

第八是国房景气指数跌幅收窄，市场预期依然不乐观。7月国房景气指数为92.22，较上月增长0.09%，已经连续2年7个月（31个月）跌破100，2016年初以来国房景气指数最低水平，可谓罕见，表明房地产依然在探底、筑底、深度调整中。

2023年1月-12月国房景气指数为93.36，11月93.42，10月93.40、9月93.44、8月93.56、7月93.78、6月94.06、5月94.56、4月94.78、3月94.72、2月94.67、1月94.46。2024年2月-7月分别为92.13、92.07、92.02、92.01、92.11、92.22。

国房景气指数是判断房地产市场是否景气、活跃、信心、繁荣的指标之一。国房景气指数自2022年1月破100后，一直呈现持续下跌，边际修复非常缓慢趋势，呈现不稳定的趋势，说明目前房地产市场未见底，处于探底期，离底部远。