阵地丨代建也不好做了

近年来，在房地产行业调整逐渐深入背景下，“代建”正在以极高的频率出现在地产圈。

2023年，“代建”行业经历了爆发式增长，随着进驻代建企业数量趋于“饱和”，当前代建行业的竞争也愈发激烈。

据克而瑞2024年9月20日公布的《2024上半年中国房地产企业代建综合能力TOP30排行榜》数据显示，2024年上半年，行业新增签约总量同比增16%，增速较2023年下降11个百分点。

同时，原本以“民企”占绝对主流的代建行业开始迎来国央企发力，对于实力雄厚的国央企来说，进入代建赛道后，规模扩张较快，部分已迅速进入30强行列。

目前已入局代建企业开始进入洗牌和淘汰，“代建”从企业“试水”到“风口”，如今正从“蓝海”变成“红海”，新的厮杀已然开始。

很早之前，代建模式就已存在，最初代建更多的是“政府委托代建”。

2004年7月国务院出台《关于投资体制改革的决定》对代建制进行全国推广，2004年9月绍兴和金华两地级市就迅速跟进推出了《绍兴市政府投资项目实行代建制的暂行规定》和《金华市市区政府投资项目管理暂行办法》。

2005年2月，浙江省政府推出了《浙江省政府投资项目实施代建制暂行规定》，代建制正式在浙江全省铺开。为响应政府号召，2005年宋卫平带团队首次介入杭州“城中村”改造和安置房代建工作，以商品房标准建造彭埠云河家园项目。由于前期试点的安置房项目得到社会各界的广泛赞誉。

2008年杭州正式颁布《关于推行杭州市拆迁安置房项目代建制实施意见（试行）的通知》，2010年杭州市政府再印发《杭州市拆迁安置房项目代建制实施细则（暂行）》，至此，依托品牌房企代建提升安置保障房品质的“杭州模式”确立。

受此影响，至今浙系企业仍是代建行业中流砥柱。

2016年之后，受新一轮房地产调控影响，代建行业开始出现了突飞猛进的发展, 代建业务也不断吸引新的入局者。代建行业也发展出了更多的业务模式，如“商业代建”、“资本代建”等。

2020年，绿城中国分拆其代建公司绿城管理向香港联交所递交上市申请，成为中国房地产市场的“代建第一股”。随后开始有不少房企陆续加入代建行业。

2022年，随着行业调整逐渐深入，在房企土地成本高涨、资金压力较大的背景下，越来越多企业将“代建”纳入业务发展范畴。

2023年，代建行业迎来爆发式增长。一方面是2021年至今城投频频“托底”招拍挂市场，但城投对房地产项目的操盘开发优势相对不足，部分城投不具备项目建设管理及销售等方面的经验，于是衍生出新的商业代建需求。另外一方面是2023年7月以来，“城中村改造”提速，政府代建需求进一步扩大。

CRIC数据显示，截止2024年6月末，已有超过百家企业涉及代建业务。

2024年9月20日克而瑞发布《2024上半年中国房地产企业代建综合能力TOP30排行榜》。

数据显示，2024年上半年，行业新增签约总量同比增16%，增速较2023年下降11个百分点。

这主要是因为在2023年爆发式增长之后，随着进驻代建企业数量趋于“饱和”，代建行业的竞争也愈发激烈，迅速扩张、持续抢占市场份额导致的竞争加剧，使得行业逐步走向平稳分化与重新洗牌、出清的新阶段。

从2024年上半年代建综合能力30强企业来看，30强总签约面积达到8.1亿平方米，同比增9.14%。其中，有20家企业总签约面积超过1000万平方米。

梯队来看，总合约面积超过5000万平方米企业共5家，与2023年保持一致，合计签约总面积达4.29亿平方米，占30强比重达53%，八成的规模由前15名的企业占据，集中度保持较高水平。

随着有意愿、有能力的企业均“下场”布局代建，未来竞争格局将愈发激烈。

具体到企业来看，从企业的区域分布来看，位于浙江区域的代建企业上榜最多，代建业务在浙江发展最为旺盛。截止2024年上半年，浙系代建企业总合约规模约3.6亿平方米，占比达到了44%，新增签约规模方面，浙江企业全年新增签约规模3712万平米，占比42%，两者占比均远超其他区域。但值得注意的是，在代建行业整体竞争加剧之下，浙系企业市场份额也有所下滑，新增签约面积较2023年下降2个百分点。

从TOP30上榜代建企业的性质来看，与2023年末相比，国央企房企的上榜数量明显增加，目前数量占比已达23%，对于部分实力雄厚的国央企来说，进入代建赛道后，规模扩张较快，迅速进入30强行列，包括华润置地、招商建管、建发建管等。混合所有制占比为13%，包含绿城管理、金地集团、万科地产等。

据了解，央国企起步早期以政府代建为基本盘，依托主业优势、资源优势占领细分领域，如华润的政府代建在业内保持领先。

2024年至今已有超过100家企业入局代建或承接代建业务，市场上有意愿、有能力的企业几乎全部“下场”代建，2024年上半年销售百强代建业务覆盖率更是超过80%。从企业数量数量上来看，未来很难有大的扩充空间，但竞争激烈之下已经有部分企业出现掉队情况，未来将持续面临洗牌和淘汰。

目前来看，代建细分赛道已经形成，部分企业专攻不同领域，增强市场竞争力，如央国企以政府代建为基本盘，民企房企依靠商业代建扩张，且代建特色与企业品牌特色一脉相承。

其中代建综合实力10强企业基本已确立自身定位和特色方向，比如绿城管理立志做最大的房产开发服务商，蓝城集团是中国小镇开发的先行者，金地管理聚焦商住、商办、政府代建三大核心等。

虽然代建业务潜在的增长空间巨大，但由于优质的代建项目有限，未来房企在代建市场势必将迎来一场激烈且艰难的市场份额之争。

附：2024上半年中国房地产企业代建综合能力TOP30排行榜

来源：CRIC研究 丁祖昱评楼市