返佣协议遭遇“背靠背”条款

返佣协议遭遇"背靠背"条款

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在中介公司所签订的返佣协议里，包含了"背靠背"条款，该条款规定，仅当开发商将佣金支付给中介公司之后，中介公司才有义务向购房者返还佣金。现在需要探讨的是，这样的条款是否具有法律上的效力。进一步假设，如果开发商破产并未能向中介公司支付佣金，那么购房者是否有权依据佣金协议的条款，要求中介公司在未收到开发商佣金的情况下先行进行返佣。

结论

根据现行法律和司法实践，返佣协议中包含的"背靠背"条款在法律效力上存在一定的争议。如果返佣协议是购房者与中介公司之间自愿、真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，那么该协议原则上是具有法律效力的。若购房者因开发商破产未能实现返佣，而中介公司未善尽合理措施进行款项追偿，购房者可以要求中介公司履行返佣义务，以维护其合同权利。中介

公司不能仅仅以"背靠背"条款为由拒绝向购房者返还佣金。

分析

在中介公司与购房者签订的返佣协议中，如果包含了“背靠背”条款，即中介公司仅在收到开发商支付的佣金后才向购房者返还佣金，这样的条款在法律上的效力是存在争议的。根据《中华人民共和国民法典》第六条，民事主体从事民事活动应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。根据最高人民法院发布的《关于大型企业与中小企业约定以第三方支付款项为付款前提条款效力问题的批复》（法释〔2024〕11号），对于大型企业与中小企业之间约定以第三方支付款项为付款前提的条款，因其违反《保障中小企业款项支付条例》的相关规定，人民法院应认定该约定条款无效。

然而，这个批复主要针对的是大型企业与中小企业之间的合同关系。在中介公司与购房者的返佣协议中，如果中介公司未能从开发商那里获得佣金，购房者是否有权要求中介公司先行返佣，需要具体分析合同条款以及双方的权利义务。

"背靠背"条款如果导致购房者在中介公司未收到开发商付款的情况下无法获得返佣，这种安排可能被视为不公平，尤其是购房者无法控制开发商的付款行为。

此外，如果返佣协议是购房者与中介公司之间自愿、真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，那么该协议原则上是具有法律效力的。购房者可以依据该协议要求中介公司履行返佣义务，即使中介公司尚未从开发商那里获得佣金。在司法实践中，法院往往倾向于保护购房者的合法权益，尤其是在购房者已经履行了购房合同义务的情况下。"背靠背"条款如果被视为附条件的民事行为，那么在条件未成就的情况下，购房者的权利可能会受到不当限制。然而，法院通常会要求合同各方在履行合同时遵循诚实信用原则，不得滥用合同条款以逃避合同义务。

综上所述，根据法律实务经验，对于“背靠背”条款不能完全忽视购房者的实际履行情况及合理期待。即便购房者和中介公司约定了“背靠背”条款，但若中介未能采取合理措施获取开发商付款而导致购房者利益受损，购房者可以依据合同履行中诚信原则为由要求履行返佣义务。

名词解释

背靠背条款

"背靠背"条款是一种合同条款，约定合同一方的付款义务以第三方（如开发商等）的支付为前提条件。在中介公司与购房者的返佣协议中，它意味着中介公司只有在收到开发商的佣金支付后，才返还佣金给购房者。该条款的效力常常备受讨论，根据最高人民法院的法释〔2024〕11号批复，如果该条款违反法律强制性规定，则可能被认定为无效。

附条件民事法律行为

附条件民事法律行为是一种法律行为，其效力的发生、变更或消灭依赖于某个特定条件的成就或不成就。考虑到"背靠背"条款的运作模式，即中介公司返佣必须以开发商支付为前提，这种条款在某种程度上可被视为一种附条件的法律行为，因为条款的实效取决于支付条件的满足。

参考法规：

1. 《中华人民共和国民法典》第五百零九条

   
   

【合同履行的原则】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯

履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

2.《中华人民共和国民法典》第五百二十六条

【先履行抗辩权】当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。

3. 《中华人民共和国民法典》第五百三十六条

【债权人代位权的提前行使】 债权人的债权到期前，债务人的债权或者与该债权有关的从权利存在诉讼时效期间即将届满或者未及时申报破产债权等情形，影响债权人的债权实现的，债权人可以代位向债务人的相对人请求 其向债务人履行、向破产管理人申报或者作出其他必要的行为。

4. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条

【违约责任的种类】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。