放弃首付、踩踏式卖房！当年的“日光盘”现在咋样了？

9.29重磅新政之后，深圳楼市是真的热闹。

有人刷刷买入，喜报满天飞；

也有人迫不及待卖出手里的房子。

特别是，在楼市高峰期热卖的新盘，很多从10月起解除限售，能在二手房市场上买卖。

回顾来看，当年不少热盘让买房人抢着上车。

在2020-2021年，深圳涌现了超60个日光盘。它们大部分得验资百万、千万看样板房，还得是“社保巨子”“摇号运气王”，才能买到。

而现在，@深圳买房计划 再去统计它们目前的挂牌套数、挂牌最低价等情况，却发现至少46个曾经的“日光盘”，已有业主挂盘出售。

▲上下滑动查看完整图片，点击查看大图。数据统计自：贝壳找房/乐有家/深圳房地产信息网等，含重复房源；统计时间：2024/10/15

超60个抢破头的“日光盘”

有人大赚百万，有人亏掉首付？

由于新解除限售的小区，挂盘量通常不多，为了排除部分业主无心卖房、故意挂高价拉高小区均价，我们选取了最低挂牌单价作为参考。

其中，29个小区的最低挂牌单价，低于当年的销售均价。

偏差最大的，是位于龙岗中心区的保达誉都花园。

一套约88㎡的房子，挂牌总价255万，单价低至约2.9万/㎡。

▲保达誉都花园最低挂牌价

而当年，这个项目88㎡段的房源，最低总价也要362万、单价4.1万/㎡。

算下来，跌幅约30%，直接没了首付。

甚至都还没算贷款利息。

类似的还有：

万丰海岸城、中熙珑湾等，降幅25%以上；

璞誉府、碧桂园观麓等，跌幅在20%以上。

这些多是当年售价4-6万/㎡、处于外围区域的刚需盘。

（PS：在跌价盘中，深业鹤塘岭花园有回迁房在售，价格或因此被拉低。）

不过，也有涨价的项目。

约17个新盘的最低挂牌单价，高于开盘均价。

其中，深业中城是佼佼者。

开盘时均价13.1万/㎡，而现在最低挂牌单价也要17.5万/㎡，这还是在挂盘量不小的情况下，说明其市场价的确要远高于开盘价。

单价最低的，是一套约233㎡的房源，挂牌总价4080万。而当年233㎡左右的户型，总价在2700-3300万左右。

3年时间，涨了约800万以上。

▲深业中城最低挂牌单价超17.5万/㎡

而且，深业中城的成交价也同样居高难下。

小区在今年就已经拿证满3年，5月时也成交过约233㎡的房源，总价4080万，业主的买入价是3010万。

去掉房贷利息，上涨空间也有500+万。

同样超受欢迎的豪宅打新盘-海德园，虽然挂牌价非常高，但目前挂盘量比较少、也没有成交案例，所以还需要继续观察。

而在挂盘量不低的小区中，深铁懿府一二期、天健悦桂府等的最低挂牌价也同样较高。

有消息称，深铁懿府一期最近成交了一套115㎡的房源，总价约1250万，而这套房子当年的备案总价是1119万。

3年涨了131万左右。

但如果按照首付3成、贷款30年、利率4.5%计算，3年多下来光利息就已经120万左右了，增值空间较为有限。

从这里也可以看出来，真正“打新”成功的盘，并不多。

新增近3000套挂牌房源

有网红盘开始“踩踏式”卖房！

事实上，在新政宣告解除3年限售后，在售房源就迅速增加了。

据@深圳房地产中介协会 数据：   

深圳二手房挂牌房源从9月30日的约6.44万套，涨至10月6日的约6.64万套，又再上涨至6.74万套。

两周时间，多了近3000套要卖的房源。

▲二手房挂盘量猛增 | @深圳房地产中介协会

“我打算趁这波行情赶紧卖掉，再重新在核心区买一套。”

@深圳买房计划 的一位朋友认为，当下政策比较利好，卖房会更容易些。

而当年热卖的大盘，更是有点“踩踏式挂盘”的感觉。

比如宝安沙井的华强城一期。

2018年开盘就卖了1000多套；

2020年更是万人摇，就为了抢500多套房。   

去年开始，这超过1500套房源拿证满3年，开始在二手房市场上出售。

目前，贝壳+乐有家双平台加起来，挂出了100+套房子，挂牌率约6%。

▲华强城一期挂牌房源数量（含重复房源）

而这些还只是一期的量，三期两个平台加起来也有近30套在售，周边又有体量较大的珈誉府，竞争激烈。

这也难怪华强城的二手成交价早早跌破开盘价。

甚至，今年已经出现低至3.97万/㎡的成交价，而当年开盘的最低单价也要4.2万/㎡以上。

▲华强城一期最低成交单价已“破4”

位于龙华的璞誉府也类似。

2020年推出1400多套房源；

2021年加推125套。

目前有约62套在售（贝壳+乐有家），也同样竞争激烈。

所以，璞誉府当年最低备案价达到6.4万/㎡，现在的成交价却低至约5.87万/㎡。

▲璞誉府最新成交价已“破发”

想来璞誉府不仅要和壹成中心的其他多个小区竞争，还要和周边“兄弟盘”尚云、壹湾府等新盘比价，价格想不“破发”都难。

更难的是，最近新解除限售的小区，还在不断增加挂牌房源。

我们上述盘点的“日光盘”中，至少有25个小区在近五天内增加了挂牌房源，仅4个小区减少了挂牌房源。

最典型的是润玺一期。

小区在5天内增加了10套挂牌房源，目前在两个平台加起来有55套房子在售。

甚至，在10月14日一天就上架了十几套房源！

▲润玺一期一天内上架多套房源

同样地，深业中城挂牌了37套房源，而其总共售出的商品房不过400多套，挂牌率接近10%。

深铁懿府一期挂牌了22套房源；

远洋天著挂牌20套房源；

中海寰宇时代挂牌20套房源；

……

这些也都是刚刚解禁，就大量挂盘的小区。

可以看出，哪怕当年抢破头，现在想脱手的业主也并不少。

有人认为，当年少部分人加了杠杆入手的网红盘，估计早就撑不住想脱手了。

你还知道哪些小区解禁后，开始扎堆式卖房？