未售先火？吹风价5字头龙华民治新盘，中建壹品鹏宸云筑

头顶深高北学区光环的深业上城学府开盘“日光”，龙华另一新盘中建壹品鹏宸云筑未售先火。

市场对龙华新房板块的焦点异常集中，据说中建壹品鹏宸云筑的诚意登记数已超1000组。

当然，这和选房登记数的权威性不能并驾齐驱，前期吹风数据参杂情绪和水分，都有待验证。只不过，从项目展示中心及网上讨论活跃度上看，热度是不一般。

事实上，项目宗地（A808-0025）在成功招拍挂之时，就因低楼面价引起了广泛关注。

该宗地是今年深圳拍出的首宗住宅用地，由中建壹品+湖北文旅联合体以总价51.79亿元拿下，综合楼面价约2.39万/㎡。并且，取消了深圳住宅用地土拍一度盛行的最高均价限制。

项目展示中心已经对外开放，预计最快下个月（11月）首开入市。

效果图

1.

中建壹品鹏宸云筑位于龙华民治街道民乐社区，龙坂交界板块，民乐路（东延段建设中）和华南路之间。

项目整体处于深圳中轴线上，区位交通优越，接入梅观大道（市政化改造中）、南坪快速路、坂银通道等城市快速路相当便捷，与市中心区和城市其他组团都能较好地联系。

同时，项目距离地铁10号线南坑站最近点约500米，仅需通过两个站进入福田区（孖岭站），再换乘9号线可方便前往蔡屋围、车公庙、科技园等就业板块。

另距离地铁22号线横岭站（建设中）约900米。由于前往横岭站（建设中）需跨过民乐立交（建设中），短期内仅作为项目出行的补充。未来待地铁21号线加入，项目局部区域内的线网效能将有更大的发挥。

（注：以上标注的均为直线距离，仅供参考。）

示意图

2.

项目周边为春华四季园、龙岸花园等老牌社区，与近年入市的中海明德里、恒壹四季华府、恒地尊悦花园、深国际万科悦城等次新盘同属一个生活圈。

比如商业方面，往北8号仓、万科广场；往南坂田COCO PARK；往西红山6979、龙华万象系（建设中）等。

又比如基础配套，距离龙华深圳北站门户板块约1.5公里，距离雅宝产城片区约1公里，距离五和枢纽片区约1.6公里，龙坂片区的诸多核心资源、三甲医院、文体场馆等设施就近环绕。

（注：以上标注的均为直线距离，仅供参考。）

图：CUBE立方设计

项目地块原址为华南国际物流园的一小宗地，园区已被整体纳入“深圳北站枢纽城市功能节点”“战略预留区”等空间范围，并成功写入龙华区未来十五年中长期发展的空间蓝图。

根据升级调整规划，园区整备规模约53.34公顷，原本以物流用地为主的厂房，通过调规释转为商住用地、教育及研发用地。

中建壹品鹏宸云筑是园区升级改造下的首个住宅，在整备项目的东南角，相对隔离了梅观大道的不利影响，南面和深国际华南数字谷一路之隔，高层还具备绿地水景（民治水库）视野资源（未来有可能被部分遮挡，沿水库规划了住宅用地）。

示意图

民治水库及周边绿地规划为民悦公园，占地面积约37万㎡，目前正开展初步设计和施工图设计，力争2024年年底动工建设。

图：深圳龙华

项目的北面规划了72班九年一贯制学校，用地面积约3.24万㎡，规划总建面约7万㎡，拟建设2160个小学+200初中的入学机会。

方便未来业主适龄儿童就近入学，具备目送式上学之外，学校的较低矮建筑，也保证了北向开阔视野效果。

从目前调规结果来看，除中建壹品鹏宸云筑外，园区改造升级范围内至少还将新增计容机率建筑面积约50.8万㎡商品住房，未来整体居住氛围和基础配套都将得到有力提升。

示意图

3.

率先升级的中建壹品鹏宸云筑，分东西两块地开发建设，总占地面积约4.33万㎡，建面约31万㎡，容积率约5.0。

采用围合式布局，楼宇南北高低错落排列，超高层3梯6户，高层2梯5/6户。

效果图

规划总房源约2100户，纯粹商品住宅，无公租房、无保障房、无人才房等配建要求。

其中东地块约1046套，计划最快11月首开，推售约360套（以市住建局备案公示的为准），主打户型为建面约78-142㎡。

户型的看点包括：

“三高”户型设计。项目为首批落实新规的深圳楼盘之一，全套户型的综合使用率将达到105%及以上。

相对旧规设计，同等面积多1房，同等房型多1卫，展现出更高得房率、更高赠送率、更高使用率。

比如建面约79㎡通过优化装修设计，可以做到3房2卫，建面约88㎡的可以做到4房2卫，回到2014年左右时部分深圳新房的得房水平。

双太阳户户朝南。朝南率100%，双阳台设计，低区赏岭南风园林景观，中高区近瞰湖景，远眺银湖山风光。

带全系品牌装修。小户型可拎包入住，中大户型一线品牌，实际装标以开发商公告的为准。

效果图

关于项目的其他详情，包括折扣优惠、交付标准等具体信息，可以关注我们咚咚找房平台的看房团活动，预约报名渠道如下。

如果这周预约不上，下周应该还有，错过不急。

1）所以，仅仅以较低楼面价和无最高限价，中建壹品鹏宸云筑就“火出圈”？不尽是。

前者只能推测项目能够做到有性价比的、较友好的入市价格。后者，意味着开发商对项目的预售价格有更高的自主定价权，对产品的定位和利润空间的平衡，能有较自由的策略应对。

网传吹风价约5.5万/㎡（以市住建备案公示的为准），也传甚至更低。即便是5.5的价格，虽然与周边老一点的，差不多面积段房源的成交价格比，相差不大。但比中海明德里、恒壹四季华府这类7万+/㎡的次新盘备案价格相比，有明显的价差优势。别忘了中建壹品鹏宸云筑计划还带装修交付。

考虑到当前市场交易行情起来了，吹风价随时吹弹可破。项目整体房源不少，大概2100套，首推少量试水迎合市场热度，这价格在龙华新房市场是有竞争力的。

2）毕竟项目区位地段和产品本身，还算不错。

一方面片区的战略定位被拔高，整个园区50多万方占地一体统筹改造，相当于净地上大开发，比常规旧改要来得迅速。以往这片称不上宜居，由于物流园的特殊存在，运载大货车出入频密，周边梅观大道、南坪快速路又是承载大货车集散的必经之路之一。

大规模升级改造将给项目片区迅速带来居住、配套、产城环境的大改善，和周边居住环境也更加融合匹配，带来整体性的提升。举个不大完全贴切的类比，有点像福田安托山，从采石场到香蜜湖居住区拓展的整体转型提升效果，是“凤变冰”的龙华片区版本。

另一方面的产品户型，有以前新房的滋味。多一个功能空间，对于预算有限但对房间数有要求的家庭需求来说，是划得来的。若以约430万的总价购置到3房2卫，在北站片区得600万左右，龙华老城在售新房也要470万左右。当然面积段是相差了10个平方，功能上一致，空间感不能一概而论。单纯得房上看，中建壹品鹏宸云筑展现出了建筑设计新规后的友好。

（内容完）

注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。

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