破1.3万套，深圳新房认购创新高！外地客狂扫货，但也要注意…

自9月29日新政实施以来，短短一个月的时间，深圳楼市的成交量实现了从低谷到高峰的迅猛反弹，这一变化与今年以往的任何一次调控后的市场表现都截然不同。

数据显示，10月份二手住宅过户6118套，环比上升了91.7%，创下了43个月以来的新高；10月的二手房成交录得量达到了8269套。这一数据标志着深圳二手房市场已经迈入了“繁荣线”。

而新房市场的表现更为惊人，10月份，新房的认购量已经破1.3万套，这是近年来首次突破万套大关。假如以这个行情持续下去，半年内深圳将无新房可售！（数据以官方数据为准）

回顾以往楼市火爆及上涨的年份，新房成交量过万套的记录还要追溯到2005年，2005年11月的网签过户量达到了11417套，为近年来的最高备案量。

新房之所以卖爆，目前来看主要还是集中在不限购的区域，龙华、宝安沙井、光明等片区多个楼盘这一个月成为热点盘，多个楼盘去化数百套房源，这是在近两年的行情里不敢想的成绩。

新房认购过万套

开发商仍以打折出货为主

近期，朋友圈里充斥着各营销中心热闹非凡的场景，以及外地购房者组团涌入深圳的消息，这股热潮不禁让人恍若回到了2009年房价低谷后的回暖期，那时也是外地投资者纷纷进军深圳楼市的转折点。

随着深圳非核心区域限购政策的放宽，一些地理位置相对优越、价格稍低或佣金高的楼盘，自然而然地成为了外地团的聚焦点。

整个10月份，楼市迎来了供应小高峰，共计有15个住宅项目入市，相比之前几个月，这一个月的房源供应量显著增加。

10月份新房的供应主要集中在龙华、光明、宝安等区域，接连2个新盘“日光”刷新了这两年的新盘入市战绩。

如位于光明的中建观玥名邸推192套房，以3.3万/平起的开盘价，吸引了2047批客户登记，入围客户比1：10.66，登记量仿佛一夜回到了2020年，开盘当天很快就“卖光”了，剩下1000多批客在风中凌乱。

位于龙华的深业上城学府推332套住宅，登记客户最终入围达744批，登记比1：2.24；推约79-139的3-4房，以9.3折开盘，当天也“日光”。

同样是光明的振业天境云庭项目，推出172套住宅，也有381批客户登记，超过2比1。开盘按揭总折扣约打到89折，折后均价约在4.35万/平，开发商称，当天开盘销售了8.5成！

10月25日拿预售的宏发悦见誉府，推出386套住宅，拿证当晚连夜通宵开盘，让人没有想到的是，开盘当晚被直接刷爆了朋友圈。

这个盘到（10月30日）已经在官网显示备案登记了（卖出）216套，成交率为56%。

项目主推88-103m²的3房户型，折后373万起，价格优势在龙华来说也较为明显。

拉长时间看一下此盘的销售情况，就知道10月份这次开盘的效果有多好！项目从去年7月20日第一批预售，到今年一共3次拿证销售：

2023年7月份，预售248套，目前还有251套在售，去化率仅27.87%；

2024年5月份，预售717套，目前剩下215套在售，去化率70%（10月11日娟子统计时还剩下275套房，也就是说近20天，卖了60套房）

宝安的鸿荣源珈誉府项目，10月份共955套房预售，目前新推的这部分卖了470套房；

项目在整个10月份，加上新推开盘卖出的这部分，一共卖了有800多套房。

鸿荣源珈誉府到目前一共入市了5090套住宅，目前剩下1265套房未备案（在售）；作为一个巨大的住宅体量的盘，以前觉得要卖好多年，没想到卖得这么快。

据深圳买房计划统计的10月份卖的好的项目中，销售超100套的有20多个项目。

一些热点盘入市卖完后，同时也带动周边的新盘去化，如光明中建观玥名邸旁的时光境花园，最近也卖得很好。

10月26日，时光境花园开盘，推出住宅552套，当天卖了约200套，去化36%！折后单价3.5-4.25万/㎡，总价290-460万，价格稍比中建的贵一点点。

项目此前推出的房源目前仅剩下89套在售。仅10月份，项目一共卖了有380+以上套房。

怀德城德懿府10月26日开盘，又是久违的宏大选房现场。

开盘也打出了9折优惠，折后单价4.15-5.6万/㎡，总价在426-789万/套。

497套房源去化近9成，等于一天卖了约460套房。

目前像龙华北站旁的几个楼盘，基本已经处于清盘的状态；如今年卖得很火的中洲迎玺目前仅有200套房源未备案（在售），中海珑悦理也仅有61套房在售，超核紫云府仅剩下17套房在售；另外如龙华中心区的鸿荣源尚云，最近很卖得很火，2024年3月份预售的612套房源，现在仅剩15套房在卖。

宝安的中心片区，也没有什么房源可选了，中铁阅臻府剩下10多套房源在售，京地海樾府剩下67套房在售。

光明片区地段好一点的盘最近也是很快在去化……》》》光明新房市场，大致是怎么个情况了？

外地客趁机买入深圳“非核心区”

10月份这波行情，来势凶猛的是外地买房客。

当前新房市场的热销，首要因素在于其与二手房相比的价格优势。一些组织外地购房者投资深圳的（大V）更倾向于选择新房，因为新房交易流程更为简便，且当前多数新楼盘提供的佣金颇为可观。

自9月29日新政策实施以来，深圳非核心区域的限购政策有所放宽，龙华、光明、沙井等区域终于向外地购房者敞开了大门。

这一变化迅速引发了外地资金的积极响应，短短时间内，大量大V召集的外地购房团涌入深圳。

据不完全统计，最近两周内，至少有20批次的外地购房团前来深圳购房，规模从一辆大巴车的客户到三辆大巴车的客户不等。

有消息称，目前这些非核心区域热销的楼盘中，外地购房者的贡献不容忽视。

坊间消息，北方籍客户在某沙井楼盘一次性购买了6套房产，更有甚者称某购房者一次性收购了25套！

而近期备受瞩目的炒房大V欧某，则主要带领团队在龙华区域（卓越珺奕府、鸿荣源尚云等盘）购房，据传在卓越珺奕府就购置了近50套房产。

截图@ 深房情报站

为了迎合外地购房团的需求，部分楼盘还特意设置了专门的看房时段。

业内人士笑称：“这是担心本地和外地购房者交流过多，把返佣的秘密给泄露了。”

当前，深圳部分区域的房价与二三线城市的差距已经不大，这对于外地购房者而言，成为了上车深圳的机会。

深圳楼市迎来反转，而周边如东莞、惠州等城市的楼市热度依然变化不大，在价格差没那么明显的情况下，这些城市一部分购买力也会转入深圳。

这波行情会持续吗？

现在大家很关心的是10月份的这波行情的持续性，接下来的行情能否持续？更多的取决于货币、财政、楼市政策持续发力，经济触底回升，带动就业和收入的改善。

但对于深圳来说，城市基本面是没得说的，这个热度如果能持续11月和12月，基本已经算稳了，如果能持续小半年，房价肯定会迎来一轮上涨，因为成交量的上涨必定会带动房价上涨。

但目前就微观来看，销售量的反弹，更多的是以“以价换量”，尽管今年出来的一些新盘，产品好像比前两年的更好了，但开发商为出货还是各种打折、降价，如光明的中建观玥花园，本身5万的限价，最终选择了折后3.3万/平卖房，其它卖得好的楼盘目前也是如此。

二手房除了少部分房源涨价外，挂牌价会因为市场信心而变高，但是如果想要卖房，还得看买家的接受度，目前大部分的房源挂牌价还是在指导价以下。

短期来看，深圳楼市稳了，但并不等同于房价会涨，在以价换量的行情下，仍旧会有新的楼盘以低价来吸客出货。

对于投资客来说，房价只有上涨和下跌，没有平稳，不涨就是跌。

最近很多买得好的盘都是以前深圳人看不上的盘，现在为什么卖得好了？

所以当下购房，别给情绪带着走，买对房依然很重要；目前外地客买的某些深圳盘，依然存在被套的可能。

最近@房圳探的一篇文章《不要和投资客一起买房》，说得很有道理，文中提到“市场不好的时候砸盘最凶的是持有成本更高，杠杆更高的业主，还有大量投资客聚集的楼盘，这些片区或楼盘在市场好的时候，有赚钱预期的时候投资客蜂拥而至。市场稍有风吹草动，赚钱预期变弱的时候投资客踩踏出货，疯狂砸盘，一个比一个卖的坚决。”

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