深圳绿本房：概念解析、合同效力与过户流程探讨

周争锋律师

在探讨深圳的“绿本房”时，首要任务是明确这一术语在深圳所涵盖的多种内涵。广义上的深圳绿本房，指的是那些已在产权登记系统中有所记录，但受到限制无法自由进行市场交易的房产。

一部分人将那些未转为商品房的政策性住房，例如安居房、保障性住房，以及历史遗留的违法建筑经改造后所颁发的房产证，统称为绿本房。然而，在更细致的分类中，深圳各乡镇依据当时的法律法规颁发给村民的、以“粤”字开头的房产证，也被称作绿本房或俗称的猪肝本。在拍卖领域，通常所提及的绿本房，特指那些经历历史遗留问题改造后的绿本农民房。

当涉及到法拍绿本房时，深圳的实际情况表明，这类房产主要是指绿本农民房。对于政策性福利分房所涉及的绿本房，深圳中级人民法院与住建行政机关有相关共识：在拍卖前，需征询住建行政机关是否有意回购，而回购往往是住建行政机关的优先选择。因此，在实际的法拍市场上，一直没有看到深圳福利分房绿本房的拍卖案例。自2020年开始，法院可以根据住建行政机关的回函，对符合绿转红条件且不被回购的房产，以法院的名义为被执行人办理绿转红手续后进行拍卖，但在拍卖过程中需优先扣除相关费用；如果拍卖失败，则撤销相关文件，房产恢复为绿本房状态。

在法律适用方面，2014年的《深圳中院审理房屋买卖合同裁判指引》第34条和第35条详细阐述了深圳法院对此类问题的看法和以往的判例。然而，由于绿本房种类繁多，合同的有效性和诉讼继续履行的可能性因房产类别的不同而有所差异，这导致了社会上的诸多困惑。实际上，法院会根据房产的具体类别向住建行政机关发函询问，并根据回复来确定案件的走向。不同类型绿本房的内部规则和处理方式主要源于当年购买群体的差异以及购买人是否违规申购等情况。

在法院处理相关安居房、保障性住房类绿本房诉讼并判决合同继续履行时，需首先通知住建行政机关，由其决定是否回购以及是否满足绿转红条件，该回函对案件的走向具有决定性的影响。在房产未转为红本房产证之前，是不能进行自由交易的。尽管有几起绿转红房产案件引起了社会的广泛关注，但这并不意味着所有绿本房的买卖都能获得法院继续履行的判决。法院判决绿转红继续履行的先决条件非常严格，只有特定类型的房产才能被认定合同有效并判决继续履行。

值得注意的是，过去有几起关于绿本房转为红本房的案件在社会上引起了广泛关注，尤其是南山法院在2018年成功处理的一起绿转红执行案件，具有里程碑式的意义。然而，这并不意味着所有涉及绿本房的买卖都能轻易获得法院继续履行的判决并顺利的被执行。

实际上，法院在判决绿转红继续履行时，其先决条件是非常严格且明确的，只有符合特定类型的房产，才有可能被法院认定为合同有效，并进一步判决继续履行。南山法院所处理的那起案件涉及的房产性质为全成本微利房，这是一种特殊的房产类型，其过户过程需要满足一系列特定的法律和政策要求。因此，该案的成功执行并不能作为所有绿本房买卖都能获得相同判决的普遍依据。

特别需要指出的是，2015年龙岗法院处理了一起涉及借名购买保障性住房的案件，该案在广东高院的再审下，明确了一个重要原则：对于此类房产纠纷，应先由行政机关进行处罚，法院再根据处罚结果来审理相关的民事案件。这一原则强调了司法机关与行政机关的职能分工，即法院不能超越其权限去行使行政职能。在实践中，这类案件往往以行政机关收回房产并对相关责任人进行处罚作为处理结果，这意味着原被告双方不仅未能通过诉讼获得任何利益，反而都受到了惩罚，这种结果可以被形象地描述为“双输诉讼”。

在绿本房合同的效力方面，尽管绿本房的情况多种多样，但民法典颁布后，对于无权处分的合同，法律倾向于认定其有效。特别是民法典合同编通则的司法解释对合同无效的认定标准进行了严格限制，因此更没有充分的理由将购买绿本房的合同视为无效。因为双方均知晓没有具体的过户流程，合同签订并交付后即视为合同义务已经履行完毕。对于已经交付的绿本农民房，深圳法院有相关判例表明，它们可以依据《执行异议复议规定》的第28条来对抗执行，从而保护买受人的权益。

在法拍绿本农民房方面，由于这类房产原本没有标准的过户交易流程，登记机关会采用在不动产登记簿上添加司法裁定过户备注的方式进行处理。当事人在登记机关打印的个人名下房产信息一栏中也出现了司法裁决过后备注取得房产的记载，实际上起到了确权的作用。

虽然这种方式免去了交易税费的缴纳，但房产将长期处于备注状态，无法直接过户或抵押。房主只能等待回迁的机会来“转正”，否则房产将一直保持绿本农民房的状态，无法享受完整产权所带来的权益。

实际上，在深圳，绿本农民房的过户主要存在三种特定方式：一是通过继承；二是通过婚姻关系的变化，即结婚或离婚来进行财产分割；三是通过法拍途径。除此之外，其他方式均无法实现绿本农民房的过户。

附：《深圳市中级人民法院 关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引（2014版）》

34、第三十四条旨在解决转让“经济适用房指标”行为效力问题。

此类纠纷的主要特点是：符合购买经济适用房条件的人将其购房指标有偿转让给他人，由他人出资并实际占有所购房屋，但产权一直登记在转让购房指标人名下，日后因房屋归属问题引发纠纷。根据建设部等七部委《经济适用住房管理办法》第二条的规定，经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。

国家提供经济适用房的目的在于满足低收入住房困难家庭的基本居住需求，此类房屋在建设中的土地供应和资金来源方面带有公共资源的性质，国家对于经济适用房购买人的主体资格设置了严格的审查标准，有关经济适用房的政策、法规中往往明确规定了购买经济适用房中的申请、核查、公示、核准、登记等审查流程和监管事项。我们认为，对经济适用房配售进行严格规范和管理，目的就在于确保符合条件的低收入住房困难家庭能够享受到保障性住房的社会福利，确保有限的公共资源最有效地利用，使有限的公共产品效果最大化。

在申购人的申购目的即在于为不具备购房条件的他人谋取经济适用房的情况下，如通过转让购房指标使不具备经济适用房申购主体资格的人购买和取得经济适用房，则不仅破坏了经济适用房的管理秩序，与国家推行住房保障政策的社会公益目的相悖，也妨害了其他经济适用房申购主体的利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项所规定的合同无效情形，依法应认定该指标转让行为无效。

35、第三十五条旨在解决违规转让经济适用房行为效力的问题。

2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》第（十一）条指出：“经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。”

目前，各地经济适用房的具体管理规定不一，但大多根据2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》而规定购房人在购房不满5年的期限内仅具有有限产权，不得出租、出售、赠予、抵押。我们认为，虽然法律和行政法规至今仍未就经济适用房作出明确规定，不能以违规转让经济适用房行为违反法律、行政法规强制性规定而认定其无效，但当事人在限制上市交易期内擅自转让经济适用房，说明原购房人对经济适用房已无居住上的必要需求，应当根据有关规定申请政府 回购。我们认为，国家住房保障政策的目的在于保证住房困难群体对房屋使用价值的需求，而非在于保证购房人对房屋交换价值的预期，限购期内的转让行为同样既破坏了国家对经济适用房的管理秩序，与国家推行住房保障政策的社会公益目的相悖，也妨害了其他尚未取得经济适用房的申购主体的利益，构成对社会公共利益的损害，因而也属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项所规定的合同无效情形，应认定该买卖合同无效，并在有关部门的行政处理结果基础上就合同无效而产生的返还财产、赔偿损失等问题进行处理。

政策性住房具有鲜明的地方特色，各地具体规定及情况相差较大。以深圳市为例，根据深圳市政府1999年《深圳市国家机关事业单位住房改革若干规定》，由政府住宅管理部门投资建设安居房，其中全成本微利房的供给对象是列入市、区财政工资编制的国家机关事业单位的职工；社会微利房的供给对象是在深圳注册的企事业单位及其员工，以及社会上中低收入者，但国家机关事业单位及其职工也可以申请购买社会微利房。

关于机关事业单位职工所购安居房（全成本微利房）的买卖合同纠纷案件，以往处理中一般认定合同有效，理由是：根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》，国家机关事业单位的职工在购买安居房后，经办理上述规定中的相关手续，可以取得安居房的全部产权，该安居房即成为市场商品房，可以自由交易。如双方在签订房屋转让协议时均已清楚知悉房屋的产权现状，并就将来如何办理该安居房的全部产权的问题进行了约定，只要双方都遵循诚实信用的原则去履行该协议，则房屋应可取得全部产权并完成产权的过户手续，故应认定合同有效，例如我院已生效的（2006）深中法民五终字第2622号民事判决。

对于国有企业以房改方式向职工出售安居房（福利房）而引发的案件，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三项关于“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围”的规定，在案件处理中一般认为此类纠纷涉及是否适用及如何适用房改政策的问题，因此驳回当事人的起诉，不作实体处理，例如我院已生效的（2011）深中法民五终字第1388、2352号民事裁定。如职工在取得单位出售的安居房后再行转让，在案件处理中一般认定合同有效，理由是：买卖合同并未违反法律和行政法规的强制规定，双方在买卖合同中明确约定了在房产办理了红本、符合上市流通条件后再办理产权过户登记手续，并不违背安居房转让的相关政策，例如我院已生效的（2010）深中法民五终字第1376号判决。

综上，我们认为，虽然有关规范性文件均规定经济适用房和其他类型的政策性住房在规定年限届满前不得转让，但经济适用房的建设配售目的是满足低收入住房困难家庭的居住需求，其政策目的中的社会公益性较强，故为社会所广泛关注；而其他类型政策性住房的配售往往带有福利分配性质，社会公益性质不强。因此，在处理政策性住房纠纷案件时，不宜采取一刀切的方法，而应正确认识不同类型政策性住房配售政策中所体现的利益及价值取向，区分情况作出认定处理。