刚交的契税还能退？公积金房贷利率要降？官方答复来了！

这个月，政策暖风频吹。

买房人不仅迎来了税费减免的利好，而且公积金低息贷款的额度也将得到提升。

不过，也不是所有买房人都喜大普奔。

@深圳买房计划 留意到后台有不少网友的疑惑：

已经交了税可以申请退吗？房子卖掉亏300万是不用交增值税吗？公积金房贷利率几时下调？存量房贷还能将部分商贷转为公积金贷吗？

@深圳买房计划咨询了公积金中心、不动产登记处、税务局后，特地整理了12个有关公积金、税费等常见问题（Ps.因受政策变动等情况影响，以下答复仅供参考。）

关于公积金

1、深圳什么时候下调公积金房贷利率？

据公积金中心工作人员回复，目前没有接到利率下调的通知。

事实上，今年5月公积金贷款利率已经进行了一轮下调。但相较于深圳商业贷款利率今年降低了0.95%的幅度，公积金贷款利率仅下调了0.25%，其低成本、低利率的核心竞争力不再突出。

需要注意的是，10月份部分城市已经出现了公积金贷款利率低于商业贷款利率的倒挂现象，有城市商贷利率降至2.6%。但这削弱了住房公积金的原有优势，于是到了11月，上述城市的银行相继将房贷利率上调至3%及以上。

显然，影响商业贷款利率调整下限的最大因素，可能是公积金贷款利率。

因此，近期关于进一步下调公积金贷款利率的呼声日益高涨，有官方媒体甚至直接呼吁加快公积金贷款利率的调整步伐。

所以，在全面普降房贷利率的大背景下，不排除公积金还有下探的可能性。

2、之前已经申请个人公积金贷款50万，按照意见稿现在最高额度可提升40%，那么存量房贷还可以能将部分商贷转为公积金贷吗？

答案是不能。

根据《深圳市住房公积金贷款管理规定》第九条，申请公积金贷款的人需要在本市未发生公积金贷款或者已经还清公积金贷款。

需要注意的是，名下同一套房源结清公积金贷款后，无法申请第二次公积金贷款。

3、公积金能否同时还两套房贷？答案是不能。公积金只能用于还名下的一套房贷。如果是纯公积金或组合贷款，公积金必须优先还含有公积金的那部分贷款。

4、公积金有断缴记录，还能申请公积金贷款吗？

申请条件是提交申请当月前的六个月连续按时足额缴纳公积金，如果在半年内有断缴，会影响公积金贷款申请。

5、申请公积金贷款，如何认定是否属于多子女家庭？

根据住建局的解释，多子女家庭是指生育二孩及以上子女的家庭（其中至少有一个未成年子女），通过提供户口簿证明其亲属关系。

家庭子女人数为成年人子女人数与未成年子女人数总和；

离婚或再婚家庭未成年子女人数通过其离婚判决书、离婚协议书等材料载明的有抚养权的子女人数来认定。

6、公积金贷款是要余额的14倍吗？

申请人和计算可贷额度的共同申请人申请住房公积金贷款前连续三年以上未提取住房公积金的，按照住房公积金账户余额14倍计算的住房公积金贷款可贷额度。

7、文件啥时候开始执行啊，快要交首付办按揭了

《深圳市住房公积金贷款管理规定》新规处于征集阶段，可以先商业贷款，等政策出来后再进行商转公。

关于税费

1、才刚交了契税，就出这个新政，亏了一辆比亚迪秦，这能退吗？

根据深圳的税费新政规定：

2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税、契税尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。

在咨询了税务局后，只有在特定情况下才能按新政策缴纳：

情况1：买房后还没有申报契税，只要在12月1日后申报，就能按新政策执行；

情况2：已经申报契税，但还未审核通过，可以撤销申报，12月1日后申报按新政策交税；

情况3：已经申报且交契税，但房产证还未出，建议联系不动产窗口撤销办件，退回契税。

情况4：房产证已出不能申请退税。

如果你恰好符合以下三个条件之一，也能退税。

根据财政部税务总局公告2021年第23号第五条第四款，纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税： 

情况5：因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的； 

情况6：在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的； 

情况7：在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。

2、税什么时候申报缴纳呢？是在签合同备案时还是在什么时候？

契税是在过户前申报，没有完成过户登记的，都可以按新政执行。

3、深圳公寓业主能不能享受到本次的税费政策？

答案是不能。深圳公寓以及商业没有在此次契税、增值税调整范围内。

4、增值税满两年或以上，是按照房产证算还是购房合同计算？

增值税的满2年和个税的满5年均是以买卖合同签订日期起计算。

5、房子准备亏钱卖，还要交增值税吗？

据税务局回复，未满2年，不论盈亏，也要缴纳增值税。

需要注意的是，税务局会对房源是有计税价。就算成交再低，该交的一分不会少。