谢逸枫：十大变化预示2025年房地产新走向

文/谢逸枫

以下内容来源于老汉2024年12月初给政府相关部门、上市房企、证券投资和金融机构单位的内部讲课的部分房地产市场形势和趋势分析内容，仅仅作为对2025年中国房地产市场形势和走势判断的一部分内容。

当前市场新的变化，与2024年前10月、10月完全不一样，11月的数据显示，已经暴露出未来房地产新的动向，10月的市场作为9.29政策效果校验、判断一线城市核心城市核心区域和全国房地产市场筑底开始的分水岭。

“4422221”一系列政策组合拳出台后，2024年11月典型城市商品住宅成交面积、房价、土地成交面积、100强房企销售业绩和拿地情况、债务、交房、前10月库存面积数据透露出，市场新的变化，预示着2025年房地产未来新的走向。

“4422221”房地产政策组合拳，分别为四个取消、四个降低、两个展期、两个暂停、两个收储、两个增加（100万套城市更新货币化、超4万亿元房地产项目白名单）、一个减税（11月13日全国减税大招）。

市场变化一：房地产政策未调整到位，未到天花板，房地产政策工具箱已经完全打开，市场不止，救市不止

截至目前，已经打出来一系列的房地产政策组合拳，一是四个取消（取消限购、取消限价、取消限售、取消普通住宅和非普通住宅标准）。二是四个降低（降低首付、降低商业贷款和公积金贷款利率、降低存量贷款利率、降低税费负担）。

三是两个展期（商业经营性物业贷款和金融存量债务展期至2026年）。四是两个暂停（暂停商品住宅用地和新房供应）。五是两个收储（3000亿元收储商品房存量用作保障性住房、收储和收回收购空置土地）。

六是两个增加（100万套城市更新货币化安置（100万套城中村和危旧房改造货币化安置，转为购房需求，去库存）、超4万亿元规模的房地产项目白名单，保交房）。七是一个减法（房地产减税）。

房地产政策调整未到位，未到天花板，存在政策调整空间，不管是货币政策、财政政策、税费政策、金融政策、信贷政策、经济政策、户籍政策、土地政策等，国家政策工具箱保留着很多政策可以使用。

按照政策组合拳的效果、时效（持续力），供需关系和基本面的修复及房地产出清程度来看，房地产政策工具箱已经完全打开。房地产政策未到天花板，未来新的政策大招，政策更宽松、更大力度。市场不止，救市不止。

建议加大需求侧政策力度，取消北上深，海南限购等剩余限制措施。放开第三、四套商业和公积金房贷。一二线城市商业与公积金贷款二套首付降至15%，首套首付降至10%，商业与公积金及存量房贷的利率再下阵20个基点-30个基点。

购买商品房的首套房取消合同印花税、契税、个人所得税、增值税。加快出台、扩大城中村专项借款和100万套城市更新货币化规模、扩大收储存量房用作保障性住房与收回收购闲置土地的规模、金额、城市范围和出台落地机制等政策。

建议马上对商业地产救市，低首付、低利率、低税费。取消限个人购买的政策。纳入房地产项目白名单。收储纳入商住房与公寓转保障性住房及人才房、安置房。允许改变土地规划用途作为住宅。银行加大房企增量融资信贷支持等政策。

市场变化二：房地产政策时效断断续续，传导性弱，影响房地产市场修复、影响市场止跌回暖路径，组合拳大招政策落地机制待进一步完善“4422221”房地产政策组合拳打出之后，全国房地产市场10月、11月除了房价因结构性因素导致上涨，单月一线和核心二线城市成交量回暖。全国核心指标多为跌幅收窄，少部分核心指标跌幅扩大，市场以边际改善为主。

5.17、9.29、10月、11月四波房地产政策组合拳打出的前提条件，都是因为前一波房地产政策组合拳效果低于市场预期、时效的持续力不强。关键是供求关系、房地产出清、基本面、预期和信心及就业、收入修复缓慢，没有根本性的根本。

一是四个取消、四个降低的政策，少部分城市没有全面落实，有部分城市只落实了部分政策，一定程度上影响政策的效果和时效（持续力）的作用。所以，加快落实已经出来的政策，才是重点。

二是两个展期、两个暂停、两个收储的政策，落实效果差，未达到市场预期。其中两个暂停、两个收储政策落实不到10%，原因是缺乏政策组合拳落地机制，需要上面到地方再出具体的细则，进一步完善。

三是两个增加（100万套城市更新货币化、超4万亿元房地产项目白名单）及一个减税政策，其中超4万亿元房地产项目白名单、一个减税政策落实相对好，100万套城市更新货币化政策暂时需要落地机制。

目前一线城市核心区域成交量率先筑底回暖，是非核心区和附近的城市被吸虹的政策效果。一线城市核心区的房地产市场火热行情无法传导到非核心区、附近城市，二线城市的核心的传导性都是如此，全国大部分城市低迷。

房地产政策时效的持续力差，政策传导性弱，市场短期内没有起到立竿见影、一针见血的政策效果。最关键的是已经影响到市场止跌回暖路径，全国房地产市场已经分割成支离破碎，城市分化、量价背离、一二手房倒挂。

前二轮市场止跌回暖路径看，大规模货币、财政、行政、经济政策刺激-成交量火爆（一线传二线传三四线城市）-经济（GDP、固投、就业、收入）企稳-库存和债务及预期快速修复-房价上涨-投资上升-土市火热（抢地、地王、高地价）。

这轮房地产市场止跌回暖路径看，局限性货币、财政、行政和经济刺激政策-成交量回温（一线二线核心区域点状为主）-经济（GDP、固投、就业率、收入）下行-库存和债务及预期修复缓慢-房价下跌-投资下跌-土地市场低迷。

简单说，就是房地产的政策传导、市场传导、成交传导、房价传导、投资传导都是弱，即政策的持续力弱、政策传导到市场预期弱、传导到土地市场弱、成交量传导到房价弱、房价传导到投资弱，根源于政策组合拳的落地机制不完善。

当务之急是从上到下对“4422221”房地产政策组合拳的完善落地机制，其中打通政策的堵点和调整过度市场化影响政策落地，资金来源影响政策实施，政策的落实缓慢影响市场的筑底稳定性、效力的持续性。

一个减税政策已经在2024年12月1日正式执行、落地。预计是两个收储、两个暂停、两个增加（100万套城市更新货币化、超4万亿元房地产项目白名单）的落地机制政策和配套措施会在2025年实施，收储、暂停、增加、减税政策扩大规模。

2025年房地产市场能否企稳，存在悬念，可以确定的是房地产市场复苏的路径为先止跌，后企稳。其中一线和核心二线城市成交量、房价将完成止跌，能否企稳，要看政策落实和后续政策调整，成交量、房价上涨能否保持6个月以上。

市场变化三：房地产市场止跌回稳的政策规模、力度、范围有限，政策落地机制不完善，效果和时效差及传导传，房地产市场负向循环预期未全面逆转。

调控和融资紧箍咒及疫后就业率、收入下降-成交量下降-房企债务爆雷-供应链爆雷-银行信贷收缩-住房、库存、土地供应过剩-需求萎缩-房价下跌-购房者预期悲观和入市信心低迷、不愿意买房-房地产市场下行的房地产市场负向循环。

目前“4422221”房地产政策组合拳未全面逆转房地产市场负向循环、未全面逆转房地产市场负向循环预期，仅仅是起到房地产止跌的预期，并且只是暂时性的对一线城市核心区和二线城市核心区成交量、房价的止跌预期，但是未企稳。

自2021年下半年开始，房地产行业已经形成的“融资端收紧—信用风险—供应链风险-金融机构一致性信贷收缩行为—房企促回款打折销售—购房者悲观预期致使购买意愿下降—销售进一步下行-商品房库存和债务上升-的负向循环。

房地产市场负向循环与预期的修复缓慢，主要是五个方面原因。一是房地产增量融资紧箍咒没有完全解除，三道红线、房地产贷款集中制没有取消，影响增量融资。二是三支利箭、三个不低于的增量融资政策无法落地，大多基本难产。

三是房地产出清（债务、库存、交房）没有结束，房企债务、库存面积、交房面积和供应链的债务、面积过于庞大，短时间内无法出清。四是打破房地产市场负向循环与预期的收储和城市更新货币化及暂停供应的政策大招缺乏落地机制。

五是国内经济的下行压力大，实体经济、就业、收入及供应链、供求关系的修复不如预期，需要时间。简单说当前的房地产问题，已经不是单纯的房地产问题，还涉及到经济、产业链、供应链、金融稳定性、就业、收入的问题。

2025年要打破房地产市场负向循环和预期，使房地产市场负向循环转向正向循环，必须加快落实已经出来的一系列房地产政策组合拳，同时扩大政策的规模和金额及范围，还要出新的房地产政策大招。

市场变化四：房地产出清不如预期，房企库存端和债务端及交房端出清不如预期，需要加大已经出台房地产的政策落地机制和新增增量、存量融资支持力度、规模、范围。

目前房地产出清（债务、库存、交房）来看，债务、库存、交房实际不到40%，完全不如市场预期，影响到市场止跌回稳路径、负向循环修复，可谓是不得不注意。房地产出清过度，导致房地产市场超调，而救市的大招政策落地机制缺乏。

交房方面，截至2024年11月13日，全国保交房（已经卖出去未交房）已交付285万套。2024年3.96亿平方米保交房面积、396万套房，只完成2.85亿平方米、285万套房，剩余18天要完成111万套房，1.11亿平方米的任务压力大。

卖出去的无法交房面积（已经烂尾）非常庞大，超过3.5亿平方米，这部分的保交房是无法在几年内完成的。因为超4万亿房地产项目白名单覆盖范围和规模有限，况且纳入的门槛和条件高，不在覆盖之内。

未来几年（2025年-2027年）全国保交房面积非常庞大，保交房面积年平均超过3亿平方米，可谓是保交房的压力大，意味着保交房的金额规模，年平均超过4万亿元，房企要还债，未来依然需要国家支持。

库存方面，截至2024年10月，全国广义商品房住宅库存18.6亿平方米，涉及的去库存资金约20万亿元。狭义商品房库存面积7.3亿平方米，其中住宅库存3.7亿平方米，涉及的去库存资金4万亿元，已经达到历史最高峰水平，到了天花板。

截至2024年10月，全国土地库存36.6亿平方米（已经出让未建设），土地库存去化周期来到54个月，已超过前高2014年的42个月。其中已经开工的空置土地面积超过10.5亿平方米，这个量非常庞大，涉及金额规模超过5万亿元。

债务方面，市场下行且持续底部运行，流动性持续下滑，资产负债率持续上升，房企密集出险进入艰难的债务重组，少数房企已经完成主要公开债务的重组，面临反复展期、二次重组问题，并未真正走出债务危机，行业风险出清尚需时日。

债务违约98%为民营房企，金融（开发贷、境内外债、信托）债务15万亿元，不包括没有违约的房企，目前房企债务爆雷、交房问题继续蔓延。另外是房企经营债务（供应链欠款、应付地价、应付税费、合同负债）约10万亿元。

总体来看，2024年房企债券（境内外）违约数量和规模均有所减少。从违约主体来看，主要为已违约房企，新增首次违约主体数量较少。这意味着房企债券违约快速蔓延的势头减缓，行业信用风险在收敛。

融资方面，三支利箭、三个不低于的增量融资政策中，只有经营性物业贷款和房企存量融资展期至2026年。三支利箭的债权、股权、信贷增量方面的融资，主要是针对性的，规模、范围、覆盖非常有限。

三个不低于政策，基本上是未执行。信贷增量方面，房企信贷有限。前9个月，银行业金融机构新发放房地产开发贷款较年初增加超过4000亿元，并购贷款、经营性物业贷款、房企并购贷款、住房租赁贷款，债券投资和保险资金股权投资。

前10月代表个人住房贷款的中长期贷款增加1.65万亿元（前9个月为1.54万亿元），开发贷款为不。前10月房企到位资金同比降幅比1月-9月收窄0.8%。前10月房地产销售关联较高的定金及预收款、个人按揭贷款均收窄2.1%。

债券融资方面，10月房企债券融资总额为289.7亿元，环比下降32.4%，同比增长3.2%，基本上为国企、央企、城投类型的房企所发债券融资，民企非常少，基本上没有险情房企，说明房企的融资状况没有根本性改变。

前10月房地产行业债券融资总额4420.0亿元，同比下降25.6%。其中信用债融资2778.1亿元，同比下降23.8%，占比62.9%。海外债发行金额67.0亿元，同比下降62.5%，占比1.5%。ABS融资1574.9亿元，同比下降25.5%，占比35.6%。

销售额方面，前10月全国商品房销售额、10月和11月全国100城强房企销售业绩的数据显示，销售额和业绩跌幅收窄。而房企的经营财务端、资产负债端、收益利润端的跌幅收窄，但是整体没有明显的改变。

2025年-2027年房地产出清压力依然大，一方面是债务、库存、交房、土地库存规模大，涉及金额大。另一方面是出清没有结束，增量融资紧箍咒没有解除。因此，加大出清的拯救房地产政策支持，需要继续出新招和扩大政策覆盖面。

市场变化五：房地产市场供求关系未全面逆转，未达均衡预期,市场预期和入市信心及基本面未全面扭转，点状改善为主，总体修复缓慢

2024年是全国房地产市场销售和投资增速持续下行的第三年，本轮房地产周期下行从二手房到新房逐步降温，房企受销售下滑和融资收紧双重制约，房地产行业形成“链式降温”和多方负循环效应。

目前有三个负循环最为突出，一是购房者对交房担忧和未来市场弱预期，即购房者预期负循环。二是房企出险导致信用受损且波及其他同行，房企信用负循环。三是金融机构对房企更为谨慎，实质性落地支持受限，即金融机构预期负循

回顾2022年-2023年，全国房地产放松政策虽次数多，一系列房地产政策组合拳，但受到房地产政策调整幅度有限、实质性落地支持受限等因素的影响，房地产行业负循环难以打破，房地产市场供求关系未全面逆转。

供应端，暂停商品住宅新房和用地供应的政策落实不如预期，很多城市因为土地财政收入下降导致低价或底牌出让，继续加大土地供应过剩，新房的供应尽管减少，但是在建工程的库存非常巨大，简单说将是供应过剩。

库存端，商品房和土地库存非常庞大，不管是广义的商品房库存和狭义的商品房库存及土地库存的增面积，还是去化周期时间，都是超过历史巅峰。房地产市场发生重大的根本性变化，短期内讲的就是增量和存量的房地产库存严重过剩。

需求端，城镇化率和人口增长放缓，人口老龄化和户套率提升，加上就业率下降和收入的下降，居民购买力下降，加杠杆有限。而销售端，刚性需求的政策刺激效果有限，改善需求的政策刺激效果相对好，投资性的需求政策刺激效果差。

预期端，购房者既担心交房、债务、房价下降，不愿意买房，又担心就业不稳定、收入下降，负担不起房贷压力，入市信心弱。而银行担心房价下降、债务和库存的问题，不愿意给房企增量、存量融资，影响房企保交房预期。

销售端，商品房销售回温只限于局部性的一线城市核心区和二线城市核心区域，时效性来看，值得观察。政策传导、成交量回温的持续性，要看政策落地机制的完善。销售企稳，对债务、库存去化、供求关系和市场预期逆转至关重要。

从目前房地产库存端、去库存周期、需求端、销售端的实际情况来看，房地产市场供求关系未全面逆转，未达均衡预期，市场预期和信心及基本面未全面扭转，房地产市场点状改善为主，总体修复缓慢，需要时间。

2025年要全面逆转房地产市场供求关系，达均衡预期,全面逆转市场预期和入市信心及基本面，得加快落实已经出来的房地产政策和出新的房地产政策，让销售持续性的回暖。同时稳定就业和提高收入，保交房和债务化解全面改善。

市场变化六：房地产市场拐点已到和已见底、房价已见底的基础不牢固、条件不成熟，一线城市核心区和核心二线城市核心的成交量已经完筑底。

“市场拐点已到、已见底”的根据看，主要是按照住建部“全国房地产市场监测系统”31省市10月网签数据，2024年9月已经是本轮楼市降温周期的最大底部（降温周期大致为2021年5月-2024年9月），“金九”和“银十”是房地产周期的分水岭。

“银十”已成为新一轮房地产市场止跌回稳、向好发展的新起点。2024年10月、11月份包括新房、二手房、新房+二手房呈现积极表现，即各住房维度都有较好的同比正增长表现，尤其二手房表现最明显。总体看延续增长的趋势。

10月、11月份交易数据提振，充分说明正式开始并持续筑底，不是完成筑底。考虑到部分在途交易还没有完全反映到网签数据上，预计12月交易指标进一步拉升的可能，主要是全国房地产税收政策的在12月1日正式执行。

一是环比数据方面，10月份全国新建商品房网签成交量环比增长6.7%。10月二手房网签成交量环比增长4.5%。10月新建商品房和二手房成交总量环比增长5.8%。表明全国新建商品房、二手房成交总量正式由负转正增长。

二是同比数据方面，10月份全国新建商品房网签成交量同比增长0.9%，比9月份同比扩大12.5%，自2023年6月份连续15个月下降后首次实现增长。10月全国二手房网签成交量同比增长8.9%，连续7个月增长。

2024年10月、11月典型30城、40城商品房、商品住宅成交量数据显示，呈现环比、同比上升的趋势，连续2个月回升，但是11月增长的幅度呈现回落趋势。值得注意的是一线城市和二线城市的核心区域成交率先止跌，但持续性需观察。

国家统计部门数据显示，10月、前10月、11月全国商品房、商品住宅销售量环比、同比下降，10月、11月100强房企销售业绩的跌幅收窄表明房地产市场没有完成筑底，拐点未到，即没有触底（见底），继续筑底。

从前10月、前11月的全国商品房、商品住宅销售量环比、同比下降，典型城市的商品房、商品住宅销售量环比、同比下降，二组数据表明，中国房地产市场拐点未到、销售拐点未到，仅仅是单月的回升，是短期性的止跌。

目前一线城市核心区和核心二线城市核心的成交量已经完筑底，持续性要观察。如果全国商品房、商品住宅能保持6个月-9个月以上成交量环比持续性回升，累计同比跌幅转正，意味着房地产市场完成筑底，真正的实现拐点、触底（见底）。

“中国房价已见底”的根据，主要是根据统计部门的10月全国商品房、商品住宅房价的环比、同比上涨，前10月全国房价环比跌幅收窄。根据统计部门数据，10月70城新建商品住宅价格和二手住宅价格的环比、同比跌幅收窄。

实际上，统计部门的前10月全国房价（平均价）、10月70城房价指数显示，中国房价未见底，一线和二线城市的房价未见底，即中国房价未完成筑底，房价依然下跌。10月全国商品房价环比、同比上涨，能否保持6个月-9个月以上待观察。

第三方机构的数据显示，10月100城新建住宅平均价16532元/平方米，环比上涨0.29%，同比上涨2.08%。11月100城二手住宅平均价14360元/平方米，环比下跌0.6%，跌幅较9月收窄0.1%，同比下跌7.27%。

11月100城新建住宅平均价16592元/平方米，新房价格环比结构性上涨0.36%，同比上涨2.40%。11月100城二手住宅平均价14278元/平方米，环比下跌0.57%，跌幅较10月收窄0.03%，同比下跌7.29%。

第三方机构10月、11月100城新建住宅平均价格，环比、同比上涨是结构性的上涨。简单说就是一线和核心二线城市的核心区高价盘、高端楼大量成交，高网签价带动房价上涨，核心区域房价带动一线城市和二线城市房价上涨。

从成交量、房价、土地成交来看，主要是上海、北京、成都等热点一线和二线城市带动下，房地产市场的成交量、房价、土地市场呈现点状回暖，整体处于筑底的趋势，不是所谓的房地产市场真正的拐点已到、见底已到。

房地产市场拐点未到、房价未见底，是因为成交量拐点、房价见底的基础不牢固、条件不成熟。2025年中国房地产市场、房价将延续筑底趋势，即使2025年-2026年完成触底，底部将会在2025年-2026年运行。

市场变化七：商品住宅销售成交呈现颓势，持续性的增长势头放缓，呈现房地产市场八大新现象，成交放缓、持续筑底、市场分化，一二手房倒挂、房价成交量背离、城市吸虹、年底翘尾趋势、商业地产市场与住宅市场冰火两重天。

克而瑞数据显示，前10月30个重点城市商品住宅成交累计同比下降30%，降幅较上月仅收窄2.67%。10月30个重点城市商品住宅成交成交1405万平方米，环比上涨33%，同比持平去年，与三季度月均值相比增长45%。

克而瑞数据显示，前11月30个重点城市商品住宅成交累计同比下降26%，降幅较上月收窄3.91%。11月30城商品住宅成交达年内新高，环比微增3%，同比增长20%，与三季度月均值相比增长60%。

分城市类型来看，一线城市新房成交环比微增5%，同比上升57%，较三季度月均增长71%，累计同比降幅为15%，初显止跌回稳征兆。二三线城市新房成交延续低位波动，累计同比降幅显著高于一线城市，整体成交仍延续低位徘徊。

中指数据显示，前10月100强房企销售总额，同比下降34.7%，降幅较上月缩窄4.08%。10月100强房企销售额同比增长10.53%，环比增长67.45%。10月100强房企销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，同比增长7.1%。

中指数据显示，前11月百强房企销售总额同比下降32.9%，降幅较前10月缩窄1.8%。11月百强房企销售额环比减少18.62%，同比减少9.46%。说明商品房住宅成交呈现颓势，持续性的增长势头放缓，房企销售不如市场预期。

一二手房倒挂。一线二线核心城市新房一手房住宅成交量显放缓、萎缩、下降。而二手房住宅成交量节节高升，显猛增、跳跃、暴增，表明11月新房一手房住宅成交量降温，成交量下降预期未完全扭转，需求现透支迹象。

成交量房价背离。一线二线核心城市的新房一手房住宅成交量与房价相向下降，部分城市背离，二手房住宅成交量（升）与房价（降）背离，表明11月城市分化与价格结构化及以价换量是主流，成交量无法带动房价上涨，上涨动力弱。

吸虹和被吸虹效应放大。二手房住宅市场吸虹一手房住宅市场，对一手房住宅止跌回稳形成阻碍，一线城市吸虹周边城市、核心区域吸郊区，形成点状上升现象，区部冷清。表明11月买房流动人口大，一二手房住宅互换、流通减速。

商品房成交将在年底翘尾，减税政策实施。房地产市场止跌回稳基础不牢固，筑底的趋势变得不稳定性，不确定性。成交、房价的修复，低于市场预期，显减弱势头迹象。表明11月政策持续性不强，呈现短期、暂时性的上升现象。

商业地产市场与住宅市场冰火两重天。全国、一二线城市商业地产市场均为低迷、冰冷，住宅市场则相对火热。商业地产市场的库存和供求关系恶化，供应不断增加和供应过剩超过住宅供应，影响房企债务、库存等出清。

市场变化八：债务违约的房企，继续融资困难、违约和逾期交房、重组困难、退市、破产重整、停止拿地等，地方国企、央国房企、城投房企依然是拿地主力军，20城超过30个地王，土地市场迎来一波地王潮。

目前已经债务违约的房企，继续融资困难、债务违约和逾期交房、重组困难、退市、破产重整、停止拿地等，最关键是新增加房企出问题的数量，这是不可忽略的事情。

银行信贷谨慎和销售回款的减少，已经轮到一些国企央企、城投类型房企出清，退地、卖地、卖股权换现金，停止、暂缓拿地，债务违约、债务展期、利息无法兑现，避免出现债务违约和逾期交房、资金流紧张。

绿地集团债务违约，国企天津津城投在天津、广州越秀地产在广州、湖南华升股份在岳阳、华侨城在武汉、华润置地在福州已经开始退地、停止拿地、减少拿地，说明已经轮到一些国企央企、城投类型房企出清或者置换土地，调整战略。

盘活闲置存量土地存在“卡点”，收购资金、收购价格是面临的主要困难。收储价格更多是围绕当前市场价格进行，而非初始购置成本。收储标的是双方妥协，土地储备中心配合政府调整土地规划、优化空间布局。

回购闲置土地，最有可能发生在一线和二线城市（广州、南京、天津、郑州、长春、武汉、长沙、福州），因为一二线城市难以开发的土地规模偏少，地方不必拿出核心区地块进行置换，三四线城市很难吸引开发企业后续投入。

2024年前11月房地产市场约五成投资处于暂缓态势，而拿地金额100强房中，央国企占主导位置，但拿地金额较同期下降36%，城投公司则继续在土地市场“托底”，拿地金额同比增加36%。民营房企拿地依然审慎。

2024年土地市场掀起的“地王潮”，一瞬间犹如回归到2005年-2007年、2009年-2010年、2012年-2013年、2015年-2019年房地产市场高潮期、上行期的四波“地王潮”景象，唯一不同的地方在于这次第五波不是全国性的，不是民企制造的。

从出现单价、总价的地王城市来看，集中在20城市，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、合肥、武汉、成都、福州、厦门、青岛、天津、西安、长沙、郑州、南京、宁波、苏州、珠海、东莞，地王数量超过30个，创过去三年最多记录。

从抢夺单价、总价的地王房企类型来看，集中在央企、国企和地方国资，占90%，少数的城投、综合性房企、民企。总体看，单价、总价的地王，基本上都是央企、国企制造出来的，呈现抢地王的趋势，可谓是托底土地市场的主力。

市场变化九：房企转型和多元化开发业务、投资聚焦核心区域、以需定投和生产以销定产、4.0升级住宅产品、管理和营销创新，更好穿越出清周期

房企正在积极的转型和多元化开发业务，转型方面，第一是以退出、剥离房地产开发、业务为主，转做新的产业意为主。第二是出售转为自持经营。第三是开发业务转为投资经营性业务、代建业务、物业管理业务。

多元化开发业务方面，以销售为主的住宅开发是第一增长点。第二增长点是以自持经营的商业物业、租赁住房、保障住房。第三增长点是物业管理。第四增长点是代建业务。毫无疑问，探索企业未来新增长是大趋势。

投资聚焦核心区域方面，从前11月房企拿地的城市、销售业绩回款城市看，基本上为核心区域，即一线城市和二线城市及附近城市为主，已经形成投资聚焦核心区域，主要是现金流和销售回款周期及市场购买力的考虑，回归一二线城市。

目前土地市场分化愈加明显，开发商战略布局的重点已经由原来的布局核心一二线城市向重点一线城市转移，尤其是核心城市的核心地块，成为头部国企、央企、城投、综合性房企竞争的重心，这是高溢价地块产生的原因。

房企持谨慎乐观态度，聚焦北京、上海、深圳、广州、杭州、成都、武汉等少数一二线核心城市，严守投资刻度。截止11月28日，全国300城经营性土地成交1.4亿平方米，环比上升24%，均是热点城市带动下，土地市场呈现点状回暖。

目前房地产行业处于化债务、保交房、去库存、供求平衡周期，个别城市、个别轮次的土拍热度回归，不会改变当前房地产下行调整周期土地成交连年下滑、溢价率持续低位的大趋势，除非房地产已经出清，市场复苏企稳。

房企投资以需定投和新开工以销定产方面，受制于融资和销售回款及债务压力、土地获取难度系数增加，让房企有了合理的“生存”空间。按照理想状态，如果房企普遍采用这种策略，讲究“收支”均衡，这还会进一步促进房价趋于平稳。

4.0升级住宅产品方面，房企需要适应当前的市场环境，做好产品迭代、服务提升，锻造产品力、服务力、竞争力。产品创新也需要面向未来，不断满足细分人群的需求，建设好房子，才能够占领市场，快速回收销售款。

管理创新方面，房企主架构调整，通过合并区域公司、城市公司来优化资源配置，直接减少管理层级，提高运营效率。其一是区域合并，撤销合并掉项目较少的区域，主要有绿城中国、龙湖地产、万科地产、招商蛇口、金地集团等。

其二是三级管控变更为两级，撤销大区公司、削弱大区公司职能，变为总部-城市公司的扁平化管理，主要有华润置地、中交地产、美地置业这三家房企。绿城中国、龙湖地产、万科地产、招商蛇口、金地集团都选择了对城市公司缩编。

营销创新方面，市场的不断成熟与竞争加剧，传统销售模式面临前所未有的挑战，购房者对于信息获取渠道的多样化、购房体验的个性化以及购房决策的迅速化提出了更高的要求。新媒体平台上的直播卖房模式，正逐步成为行业的新宠。

营销策略，积极抢占数字化营销新渠道，积极参与线上转型，实现品牌流量用户沉淀。通过精准的用户画像分析，为线下客户制定个性化的营销策略，为不同客户群体提供个性化房源推荐。创建和分享有价值的内容，吸引和培养潜在客户。

自媒体营销、粉丝营销、精准营销、全民营销、电商营销、数字化营销、体验式营销、个性化服务、品牌塑造、创意营销、社群营销、线上线下联动、大品牌营销（中海）、品类营销、资本营售、点评营销（第三方测评）为房企共同点。

市场变化十：房地产行业洗牌、市场集中度上升、国企央企类型房企代替民企，民营千亿房企不断消失。

行业洗牌自2022年开始，已经过去3年，民营房企已经爆发债务、交房、经营、资金层面的问题占大多数。而国企、央企、城投类型的房企，则相对平稳。土地成交、销售、金额看，前100名的房企，国企、央企、城投类占比大。

从房企债务违约情况看，自2020年以来，截至2024年11月底，典型100家房企债务违约，涉及15万亿元债务。目前已经有不少上市房企破产、清算、重整、退市、退出房地产业务，加上供应链的企业更多，可谓是真正的房地产行业洗牌。

从市场占有率来看，市场集中度上升。中指数据2024年1月-11月100强房企销售总额为38516.0亿元，占前10月全国房地产市场销售额7.6855万亿元的50.11%，200强房企占70%以上，前10强占24.4%，前30强占36.9%，前50强占42.9%。

从国企央企类型房企代替民企来看，前11月100强房企销售额榜单前10强，基本为央企、国企，前20强-50强基本为央企、国企，城投。而前11月100强房企拿地金额中，前10强基本为央企、国企，前20强-50强基本为央企、国企，城投。

从千亿房企来看，千亿房企数量亚洲再减。规模房企全口径销售金额超过千亿，2024年前11月9家、2023年16家、2022年20家，2021年43家、2020年43家、2019年36家、2018年30家、2017年17家、2016年12家。

中指数据显示，前11个月百亿以上阵营企业数量76家，有所减少。具体来看，千亿以上阵营9家，较2023年同期减少7家，销售额均值1981.3亿元。第二阵营（500亿—1000亿）企业8家，较2023年同期减少6家，销售额均值729.1亿元。

第三阵营（300亿—500亿）企业16家，与2023年同期持平，销售额均值351.5亿元。第四阵营（100亿—300亿）企业为43家，较2023年同期减少19家，销售额均值168.2亿元。目前多数龙头房企销售环比下跌。

中房协报告显示，一是市场总量变化，销售规模触顶，进入负增长区间。销售总量的减少、增速回落和下降，不是偶发因素导致，是行业进入衰退周期的表现，是中长期发展趋势。2022年-2024年增速呈螺旋式回落，典型的政策周期。

2014年全国商品房销售面积为12.0亿平，同比下降7.6%。2015年12.8亿平，同比增长6.5%。2016年15.7349亿平，同比增长22.5%，2017年16.9亿平,同比增长7.7%。2018年17.1亿平，同比增长1.3%。2019年17.1亿平，同比下降0.1%。

2020年17.6亿平，同比增长2.6%‌。2021年商品房销售面积17.9亿平达天花板，同比增长1.9%。回落到2022年13.58亿平，同比下降24.3%。2023年11.17亿平，同比下降8.5%。2024年前10月7.79亿平，同比下降15.8%。

二是开发投资变化，2021年触顶，2022年-2024年出现确定性强的负增长。开发投资与销售规模在2021年触顶。作为固定资产投资的重要部分，是经济增长的压舱石、开发投资进入衰退阶段后，对固定资产投资规模形成负面影响。

三是土地市场变化。随着城镇化率水平的提升，人口迁移速度减慢，城市建设土地需求量在下降，高质量土地依然非常受国企、央企、城投、综合房企的抢手。但是房企购置土地成交面积、成交金额自2022年以来一路下降。

四是资金来源变化。2021年9月份后，房企资金来源明显减少，较此前下了一个台阶。受“三道红线”，银行信贷集中度管理等金融政策影响，开发商获得银行新增信贷的成本上升，规模下降，存量贷款被提前收回，展期困难。

头部民营房企债务暴雷，原因是销售萎缩、融资困难致资金链断裂。考虑企业暴雷严重后果，融资政策在2022年转向，出台三支箭从信贷、债券、再融资支持保交楼。由于是定向救助，保项目非保主体，资金链问题短期难以整体得到缓解。

五是新开工变化。2019年22.7亿平，是顶峰。新开工数据反映房企的开发能力，2014年-2015年出现回调，2020年-2022年分别下降1.2%、11.4%、39.4%，2023年下降20.4%、2024年前10月下降22.6%，再现逐年加速回落且超跌。

六是竣工面积变化。“保交楼”政策的督促下，竣工指标保持相对平稳，但是波动大。2021年竣工面积10.1亿平方米，同比增长11.2%。2022年竣工面积8.6亿平方米，同比下降15%。2023年竣工面积9.9亿平方米，同比增长17%。

2024年前10月竣工面积4.2亿平方米，同比下降23.9%。项目施工受到阻滞，竣工面积同比下降，回落幅度远小于开工面积指标，普遍反映资金困难，政府出台相应的金融保障措施“三支箭”和房地产项目白名单，保交房需要加大力度。

七是房价变化。商品房价自2008年同比上涨10.5%，正式见顶。2019年-2021年涨幅一路回落，同比上涨分别为6.6%、5.9%、2.8%。到2022年下降，同比下降3.2%，下降城市增多，2023年同比上涨6.4%，2024年前10月同比下降6.1%。

八是房企变化。千亿房企阵营大缩水，在供需两端制约之下，销售下降、库存去化压力大。房企销售额和销售面积逐年下降，2022年-2023年、2024年前10月整体来看，目前市场需求和购买力透支、行业预期和人市信心处在低位。

九是调控政策变化，从全方位打击转为全方位救助，2022年房地产调控政策开始转向，宽松政策占据主导，紧缩性政策占比迅速减少。2023年八月初房地产市场供求关系发生重大变化，到2024年9月房地产市场止跌回稳。