深圳楼市成交站上“繁荣线”！2025或迎大转变，这些城市领跑复苏

2024年的最后一天下午，参加完小朋友幼儿园的迎新活动，带他去喝了杯奶茶，算是我们迎接2025年的小仪式！

坐在电脑桌前写这篇文章时，窗外已是华灯璀璨，远处马路上车流不息，秩序井然；去年的今天，坐在同样的位置，回望当年所感触的点滴，与此刻心情完全不同。

这一年里，周遭的世界仿佛被一股无形的力量悄然推动着，无论是身边的人还是事，都在变化着。生活中所见的，比如旁边商业街的餐饮店如走马灯般更迭，楼下的商场一番大改造后，一连几家茶饮店竞相入驻；曾经早高峰时打车难，而今大多时候有车在等待乘客；到年末，身边听说在“休息”的朋友也多了起来……

似乎，这一年每个人所面对的“难”都不一样，但真正的具象化起来，没有一个很好的词来概括，却又真实的在影响着我们。

2024年的房地产市场，同样跌宕起伏，宛如过山车般的。

这一年，对于购房者和开发商而言，都是变化与机遇并存的一年。购房者迎来了前所未有的购房利好，购房门槛和成本不断降低，积压的购房需求得以释放。

而开发商则继续采取“以价换量”的策略，但在一系列政策利好的推动下，楼市逐渐步入去库存的快车道，深圳全年共卖出约9.2万套住宅，市场初步显现了“止跌回暖”的积极信号。

01

以价换量

2024年5个住宅盘+2个共有产权房日光

2024年，全年一手住宅预售网签量约3.8万套，同比2023年上涨了20%，创近3年新高。

2024年的深圳楼市可以分为上半场和下半场，前三季度的成交量处于低迷的状态，基本都在3000套以下，新房最低月成交只有811套。

但“929”新政后，楼市迎来了大反转，月成交量也创新高，飙升到8000套的高位，且还在不断出现日光盘。

深圳2024年有5个“日光”新盘，以及两个共有产权房推盘日光（珈誉府和悦章凤凰里）。

商品房推盘日光的主要是海德园二期、深业上城学府、中建观玥名邸、深铁阅云境、中建鹏宸云筑。

7月份，海德园A区加推1-5号楼116套建面约87-449㎡的3-5房，均价约12.85万/㎡，吸引了380组客户登记，开盘不到3小时售罄，销售金额约26.8亿元。海德园作为福田一直以来的网红盘，项目已经实现次次开盘售罄的情况。

从10月份后，深圳开启了新盘开盘“日光”的加速器。

10月份，位于龙华的深业上城学府开盘，推332套建面约79-97-118-139㎡产品，744批客户入围登记，登记比达到1:2.24。该楼盘限价8.05万/㎡，加上约93折的折扣优惠，均价约7.6万/㎡，最终当天开盘售罄，销售总金额约26亿元。

10月19日，光明中建观玥名邸开盘，项目首推192套，户型约80-111平建面，折后约260万起就可以买入三房两卫！本次共登记2047批客户，入围客户比约9.4:1。项目开盘1.5个小时售罄。

中建观玥名邸是以价走量是典型的项目，此项目在地块拍卖的时候限价是5万/平左右，而第一批入市的单价是3.35万/平起。

11月24日，龙岗深铁阅云境开盘，共推214套建面约96-139平的产品，477批客户登记冻资，申购比例超1：2.22，开盘不到2小时全部售罄，收金近11亿，是龙岗整年成绩最亮眼的项目。此项目备案价超5万每平，扣后最低仅3.78万/平。

同一天，位于龙华的中建鹏宸云筑也在进行开盘，项目首推3栋和5栋共368套建面约81-91105-124㎡的产品，累计冻资1587批，入围比为1：4.3，平均4、5人抢一套房。开盘当天3个多小时便全部售罄，销售额达18亿元。

此项目备案均价约6.03万/平，折后5.3万一平，单价最低4.98万，总价在499-680万之间。这也是中建壹品、湖北文旅集团联合体在深圳的第一个项目。

今年，深圳首次推出共有产权房，分别是悦章凤凰里和鸿荣源珈誉府5区。

12月26日，位于宝安的悦章凤凰里共有产权房全部售罄，本批次配售房源共664套，项目配售均价为20690元/平，认购申请家庭共6254户。认购量与房源数比达9.4：1。

12月27日，位于宝安的珈誉时尚花园（鸿荣源珈誉府5区）共有产权房全部售罄，推出1729套，配售均价为23740元/平，合格的认购申请家庭共7812户。认购量与房源数比4.5：1。

02

二手房成交突破9000套/月

站上深圳成交“繁荣线”

除了新房市场在第四季度频繁出现日光盘的现象外，二手房市场也在迎来了显著的升温。

据乐有家数据显示，2024年深圳市二手房市场的月均网签量达到了4541套，而月均录得量更是高达5573套。

特别是在10月至12月期间，深圳二手房成交量出现了明显的复苏态势，网签量和录得量连续三个月上涨，一举突破8000套的“繁荣线”。

到了12月份，全市二手房的录得量更是创下了新高，达到了9115套，这也是自2021年以来录得的最高值；同时，二手住宅的网签量也达到了8282套，为2020年10月以来的最高水平。

在价格方面，虽然7月份二手成交均价一度跌至“6字头”以下，但到了10月份，价格却上涨了7%，重新回到了“6字头”的区间，并在第四季度稳定在约6.3万元/平方米的水平。

图源：乐有家

放盘方面，四季度的业主放盘量也出现了大涨，主要是一些业主看楼市好转想要出货；但我们同时也发现热点小区的二手房成交价也在快速修复，像南山的华润城、宝安的海纳公馆等项目，最近的成交价均有一定的涨幅。

12月份的二手房录得量达到了9115套，而新房稍稍有所回调，大家普遍认为，目前新房市场已经没有太多好盘可选。

03

政策大年

购房利好频出

2024年的房地产市场仍处于深度调整过程中，在强力政策支持下，止跌回稳成为当下及未来一段时间市场的关键词。

从松绑限制性政策到出台刺激性政策，2024房地产政策措施基本应出尽出；据数据显示，2024年全国各地出台房地产调控政策超780次，当前政策环境已处于历史最宽松阶段，特别是需求端政策，涉及居民购房成本、购房门槛的房贷利率、交易税费、首付比例等均已降至历史最低水平。

——3次放开“限购”

包括一线城市的深圳，今年也是政策频出，仅限购政策，就先后放宽了3次。

2月份，深户购房取消落户年限及个税、社保要求，非深户5年改3年；

5月份，实行“分区调控”。在上述基础上，松绑区（除福田、南山、罗湖、宝安新安西乡街道外的区域，下同）非深户社保年限缩短至1年；深户多子女家庭最多可买3套房；企业买房名额恢复；

9月份，优化“分区调控”政策，继续放宽限购：深户家庭限购2套住房，在松绑区可再购买1套；非深户在松绑区购房无需提供社保/个税证明；非深户多孩家庭可购买2套住房。

——放宽限售，降低首付

同在“929”的这次新政中，卖房门槛也一并取消，执行了6年的住宅“三年限售”政策退出历史舞台。

今年也先后两次降低首付款比例，进一步降低购房者的上车门槛，深圳目前购房首套首付仅1.5成；二套2成（深汕首套二套统一1.5成）；多孩家庭买第二套按首套算。

从9.29新政后，深圳外地购房客开始加速买入深圳房。

——房贷利率降低

2024年，5年期的LPR经过三次下调，全年累计降息60个百分点（分别在2月、7月、和10月份进行了下调，从年初的4.2%调到了3.6%。），房贷利率进入历史最低值！

今年5月，深圳下调商业房贷利率的浮动利率（即BP），首套为LPR-45BP，二套为LPR-5BP。10月，存量房贷利率批量下调落地，首套利率统一调整为LPR-30BP。

目前，深圳的房贷利率为首套住房套款3.15%，二套3.55%；公寓商贷:LPR3.6%+60BP=4.2%。

——住房公积金“额度或上调”

今年，住房公积金方面也有大动作。

一是利率目前也是最低（首套为2.85%，二套为3.325%）；

二是，深圳公积金贷款额度有望提高。继去年部分人群的住房公积金可提高至126万后，今年11月，公积金中心发布拟提高公积金贷款额度的征求意见稿，符合上浮条件个人最高额度可达120万，家庭可达220万。

此外，在城市的住房公积金异地贷款互认互通上也在进行，12月19日，深圳、梅州、惠州、汕尾、东莞五个城市住房公积金管理中心正式签署《推动住房公积金协同发展合作协议》并召开第一次联席会议。根据协议，五个城市将围绕助力广大缴存人跨市安居，从政策协同、服务协同、数据共享等方面探索建立常态化协同发展机制，为区域内缴存单位、缴存人提供更优质的住房公积金服务。

——取消“豪宅税”

11月12日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，对住房交易契税政策以及有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后相关土地增值税、增值税政策作出规定。

其中指出，北京、上海、广州和深圳，凡取消普通住宅和非普通住宅标准的，取消后与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

11月19日，深圳房地产减税政策应声落地，普宅/非普宅个人购房满2年的住宅，一律免征增值税；原“非普宅”的个税核定征收率从1.5%降至1%；3、深圳个人购房契税优惠政策与全国统一。

以深圳市一套购买满2年、过户价为1500万元的二手住宅（小区建筑容积率在1.0以下，建筑面积≤140平方米，买方家庭在深圳购买首套房）为例，《通知》施行后，该套住房对外销售可节省税费合计约66.64万元。

04

2025年

一线楼市上半年将止跌回暖？

在2024年多重积极因素的推动下，楼市初露回暖曙光，市场信心正稳步回暖。

——2025年：政策调控的关键节点延续

政策层面动态频出，中国人民银行最新发布的《中国金融稳定报告（2024）》强调，将持续为房地产市场平稳运行提供全力支持。具体措施包括：在供给端，延长“金融16条”等关键政策的有效期，并新增5000亿元抵押补充贷款额度，专项用于保障性住房建设、城中村改造及“平急两用”公共基础设施的升级。

而在需求端，则通过下调个人住房贷款首付比例和利率政策下限，协同相关部门优化住房套数认定标准，并进一步降低存量首套住房贷款利率，以刺激市场需求。

2024年作为政策大年已无疑义，而展望2025年，其被视为房地产市场发展的又一关键时期，预期将有更多创新政策出台，诸如鼓励实施“现房销售”模式，并逐步探索“取消公摊面积”的可能性。

——2025年上半年：楼市止跌预期增强

业界对2025年的楼市前景普遍持乐观态度。

克而瑞集团及上海易居房地产研究院院长丁祖昱预测，2025年的政策重心将聚焦于“保主体”，其中，存量土地的政府回购将成为驱动房地产企稳的核心动力。他预计，至2025年上半年，房地产市场将基本完成止跌。

实现这一目标需满足三大条件：一是2025年一季度至二季度，一二手房成交量环比虽降两成，但同比大幅增长四成，且连续两个季度保持稳定；二是同期70个大中城市中，过半城市房价趋于稳定；三是房地产开发投资累计同比增速保持平稳。若上述条件达成，则楼市有望在2025年下半年逐步回稳，尽管全面复苏将是一个更为漫长的过程。

依据8个维度、45个细分指标的评估，杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥及北京等城市预计将领跑市场复苏。

——品质竞争升级，销售端内卷持续

从产品层面观察，2025年将是“良币驱逐劣币”的一年。在同等条件下，一手房产品质量的提升成为必然趋势，客户满意度随之增强，但同时，房企面临的交付压力也随之加大。

李宇嘉指出，销售端的竞争同样激烈，各地高品质住宅项目遍地开花，虽需求潜力巨大，但具备支付能力的有效需求相对有限。面对潜在的供应过剩与有效需求之间的紧张关系，未来市场的内卷可能更加严峻。

他强调，品质提升应避免“内卷异化”，确保市场健康发展，需让各参与方均能获得合理回报，消费者获得满意的产品，生产者获得应有的收益，产业链上下游各得其所。

因此，突破口在于，新房子应致力于成为“好房子”，老房子也应通过改造升级为“好房子”。

在品质提升上，“卷上限”可能导致豪宅化，使好房子成为小众消费品。未来应更多关注“卷下限”，设定品质底线，确保所有潜在住房需求者都能负担得起“好房子”。

……

对于楼市而言，2025年依然存在着诸多的不确定性。

当下，我们正置身于一个大变革时代，目睹着旧有秩序的逐渐瓦解，面对逆全球化潮流……国际秩序的深度调整等诸多挑战。

然而，站在新周期的崭新起点，全球经济社会的低谷期往往孕育着创新的火花、商业模式的革新、经济制度的重塑以及产业浪潮的翻腾，这些变革的浪潮不仅会影响着楼市，也将影响我们每一个人的生活。

对于我们而言，重要的是保持参与其中的姿态，以及具备随时跟上时代步伐的能力。

最后，在这充满希望的新年伊始，

衷心地给你道一声：新年快乐！

愿在新的一年里永葆热爱、继续向前！

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