当前楼市的核心问题和“止跌回稳”的展望

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2025年，大家很关心楼市的走向。

过去的2024年，各方拼尽全力，楼市显现“止跌回稳”的趋势！

近期各种总结，一个“涨”字，支撑涨的因素是什么？

一是，门槛降到史无前例的低位，包括首付、利率、税费，以及限购松绑；

二是，很多城市的二手房价回到2017年左右的水平。

当购房门槛和房价“双低”的时候，对刚需、刚改集中的热点城市来说，意味着“需求开闸”的效果。所以，我们看到，不仅二手房交易量来到3-4年来的最高位，而且二手房再次超过新房。

• 上海，二手房交易量从新房的2倍（2023年），上升到新房的4倍

  
  

• 广州，二手房交易占住宅交易的比重，从2022年的51%上升到59%

  
  

• 深圳，二手房交易占住宅交易的比重，从2022年的39%上升到59%

  
  

刚需在二手房市场“上车”，带动新房改善，这是个良好的的逻辑，但实际情况比想象的复杂。市场持续调整三年，导致下跌预期，二手房“卖盘”压力大，各地挂牌量都在高位，比如重庆在30万套左右，上海、杭州、武汉、郑州等在20万套以上，广州、深圳在10万套以上。

这导致，二手房价格一直在下跌。

于是，相比新房，二手房在价格上形成了巨大优势！

比如，2024年广州新房均价为3.6万元/平米，二手房价格仅为2.7万元/平米。考虑到当前大环境，“价格敏感”是需求的第一大特征。于是，不难理解2024年各地二手房交易“井喷”了。

广深地区，前期人口流入多，存量在售新盘规模大，刚需和刚改仍是购房主体。高品质改善还是“小众”。2024年，广州成交的TOP10新盘，总价位200-400万的占比80%；深圳成交的TOP10新盘中，单价3-4万/平米的有4个，4-5万/平米的有5个，超过6万/平米的只有1个。

改善型需求在崛起，但当卖盘竞争压力非常大时，“卖一买一”的改善型需求面临的首要问题就是“房子能卖得掉”。于是，即便交易反弹幅度最大的深圳，二手房挂牌量还在攀升。深圳最大中介乐有家数据显示，挂牌量升至12.6万套，成交周期达到225天，比年初增长了43天。

于是，有了贯穿全年的二手房业主“竞争出货”！

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这种竞争，在热点城市的郊区，厮杀得更加激烈！

这也是最重大的结构性变化！

以广州为例，中心区、近郊、远郊土地供应结构从2020年是“7%：26%：67%”逆转到2023年的“35%：27%：38%”。这种土地供给的结构性大腾挪，叠加新增的新房项目供给侧改革——“高品质化”（得房率高、配套优质），品质改善需求回归主城或靠近主城的近郊，导致什么呢？

那就是，过去供地长期集中在近郊和远郊的模式下，一方面近年来该区域市场调整比较激烈（包括房价），“次新房”挂牌量大；另一方面，在售、在建库存量大，部分已不符合需求了。而且，在售、在未售建的这部分“旧库存”新房，也面临着“次新房”二手挂牌的激烈竞争。

由此，价格降幅明显、有交付优势的二手房，自然比“旧库存”的新房更受欢迎，再加上所谓的大环境因素影响，远郊和近郊的二手住房成交量比较大，且同比增长幅度也更大。

于是，外来人口、刚需人群、刚改人群，成为了这一轮楼市企稳的主体！

这可能是广深等珠三角地区的一大特征，即前面十几年流入了大量外来人口多，但购房能力有限；前期刚需群体多，近期刚改需求在崛起。这一轮“低位房价+优惠政策”的助推下，轰轰烈烈的上车、置换行动开启了。不过，需求更多发在外围区域，低价的新房或低价的二手住房。

外围的新房也是如此！

基本逻辑是：

• 二手住房巨大的卖盘压力，“次新房”挂牌的同质化竞争，新房同样在促销；

  
  

• 开发商在“保交付”和自救的压力下，清货的策略十分坚定；

  
  

• 外围限购政策松绑，短至1年，广州甚至彻底退出限购，还开启了购房落户。

  
  

于是，外围新盘成了全市新房成交的主体（见下图）。但是，由于二手房有较大的竞争优势，外围新盘属于不受待见的“旧库存”，即便有价格优势、政策优势，但成交量却下降了。

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回到中心区，又是另外一番场景！

二手住房方面，中心区多为学wei型的“老房子、小房子”

新房方面，长期以来中心区和靠近中心区的近郊（白云、番禺）土地供给少，以存量房交易为主，但普遍存在户型和设计老旧的问题，积累了一大批改善的潜力需求。2023年以来，中心区增加的项目，普遍为性价比高的“新一代住宅”，迎合品质改善需求转向中心区的时代。

可见，中心区新房和二手房各有各的优势和群体。

大家看上图，中心区的新房卖的好，同比增幅都在20%左右，单盘平均去化率在30%-40%。这是供给适应需求的良好开端，也是2024年广州楼市的最大看点。

甚至可以说，卖旧买新（中心区新盘）的循环在中心区是很显著的。

不过，这个需求体量有点小！

单方面推动的供给侧改革，在中心区实现了放量供应。2024年全年，广州一共卖了49宗宅地，尽管相比2023年缩水，但在“建筑新规+品质改善”的加持下，主要集中在中心区域，叠加今年未入市的项目，未来中心区供应会形成扎堆儿效应，2025年仅海珠区就有20多个新盘在售。

总结一下：

• 新房和二手房卖盘压力都较大，很多二手卖盘并非置换，很多新房卖盘都是亟待去化的“旧库存”。

  
  

• “优惠政策+低位房价”，助推刚需和刚改入市，加上中心区高品质新房项目的带动效应，这是2024年市场上涨的主要逻辑。

  
  

• 中心区品质改善是一大靓点，带动了置换购房的循环，但销售体量小，未来中心区品质改善将放量供应，能否带动市场，尚待观察。

  
  

• 收入、就业和预期等基本面的影响仍在发酵；同时，作为长周期的人口因素（结婚率、出生率等）开始显现其影响，对有效需求冲击较大。

  
  

• 2024年四季度，全国和热点城市新房、二手房同环比实现正增长，“止跌回稳”的迹象显现，但还需要一鼓作气。

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过去房屋短缺时期，房地产供需结构比较简单：

• 城镇化带动的刚需是需求主体

• 新房是购房主体

• 开发商是房屋供给的主体

• 新增土地是土地供给主体

• 居民加杠杆的意愿较为强烈

• 对房价和行业的预期比较一致

  
  

同时，单边上涨符合各方利益。比如，城镇化和房地产带来的地方政府增长诉求，地产繁荣带来的金融机构业绩诉求，买房人购房带来的资产增值诉求，高周转带来的开发商盈利诉求。

这几个“诉求”加总起来，就是房地产的单边上涨。

因此，面对市场下行，单维度的调控松绑，能解决所有的问题。这也导致调控政策的惯性，即不断释放购房利好信息，不断降门槛、降成本。一轮不行，就再来一轮，一年不行就两年。

大家一致认为，市场最终会好起来。

这种模式已植入决策的基因里！

但这一轮回调周期中，供需两端出现了巨大变化：

供给端：新房、二手房以及租赁房源都是供应，二手房和租赁供应难以掌握。这几年，推进“租购并举”及“房住不炒”落地后，二手房和租赁供应放量，比如形式多样但未被掌握的长租公寓，正在成为分流需求的一支力量。

需求端：除了上面讲的二手房需求以外，很多开始转向租赁，甚至是长租。比如，深圳首次购房接近40岁了。

这意味着，买房在往后推！

当住房的供给和需求发生巨大的改变，比如供给主体多元，需求类型多元，实现逻辑多元且复杂：

从租到租（长租），从租到买，从二手房到新房的循环、从刚需到改善的循环、从封闭的配售房到开放的商品房，简单的需求转化逻辑易于理解，但受行业（供求关系）和行业之外（基本面）因素的影响较大，供需转化涉及到的环节和问题多而复杂，实际效果很难评估。

2024年，传统纾困政策还有巨大的松绑空间，也产生出了巨大的需求释放效应。从广州、深圳的数据来看，效果非常明显。但由于上面讲的逻辑，2024年以传统政策存在窗口期较短的问题。

站在2025年伊始，传统逻辑下的纾困政策应出尽。

2025年，要实现“止跌回稳”，要同时做几件事情：

一是，继续推进产品升级，即“好房子”和品质改善型的供给侧改革。

二是，继续推进“从租房到买房”的潜力需求转化。即将潜在需求转向现实需求。

还不止于此，还需要推进配套的改革：比如“生育友好型”社会建设，降低生育、养育、教育的成本，还需要推进新型城镇化建设，让飘在上空的外来人口稳定下来，扎稳下来，还需要加强社会保障补短板的工作。这既是培育潜在的需求，也是住房可持续发展的路径。

三是，大力推进“以旧换新”，让住房置换的循环链条畅通起来。从2024年热点城市是数据看，这个循环只在局部区域、局部市场有效果。

四是，寻找配售型保障性住房和商品房市场相得益彰（而不是冲击市场）的模式。

五是，增量政策能有效落地，包括城中村改造，收储、收购存量土地和房屋。存量库存的问题解决了，市场止跌回稳的基础更加扎实。