2025年楼市：和前2年不同，在售量打破“魔咒”值得展望！

2024年在这几年来说也算是特别的一年，持续回落几年的楼市，在2024年下半年终于是看到实实在在的转折点，几年下来，房价回落不少，终于在2024年止住了，而且还看到量涨，甚至部分深圳二手房房价的回升。

也许是回落的时间线有些漫长，使得人们都已经有些忘却曾经深圳楼市坚挺的岁月，所以对于这个“转折点”，有部分人还在观望，还在迟疑，但是也是因为经历了漫长的等待，在这个时间点的人们其实比前几年都更加渴望这个“转折点”的形成。

其实从2024年，特别是2024年下半年，一直到2024年结束，这个转折点还是走的非常清晰的，而且可以说是这几年最有力的回升，房价明显企稳，成交量快速回升，而且不知道大家有没有注意到一个非常重要的点，那就是在售量减少了，这是一个很重要的信号。

让我们一起回顾一下2024年发生的对于未来有深远影响的事件，一起预测一下他们对2025年的深圳和深圳楼市将会产生哪些影响：

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2025年楼市：和前2年不同，在售量打破“魔咒”值得展望！

这几年时间，其实楼市一直在出政策，过去3年时间，深圳取消指导价，认房不认贷等，而2024年楼市政策也是马不停蹄：

2024年春节前夕，2月7日深圳出台力度不小的新政：

 ● 深户取消了落户和个税社保的年限要求，之前要求是入户满3年且社保满3年，新政后落户即可买！

● 非深户购房社保或个税要求，由原来的5年限制改为3年限制。

到了2024年5月，央行连发三项楼市重磅政策：

● 取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

● 自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

● 首套商贷最低首付款比例15%，二套商贷最低首付款比例25%。

虽然政策力度不小，但是当时的市场反应并不明显，市场仍然在深度调整中，对于楼市走向依然看不清。

直到9月24日上午9:00，央行、金融监管总局、证监会一起召开新闻发布会。央行行长在会议开头，就直接明了的几个大政策全盘脱出，包括三个：第一，降低存款准备金率和政策利率，并带动市场基准利率下行。第二，降低存量房贷利率，并统一房贷的最低首付比例。第三，创设新的货币政策工具，支持股票市场稳定发展。

到9月24日新闻发布会开完之后，才开始显现新政策和多年政策一起厚积薄发的效果，呈现出“9.24”行情，我们从两个方面讲：

第一爆发的是股市，当天9点过一点发布会公布了新政策后，三大指数均涨超 4%，沪指报收2863.13点，之后几天之间，连涨到3674.40点之后回落，截至1月2日，至3262.56点。

第二个爆发的就是楼市！9月末，多地出台强有力的楼市新政，其中就包括深圳，9月29日晚间，深圳发布最新楼市政策：

● 深户家庭可在核心区购买2套，另外在非核心区再买一套；单身核心区1套+非核心区1套

● 非深户在核心区购买1套（需要一年社保），二孩可多买一套；非核心区不限购。

● 取消商品住房和商务公寓限售；商品住房和商务公寓取消限价

● 增值税免征满5改满2年

● 首付首套15%、二套20%（多孩二套可按首套）

紧接着的2024年国庆假期，深圳楼市终于在几年以后，真正迎来火爆场面：深圳国庆7天，新房认购1841套，认购量较去年同期涨了超6倍，二手房带看量日均值较去年国庆涨了超3倍！

2024年10月21日，LPR又进一步下降，5年期以上LPR为3.6%。深圳的房贷利率格局为首套住房套款3.15%，二套3.55%，房贷利率进入历史最低值。

而最最重要的是，和2023年出台新政几个月热度就明显下来相比，这次深圳楼市的热度，经过几个月的时间，总体来说是保持住的：

 ● 2024年10月全市预售新房共成交4,675套；2024年11月全市预售新房共成交8,734套，10月二手房录得量超8000套；11月二手房录得8770套。

 ● 2024年的全年成交也已经出来了，2024年成交37972套新房住宅，同比增加20.1%；2024年成交54487套二手房住宅，同比增加66.3%。2024年合计成交92459套新房住宅和二手房住宅。

展望：

除了成交量和成交价格以外，有一个指标是非常值得注意的：那就是二手房的在售量，这一个月非常明显的减少了。

根据深圳市房地产中介协会给出的数据，11月25日达到最高峰69438套后，在售量并没有突破7万套，而是在接下来的一个月时间里慢慢减少了，甚至在12月最后一周少了上千套。

这是一个非常重要和非常的信号，使得我们对于2025年的深圳楼市可以报更大的期待，因为：

第一，要知道深圳930新政，有一条非常重要的政策，就是取消了限购，这意味着这3年拿证的新房都可以进入市场了，那么可能会冲击深圳目前的二手房市场，让二手房房源一下增多。

然而，真实的市场显示，这批有了“新入场资格”的新房并没有无序的大批量涌入市场，930之前在售量是64401套，到达高峰69438套后，市场终于转向“求积极于供”，达到新的在售量平衡，并迅速消化现有的在售量。

第二，在售量持续减少这个信号为何重要，其实我之前有提到过。2023年两次新政出台后，成交活跃后的销声匿迹，都是因为市场好了后，在售量突然出现的两个明显的上升期，浇灭了楼市的小阳春和小金九。

而此次2024年，深圳楼市新政在“取消限购”的情况下，依然能强有力打破了在售量攀升的“魔咒”，在售量下来了！让我们对2025年深圳楼市有了更为踏实的期待！

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深圳房地产市场开始依稀显出“双轨”的影子...

2024年年末，《深圳市安居型商品房产权管理有关事项处理办法》正式印发，自2025年1月2日起施行，也就是现在已经开始实行，有需要的业主可以线上申请了。根据规定，

购房人签订安居型商品房买卖合同满10年，可按规定补缴价款申请取得完全产权，安居型商品房取得完全产权补缴价款计算公式为：补缴价款=（原市场价格-原购买价格）×50%-税费。

其中，原市场价格：统一按照原购买价格除以70%计算。

另外一边，深圳首批共有产权房鸿荣源珈誉时尚花园推售，紧接着第2个共有产权房悦章凤凰里也启动推售，共有产权房申请规则也确定：

 ● 申请队列分别为2房队列和3房队列，两房户型设三个申请队列，三房户型设四个申请队列，3人及以上家庭可申请3房，单身及2人以上家庭可申请2房。最低要求申请人为深户且缴纳深圳社保，单身最低要求年满30岁。

 ● 另外，申请人无房且5年以内未在本市转让过或者因离婚分割过自有住房。

产权安排：实行政府与购房人按份共有产权，购房人产权份额为50%，政府产权份额为50%。宝安区住房和建设局作为本批次住房的代持机构和封闭流转实施机构，负责共有产权住房封闭流转受理、资格审核、确定受让人等具体工作。

实行封闭流转制度：购房人自签订买卖合同之日起满五年的，可以申请将所持共有产权住房产权份额转让给符合本通告第二点明确的申请条件的对象。转让价格由买卖双方协商确定。

而这两批共有产权房成为深圳今年楼市非常大的“亮点”，两个项目在短短三天选房时间里全部售罄。

分析：

这里特别要注意的一点是，共有产权房是“封闭流转”，由相关部门代持和实施封闭流转。

应该说这是非常有意义的时刻！深圳房地产市场开始显露出“双轨”的影子。

03

深圳接下来的新房户型会越来越好，超大户“真豪宅”出现

2024年5月17日，深圳市规划和自然资源局正式发布《深圳市建筑设计规则》（2024年修订版）。

修订内容包括备受市民关注的减少住宅公摊面积、有效提高得房率、住宅和宿舍实行150米限高等内容。

 ● 在建筑分类设计方面，新增了轨道交通车辆基地上盖综合开发小节；公共配套设施中的垃圾收集点、公共厕所；住宅、宿舍、厂房建筑高度要求。 

 ● 修改了 阳台、凸窗、凹槽、室内透空空间控制要求；公共配套设施；宿舍、仓储式商业、厂房、仓库、物流建筑层高。

展望：

再加上之前“70/90”政策退出深圳历史舞台。

接下来，深圳新房的户型相较于前几年将更好，真正意义上的豪宅项目也会开始在市场中脱颖而出。这对于未来新建的住宅产品来说，会比之前的产品在设计上空间感会更好，这也满足了未来房子会越来越好的需求。

04

“大湾区同城化”将进一步融合，将成深圳人新的“机会点”

2024年6月30日深中通道正式通车试运营，可以说这是历史性的时刻。

深中通道是当今世界上综合建设难度最高的跨海集群工程之一。集桥、岛、隧、水下互通于一体，全长约24公里，北距虎门大桥约30公里，南距港珠澳大桥约31公里。采用设计时速100公里的双向8车道高速公路技术标准。

通车后成为继虎门大桥、港珠澳大桥和南沙大桥后，珠江口第四座跨海大桥。深圳至中山的车程，有望由现时约两小时，缩短至半小时内。

7月30日，深中通道开通满月，数据显示，累计车流量289万车次，成为当之无愧的“湾区新顶流”，可谓是出道在巅峰！

从开通的那一刻起，深中通道就已经改变了大湾区的交通格局，而交通格局的改变仅仅是个开始。

随着深中通道慢慢变成大湾区市民日常生活的一部分，这座桥将成为一剂强有力的粘合剂，将以香港、深圳前海、东莞滨海湾、广州南沙、中山马鞍岛、珠海、澳门形成的大湾区的这个以海岸线围成的“珠江三角洲海岸线圈”的价值进一步挖掘。

展望：

这种粤港澳大湾区的同城化我们每个人正在亲身经历。

如今的深圳，到处能看见背着休闲包穿着休闲服的香港人，而且已经从2023年的打卡深圳网红店，到现在已经深度参与到深圳的各个区域和生活的很多方面。

大湾区的同城化只会让城市之间越来越紧密，而其中肯定也会给深圳这座城市和深圳人带来一些新的“机会点”。

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