26845套成交！2024年的东莞楼市，进入“二手时间”

今天，是房姐年终盘点系列——二手房总结。

2024年，是二手房主导的一年。

在这年，东莞楼市发生了根本性的变化：

东莞正式进入存量房时代，二手房全年成交26845套，将新房彻底甩在身后。

在新房萎靡的情况下，二手房抗住了压力，接过楼市大旗。

这也让二手的市场分析，变得更有意义。

下面，正式开启我们的话题。

一二手的成交格局，发生根本性逆转

先看二手房的全年成交数据。

26845套，是什么水平？

说实话，不算出彩，甚至对比2023年还跌了20%。

但在这并不顺遂的数据背后，其实藏着复杂的行情变化。

最明显的，是一二手的成交占比。

2020年，东莞新房和二手成交比例大概是 2 ：1。

在那时，新房是绝对市场主力，二手房的成交占比大概才31%。

但从那以后，随着市场下行，二手房的成交占比开始逐年上升。

2021年，32%

2022年，40%

2023年，53%

直到2024年，这个数值变成了61%，两者间的比例发生了颠覆性的变化。

如果说东莞是从2023年开始迈入存量房市场，那么2024年，这个转型已经算是彻底完成。

这背后有很多原因，比如房价下跌、新房供应减少等等。

但这里面一个很重要且直接的原因，是政策的拉升。

尤其是在9月后，大量历史级的政策涌出后，二手市场出现了肉眼可见的爆发。

最具象化的，就是下面这张全年走势图：

按往常政策节点，新政后一个月成交量都是上涨的，一个月后开始转向下跌。

但如今已来到新年，距离政策发布过去3个多月了，成交还在持续：

9月，成交2062套

10月，成交2413套

11月，成交2865套

12月，成交3686套

冰冷的数据，都似乎带上着烫眼的温度。

毫无疑问，东莞的二手市场确实迎来了一个大翘尾之年。

所以，咱们也别再吐槽新政了，它确确实实地促进了二手市场的热情。

镇街的成交，都有什么变化？

接着，再来看每个镇街的情况。

房姐整理了今年各区域的二手成交单，前三甲依然是常平、南城、樟木头。

这三大巨头已经是榜单常客，地位牢固。

注：由于官方并未公布2023年12月的镇街数据，所以本次统计的时间周期为2023年1-11月，但是仍然具备一定的参考意义。

同时，你会看到整个二手市场的主旋律，还是围绕着“下跌”。

在成交前十的镇街中，除了樟木头以外，其余9个镇街的成交量均有所下滑。

在34个镇街中，有24个镇街的成交量呈负增长。

更让人遗憾的是，成交量下滑背后，依然抵不住价格的跌落。

来看最直观的，全市的网签均价，一个月比一个月低，几乎全年都处于下行。

从1月的19795元/㎡开始，一直到11月的16893元/㎡，一年时间下降了约3000元/㎡。

聚焦到镇街，数据依然刺眼。

34个镇街中，有29镇街网签价格下滑，下跌幅度在687-6740元/㎡不等。

价格有所上涨的，只有松山湖、石排、石龙、茶山。

价格回调，依旧是未来二手市场的主旋律。

2024年，哪个二手小区卖的最多？

我们将目光再聚焦，来看年度的二手成交榜。

结果，或许会让大家感到意外。

前十榜单内，没有南城盘，没有东城盘。

就连松山湖也只有万科金域松湖1盘入围，且排名第五。

领跑在榜单中的，反而是常被我们忽视的各个镇街项目。

比如虎门、樟木头、常平、石龙...

当我们仔细观察入榜的二手项目，能发现一些相似特征：

大盘、挂牌量高、价格足够低、且足够宜居。

它们的客户也非常一致，就是刚需。

在新房进入豪宅化、且价格近乎卷无可卷的情况下，大量刚需首先涌入的不是别的，只能是二手。

也正因如此，选择广阔、价格友好、且确定性强的二手市场，吸纳了更多的置业需求。

所以，不必怀疑，当下的二手市场主动权，完完全全地交到了买家手里。

你大可进场，多挑选、多对比。

强势翘尾的学qu房

既然话说到这里，还是有必要提一下学qu房。

2024年的学qu房，表现如何？

答案是：依然吃香。

比如松山湖和莞城，两个最具代表性的强学qu镇街，二手行情均有所上扬。

尤其是在9月新政轰炸后，学qu房的成交都有了明显起色，甚至比3-4月学wei旺季更猛烈。

比如松山湖的万科金域松湖：

在10月和11月，项目总看房人数超300人，是年内新高；

12月单月更是成交了10余套，在往常没那么热门的时间，走出了翘尾行情。

丨万科金域松湖今年看房量，图源贝壳

莞城，同样如此。

最近一段时间，莞城的学qu房突然爆发，成交量开始逆风起飞。

尤其是万科运河东1号，11月当月卖出13套，直接领跑板块了。

总而言之，东莞家长们对于学qu的追求基本没有磨灭过。

他们敏锐地观察着行情，只要有机会就会坚定入局。

而当下的市场价格，就是一个机会。

2025年想买学qu房？怕是要提前看咯。

写在最后：

关于数据就整理到这里，今年东莞的二手成交量确实有些反常。

在小阳春觉得它行的时候，它却萎了；

在国庆后你觉得它不行的时候，它又高歌猛进。

但无论如何，从近3个月的行情来看，二手成交反弹已经是基础性事实。

如今东莞的二手，投资客逐渐退潮，正在加速挤掉泡沫，回归其本真面貌。

这也是我们所向往的，一个更为健康、更为合理的市场。

想要买房，多看看，多比比，不怕晚。