24年深圳这几个新盘为什么“日光”？

去年，深圳有5个预售新盘宣称开盘日光，它们分别是海德园A区、深业上城学府、中建观玥名邸、深铁阅云境、中建壹品鹏宸云筑。算上准日光的，还有鸿荣源胤璇（98%）、四海臻邸二期（95%）。

1，从时间上看，“929新政”分水岭明显。除海德园A区（7月开盘）、鸿荣源胤璇（5月开盘）在新政前开盘外，其余5个都在新政后。这一轮政策初期的影响力不言而喻，网签数据体现显著，深圳楼市整体实现V型反弹，从寒冬料峭之夜被迅速拉升到热情似火的夏日。

2，从地域上看，全市主要供应大区雨露均沾。龙华占2，福田、光明、龙岗、宝安、南山各占1。龙华的深业上城学府和中建壹品鹏宸云筑，前者在北站片区，后者在离北站约2公里的泛梅林关片区；其余的分别在安托山、凤凰城-光明城高铁、大运中心、宝安中心和老蛇口中心。大体都是各区的好地段，中心地段。

3，从房源上看，预售户数小而精占主导。海德园A区1-5#116户（最后一批剩余房源）；上城学府1#栋1/2单元332户（全部推售）；中建观玥名邸3#栋192户（推1/4栋）；深铁阅云境1#二单元214户（推1/3栋）；中建壹品鹏宸云筑3#5#368户（推2/10栋）；鸿荣源胤璇1#3/4单元（全部推售）；四海臻邸二期2#3#206户（全部推售）。预售户数都控制在400户以内，采用少数楼栋推售的策略，或是社区规模本身就比较小。

4，从价格上看，以价换量特征在外围片区更突出。由于地段分布跨度大，楼盘之间的比较没有意义。和同类片区内的次新、二手房相比，这批日光盘的入市价格都体现了相对较高的性价比。即便持平，也有比较突出的学区要素暴力抬升了项目本身的地段价值。但总体来说，仍建立在较高的综合折扣率的基础上，在光明、龙岗，以及龙华泛梅林关板块，以价换量的特征依然突出。倘若失去了开盘折扣的力度，以上个别项目的日光可就谈不上。

总的来说，2024年深圳的日光盘，准日光盘，地段+价格+项目要素+推售策略，缺一不可。硬是要挑点话题来说的话，相比以往市场更好时，还是有点变味。

以往，日光盘好比在一众优等生里的拔尖生，都去赶考，都是优等，但资质都差不多。拔尖只是比别人更有天赋（地段）、更加努力（营销）、更幸运罢了（情绪）。优等生再踮踮脚，要够个日光也不难。

近几年新房行情急转直下，日光盘像是一门生意，一个工具，各盘之间暗戳戳的斗法手段。开盘之前会想法设法创造日光条件，开盘后又极力地套日光语境。不像优等生拼资质，更像在炫小聪明。譬如，某新盘预售x套，但利用优惠差，指定主推其中的少量房源以达到有条件下的日光，日光前面多了不少定语。

但也无妨。在全年市场行情低开高走的态势下，日光现象是偶然中的必然。它是个别优质项目在市场竞争下的反馈结果，也是市场行情的风向标。反过来，它会对市场产生些许短暂的刺激，尤其买了房的希望借此重燃市场信心；也为犹豫踌躇的置业者提供了一点情绪价值；还给围观的吃瓜大众增添了丢丢的讨论话题。尽管话题和成交转化不完全搭边，只是现在的楼市太缺话题了，没话题很难产生关注，没关注很难有炙热的市场。

根据老牛的统计，2025年全市有120+新盘待入市（包含加推楼盘），个别可能会有较高关注度的，大致涵盖：新世界香蜜四季家园（香蜜湖东）、翰熙典居（科技园）、元湾府（后海东角头）、华润中海项目（后海总部基地）、红山华府（龙华红山）、中洲迎玺三期（北站）、大运新拍宗地（大运中心）等。在深圳，买房从来都是较小众行为，有需求就上，比选到满意就冲，后市如何只能认。好好选盘值得持续运作。

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