东莞二手，创新高了！

来源：东莞淘房志

东莞二手网签，创新高了！

东莞住建局最新发布的数据显示：东莞去年12月二手网签3642套，突破了3000套，创了全年新高！

2021年至今，东莞二手网签破3000套，只有5次。

24年12月网签数据，是近18个月再次冲破3000套，也是近四年来网签月份的第二高！

东莞多个镇街的二手网签也创了新高。

其中，南城高居榜首，二手网签套数高达328套，另有多个镇街站上了200套+，譬如常平247套、寮步243套、东城238套、虎门237套、樟木头206套.....

去年的二手市场，明显是翘尾了。

而从整体趋势看，2024年东莞二手网签2.75万套，相比23年稍微低一点，但相比21-22年的2万套左右，明显更高了。

东莞二手成交的低谷正在过去了。

量在价先，只要东莞二手成交保持复苏的势头，明年二手能放大到3万套+。

价格就能明显企稳了。

二手网签3642套，创全年新高

明显翘尾了

东莞12月二手网签3642套，创了全年新高。

但从真实的市场看，12月二手成交是往下走的，是没有10月、11月高。

根据贝壳网的数据显示，10月二手成交1262套，11月成交1002套，12月只有973套。

很明显，东莞二手成交是往下走的。

那为什么，东莞12月二手网签却创了记录？

这一方面是网签延迟因素，12月的二手成交，有一部分是11月、甚至10月的网签系统延迟。

另一方面是，契税因素，12月1日实行契税新规，有不少买家，等着12月1日契税新规之后，再去网签过户。

12月网签暴涨，契税是最重要的原因。

总体看，今年年底，二手成交确实翘尾了。

但基本上是以价换量，二手成交均价在1.6万左右，是近一年价格最低的时候。

从全市整体看，大部分镇街的房价依然未止跌，表现比较亮眼的是松山湖。

价格已经企稳，甚至有小幅度的反弹。

以金域松湖一期为例，80平两房，目前挂盘最便宜的一套在235万，而在去年8月份，最低成交在210-220万，目前上涨了十几万。

松山湖的新房松湖润府，目前是松山湖唯一在售的新盘，年底也是上调了一两千一平。

其次，城区的金域华府、时代城、荣郡、翡翠东望、皇马郦宫、翠珑湾、东江之星等标杆次新盘，现在价格也基本稳住了。

城区其他的老旧小区、环城区、环湖区等镇街的二手盘，目前依然有下跌的趋势。

值得注意的是，从东莞的二手挂盘看，目前单贝壳网，挂盘量就高达6.8万套。

二手抛盘的压力依旧很大。

新房网签4459套，在高位

库存大减了

再来看下东莞的新房。

根据官方的统计数据显示，东莞12月新房成交4459套，也是比较高的。但主要是特殊房源贡献的，松山湖的2902套，绝大部分是华为人才房。

所以，12月东莞新房真实网签在1600套左右。

从全年看，东莞新房网签在2.6万套左右，是比较低的，但是全年新房供应在2.2万套左右。

意味着，2024年东莞新房成交，超过了供应。

这有利于消化库存。

而从各方面看，东莞新房库存在慢慢减少。

根据中原数据显示，东莞市场真正在售库存仅2万多套，滞销库存大概1万套。剔除后，按6个月消化速度算，消化周期15个月。

库存高峰已经过去了。

2025年东莞新房库存预计将继续下降了。

很关键的是供应大减了。

一方面是土地招拍挂方面，东莞去年0宅地入市，2025年大概率也就两三宗土地，拍地新房大减了。

其次是旧改的项目也减少了，基本上明年就城区两三个旧改项目入市了。

无论是土拍，还是旧改，入市新盘都在大减。

潜在供应也是创了新低。

根据合富数据显示，截止2024年12月底，东莞一手住宅潜在供应约484万㎡，同比减少15%。

而我们也统计了下，明年东莞入市的纯新盘项目，预计不会超过10个楼盘，少的可怜。

包括南城的宏远雍雅台，东城的民盈高田国贸府、海德理想城市花园、东泰华庭，虎门的深物业滨海港湾，厚街的星凯华庭，麻涌的钜隆碧水蓝湾、茶山的天恒丽城。

东莞严控增量，有利于2025年的房价稳定。

2025，三四月一波小阳春

年中后开启复苏

那么，东莞2025年房价会怎么走呢？

1）从政策看，2025年确定是政策发力最狠的一年，货币大放水的一年，房地产定调止跌企稳的关键一年。

这是一场战役，必须打赢，这是高层最明确的目标。如果没企稳，只会迎来更强的政策，直到拉起楼市。

2）房价企稳，只有反弹。

所谓的企稳，都将建立价格上涨的基础上，没有价格上涨，谈不上企稳。

3）东莞的房地产趋势看深圳，深圳是整个大湾区的龙头，深圳没企稳，广州不企稳，东莞不企稳。

2025年，深圳的核心区企稳， 也就是核心区必然上涨，核心区不涨，外围不稳，东莞就得继续跌。

4）2025年，三四月大概率会有一波小阳春。

从目前的势头看，年底楼市翘尾了，明年三四月是政策的密集轰炸期，整个市场情绪有望带动。

一线城市深圳，乃至东莞楼市，会出现又一波成交小高潮，对稳房价至关重要。

5）东莞楼市复苏可能要2025年年中。

东莞新房、二手库存依然在高位，整体的楼市复苏需要官方继续严控增量，在需求的复苏下，继续消化库存。

库存消化了，供需转变了，市场有望真正的企稳。

当然最先稳住的一定是松山湖、其次城区，长安，再者虎门寮步等强镇街。