2025，东莞楼市要反弹了

来源：东莞淘房志

首先旗帜鲜明的表示：2025，东莞房价筑底反弹。

过去的2024年，东莞房价呈现了前跌后稳，年初房价缓慢下跌，到9月底，房价开启了复苏势头。

2025，东莞房价预计会呈现筑底反弹的势头。

从这几个方面看。

一是东莞的新房供应大减。

二是二手抛售趋势的减缓。

三是深圳复苏的带头。

四是经济环境、就业收入的逐步改善。

五是信心预期的转变。

东莞作为万亿GDP、人口超千万，面积仅2000多平方公里土地的城市，房地产的价值是不容低估的。

在预期改善后，房地产是有价值的。

也是有可能反弹的。

而在春节之后，东莞多个新盘，也是放出了一批成交海报、有些楼盘成交也是开始走热了。

市场复苏的势头是不错的。

供应大减35%

2025，新房库存继续萎缩

东莞新房供应大减。

自2020年后，东莞新房供应开启大幅萎缩。

根据合富的数据显示，2020年东莞新房供应616万㎡，达到了历史新高。此后新房供应快速下滑，2022-2023年，新房供应都在370多万㎡。

2024年，东莞新房供应248万㎡，相比2023年，继续大减35%。

可以看出，去年东莞新房供应出现了剧烈下滑。

2025年，东莞新房供应预计继续保持在低位，从目前的数据看，东莞2025年入市的纯新盘，预计不到10个。

纯新盘供应将保持历史新低水平。

而更关键的是，去年整个东莞土地拍卖市场，是0宅地供应，2025年预计也将只有两三块宅地入市。

这对东莞新房市场的补充微不足道。

这两年的供应大户旧改方面，目前也过了高潮。在城区的旗峰润府、天骄国际、世纪水岸等大型旧改相继入市后，目前全市范围内的大型旧改项目，也只有零星。

譬如明年城区的旧改项目，也只有海德城市理想花园、民盈高田国贸府等几个项目。

明年，除了城区供应占大头外，其他的镇街，基本上没什么项目入市了。

2025年东莞的新房供应继续萎缩。

加上，一个值得注意的现象，就是2024年东莞新房成交超过供应了。

2024年东莞新房成交2.6万套，供应2.2万套，是近几年首次新房成交超过供应了。

这意味着，东莞新房库存是在减少的。

而合富的数据也显示，截止2024年12月，东莞新房库存395万㎡，环比减少8%，同比减少11%。

东莞新房的去化周期也是快速下降。

按照过去12个月的平均去化速度测算，东莞新房去化周期约11.9个月，同比缩短7.5个月。

去化周期也是创了最近三年来的新低。

总体来看，东莞新房的供应在下降，东莞拍地在下降，东莞新房的库存在下降，东莞新房的去化周期也在下降。

2025年，对东莞新房来说，可能是比较有利的。

让价格稳定。

二手库存下降5000套

割肉没那么狠了

东莞二手抛售也大降了。

这两年，东莞二手房比新房更承压。

随着广州全面放开限购，深圳放开外围区限购，资金开启抛售东莞。

对东莞房价是特别的利空。

比如东莞的临深板块，现在很多深圳人想着抛售，回归深圳。

比如东莞的松山湖、城区和一些投资客比较扎堆的强镇街，投资小区，现在面临投资客抛售的局面。

实力强的投资客，抛售后买入深圳等核心资产。实力差的投资客，现在资金链断裂，想要跑路套现。

加上这两年的大环境，失业、做生意资金周转问题等，东莞外贸型工厂、小企业等影响比较大。

很多业主等着套现房产，比较急的，割肉就特别狠了。

2024年东莞二手房价是承压的。

但有个好处是，经过2024年的一轮消化后，东莞那些急卖抛售的，基本上消化了一轮。

目前割肉、急售的卖家，所占的比例小了。

从整个东莞的二手库存来看，截止2025年1月底，贝壳网上的数据显示，东莞二手在售房源6.6万套。

相比2024年1月底，东莞二手挂盘7万套+，目前东莞二手挂盘缩水5000套左右。

意味着，整个2024年东莞二手库存是有下降的。

而从成交看，2024年东莞二手网签2.75万套，相比23年稍微低一点，但相比21-22年的2万套左右，明显更高了。

东莞二手成交的低谷正在过去了。

量在价先。

只要东莞二手成交保持复苏的势头，明年二手成交能到3万套+，二手房价也就企稳、部分甚至能反弹了。

信心扭转

2025，开启新一轮复苏周期

2025年，对东莞楼市的信心。

除东莞楼市供需等基本面因素外，对东莞楼市最大的信心来自于外部。

包括一是隔壁深圳楼市复苏的带动。二是经济环境、就业收入的逐步改善。三是信心预期的转变。

深圳现在是整个大湾区的龙头，只有深圳楼市实现了复苏，整个大湾区广州东莞等城市，才会追随深圳，实现楼市复苏。

而2025年深圳复苏的概率是比较大的。

其次是国内的经济环境、就业收入有望改善。

2025年，虽然外贸可能会有所影响，但重点是国内政策，已正式转向。

2025，会是中国货币政策大放水的一年，财政政策强刺激的一年，经济开启繁荣周期的起点。

当下整体信心也在扭转。

除了新能源汽车外，过年刷屏的深度求索DeepSeek、宇数科技等企业，对科技封锁的打破，已是强力证明了。

接下来，2025年，将走过怀疑、走过徘徊、走过迷茫，国内开启新一轮科技产业周期。

房地产，也将开启新一轮复苏周期。