泪已干！深圳客退场后，东莞塘厦楼市的真相

越是无人依傍，就越需要壮大自我。

说的正是东莞各个镇街。

如何在以镇街为单位的基础上，调动一座城市的优质资源，是东莞能否突破现在发展的重要议题。

作为临深经济之首的塘厦，在新一轮发展中，依托东莞南站、新一代电子信息产业、迎接华为，它走出了更有力量、更具象化的城市进阶脉络。

但反之，在塘厦城市不断向上的路途，楼市似乎并不顺利，些许差强人意。

应粉丝的呼声，房姐来翻一次塘厦楼市的牌子。

高度分化且内卷

塘厦的不易

2025年的塘厦，始终和前几年一样，保持着充足的新盘供应。

曾在第二届塘厦购房节，房姐画了一组塘厦新房项目群像。

怎么样，这阵仗是不是还蛮大的：‍

但如此庞大的新房供应，让塘厦在这个冷静的市场里，不免俗套的，陷入了内卷。

率先来看，目前塘厦在售新盘约为11个，主流均价保持在约1.5-2.1万/平。

发现了没？

塘厦新房价格，朴实无华的，全面回归至2019年。啊，多么痛的领悟：‍‍

｜数据仅供参考

在营销策略之上，首付分期、赠送车位券等，只是基操；一路卷价格，塘厦在持续狂奔。

即使在价格上，塘厦新房作出了全面让步，但新房市场并未全面卖爆。

大卖，是属于优秀者的。

比如刚加推13#、18#楼王的金众柏悦公馆，在楼王产品+约1.95万/平起精装+限时车位赠送的重重buff叠加之下，开年来项目热销不停，十分惹眼。

一组火红的海报，大家感受一二：

| 效果图，仅供参考

但金众柏悦公馆的狂欢，在塘厦，仅是独苗。目前，塘厦大部分的新盘，依旧在寻找自己的突破之路。

塘厦新房全面的狂欢，还未到来。

一手楼市如此，目光转移到二手市场，开年后的塘厦又是何等光景呢？

房姐选取了上周末贝壳的有效成交数据，整个塘厦在周末两天内，成交4套。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

成交价格呢，在0.76-1.26万/平之间，几乎是近些年塘厦的价格新低了：‍

新房市场，冰火两重天，价格内卷；二手市场，成交价不断下探，刺激着市场的每一根神经。这，便是塘厦开年后市场的真实反馈。

恰恰，塘厦也是一面镜子，几乎是东莞大多数镇街的现状。‍‍‍‍‍‍‍‍

所以，房姐在开年之际，很有必要重点着墨于塘厦。但塘厦的来时路，却显得格外的与众不同。

塘厦的楼市周期

所谓错过，不是错了，而是过了

瞬息万变的楼市，水能载舟，亦能覆舟。

从2019年至2022年，东莞楼市经历了异军突起-突飞猛进-停滞不前-逐步低迷的阶段。

先看塘厦的供应端，我们把时间往回拔，可以看出端倪：

· 2019年，深圳客宠爱的塘厦，新房与二手库存几乎被扫光，迎来楼市高光时刻；

· 2020年，在东莞全面开花的同时，塘厦因缺货断供，未曾参与到本轮的疯狂中。

· 2021年，塘厦摩拳擦掌，手里多个攥着新盘筹码，要回归市场。

| 塘厦2019-2021年供需情况

只是，那段由外溢开启的辉煌过往，仿若大梦一场。

它在2020年楼市周期中踩了空，2021年供货回归，大量旧改确认前期服务商、旧改项目入市。

但政策导致深圳客户无法购买的限制、且一时间多个新项目同台竞争，塘厦的市场与此前已大相同。

生不逢时，供货时期赶不上楼市红利周期。这，是塘厦在这一轮楼市周期里最大的地产矛盾。

| 塘厦2021年有8个城更项目确认前期服务商

再看最直接的价格端。

从2018年至今，塘厦共出让4宗商住地，包含一宗三限房地块。

尽管面粉市场所拍宗数不多，但势头持续上扬的面粉价格，对日后的面包市场产生了深远的影响。

请看桂湾府|前湾府地块，各大房企对标一连多涨、每开每爆的万象连城，由此开启一场硝烟弥漫的土拍大战。

最终，前海控股血战126轮，以楼面价24618元/平+配建20%拿下，破塘厦最高地价纪录。

就连三限房地块出让之时，产品也被限定不能高于39834元/平，以50%产权计算，限实际售价均价约为19921元/平。

| 塘厦近年来商住地出让情况

信心满满的高价拿地，托起了塘厦新房的高价。

作为2019年价格攀升最早的塘厦，2020年沉寂许久，以为2021年能大干一场，却因各种因素阻碍，楼市成交回落，价格开始走下神坛。

再加上二手成交冰封、新房竞争大，塘厦市场率先进入了降价走量的阶段。

| 2021年塘厦诸多新盘同时上线

错了吗？

塘厦从头到尾都没有做错什么。

在城市经济发展上，作为东南临深片区的“领头羊”，仍然保持着扎实且向上的基本盘。

只是楼市火热，塘厦缺货；楼市严控，塘厦供货。塘厦市场与东莞大市场，没有在顶峰相见。

最后，过了，就过了。

塘厦楼市结构，完全变了

2020年的塘厦，一定未曾想过，自己会在之后的几年里如此艰难。

很遗憾，塘厦在这轮周期内，与其他镇街相比，其表现得更为拧巴。最强烈的拧巴，要属新房与二手房之间，出现了前所未有的极限拉扯。

首先，是塘厦的二手房挂牌量，真切地站在了历史的高位之上。

一组前后挂牌量，便可管中窥豹：

｜塘厦两个周期间的二手挂牌量对比‍

更为蛮不讲理的是，来势汹汹的二手行情，正在疯狂挤压塘厦的新房市场。

要知道，在2020年之前，塘厦的新房价格始终保持在2万/平。

特别关键的是，这样的价格水平，长久地停留在塘厦本地人的认知里。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

所以，当2021年下半年，塘厦带着十余个纯新盘再度杀入楼市时，新房价已经冲击至疯狂的4万/平大关。‍

但即使货量充足，这一波冲击价格新高的塘厦，效果却不理想。

| 塘厦历年新房网签价‍‍

一方面，由于新政、严查首付来源等，深圳土豪客被屏蔽在塘厦市场之外；这一阶段，塘厦本地客成为了购房主力军，但他们对近4万/平新房价格，缺乏接受能力。

另一方面，别忘了，还有曾经在2020年卖2万/平的那一波新房，进入了二手市场，将彼时的新房冲击得溃不成军。

大量抛售的次新房，有比新房更为可观的利润下降空间。

毫无疑问，塘厦新房与次新房的价格比拼中，新房没有胜算。‍‍‍‍‍

| 数据仅供参考‍‍‍‍‍‍‍

在二手海量库存+次新房低价挤压的现实里，塘厦，几乎重新构建了一个新的楼市市场。

但即使在新周期下，塘厦的新房表现在2024年，表现得依旧出色。

新房成交全市第3，甚至力压了赚足全市眼球的南城。‍‍

｜数据仅供参考

没错，得益于塘厦出色的产业落地+联动深圳的产业协同，塘厦依旧有不俗的城市基本面。

譬如拿下2024年全市成交套数第6的金众柏悦公馆、首开即成交破百套的宏发万悦城等，依旧能在2024年脱颖而出，顺利走货。

这类优秀的新房代表，很明显都是紧密符合当下塘厦楼市逻辑的。

｜数据仅供参考

写在最后：‍‍‍

很久很久，没有认认真真和大家分析一个镇街的楼市了。

回过头看塘厦走过的路，此前依靠深圳的逻辑，在现实中碰了壁。紧抱深圳客的大腿，已经完全走不通了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

现在的塘厦楼市，能依靠的，只有自己。

当然，很庆幸在当下，我们看见了不断认真搞事业、疯狂协同深圳发展、积极招商引资的塘厦。

塘厦，绝对可以说一句：未来可期。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍