本周新盘动态：二月末了，闹哄哄的还是个别老面孔

为延续去年行情热度，深圳新房动作频频，有，但不多，幅度也不大。本周中洲新盘开盘，鸿荣源、佳兆业（仅4套已完成签约）两盘取证，个别紧随追击，赶在阳春三月前亮相样板间。

1.「中洲迎玺三期」小三房售罄，整体去化约7成

因项目早早宣告转介，渠道广告铺天盖地。又因是北站核心区内最后一宗住宅用地，样板间开放后的几天内，看房人流直至晚上九点都还络绎不绝。上周六（2.22）火速开盘，推出了3栋1-5单元，共计780套建面约82-143㎡3-5房，吸引了2990批客户冻资，认购比达到3.8：1。

三期开盘价约为备案价格的88折，折后单价约5万起，小三房约410万起步。即便三期小三房户型朝向一般、居家舒适性一般，但价格吸引力大，还有额外的“渠道费”，开盘后快速售罄，投机行为不在少数。相比之下，其他面积段的似乎被小面积段的价格“反噬”，当天整体去化约7成，建面约94㎡以上户型还有选择。

从中洲迎玺三期的入市表现来看，当前深圳新房市场说火嘛，是挺火，看房的、买单的、参与话题讨论的明显活跃。说不火嘛，市场价格还是没有大幅度反弹，以价换量仍是主流态势。迎玺三期的折后价格，对周边项目形成较大的压制力，也对龙华其他新盘的入市，树立了参考刻度，楼市真正好起来，还欠缺火候。

2.「鸿荣源珈誉府」约354万起，稀缺高层三房已取证

项目自2023年首发以来，销售迅速。这次将要加推的是大项目中最后一个商品住宅小区，预售证已出，备案均价约5.21万/㎡，计划3月1日开盘选房。据说，开盘价格约为备案价格的93折，折后单价最低约4.6万/㎡，总价约354万起。

本次加推房源位于小区的10栋二单元，31层的高层住宅，垂直密度相比此前动辄4、50层高的无疑低得多。户型使用率相应提升，主打中小户型，面积段包含建面约75㎡-84㎡-94㎡，都是三房，207套，三梯七户配置。

珈誉府是鸿荣源在深圳的第二个“造城”计划，大型住区+大型商业+地铁接驳，一应俱全的配方，让它成功穿越楼市风雨。

新推的房源号称今年买明年住，交付之日约248万㎡的超级综合体陆续兑现，用400万左右的价格买入地铁口综合体小三房，还能抓住大盘尾盘的即将兑现的红利，刚需上车划得来。

待珈誉府住宅整体封盘后，想要在宝安北寻得类似的新盘暂时不大容易，下一个区域爆款或许要等后续的海岸城B区。「珈誉府二区」还有少量房源可选，周边「拾悦城楠园」总价上更有优势，「中粮悦章凤凰里」也有在售房源可纳入参考。

3.「观山海家园」即将加推2栋，含95㎡三房新品

即将加推的新品位于2栋，除110/115㎡四房外，将首次推出95㎡三房，东北朝向看山，或西南朝向看花园，95㎡样板间近期对外开放。

2栋1-3单元整体靠内，相比1栋1-3单元抗噪能力有提高，避开了兴海大道的影响。临学校的问题不大，正面朝向学校的户型及功能空间不多，小学建筑相对较低，反而带来永久开阔视野。

去年12月末观山海家园首发入市，推出了1栋1-3单元，建面约110/115㎡纯四房，目前少量房源在售，总价约789-888万。参考1栋入市的价格，95㎡三房可能普遍去到700+（价格未出，仅供参考），在南山新房市场中高于赤湾、西丽板块，低于其他核心区。对比周边比较典型的佳兆业前海广场，单价依然有优势。

4.「中建壹品鹏宸云筑」二期加推楼王6栋，少遮少挡户型

鹏宸云筑是去年深圳为数不多的日光盘之一，项目二期将于3月1日启动VIP诚意登记。即将加推东地块的6栋，约154套新房源，2梯5户配置，主打建面约104-121-148㎡中大面积段户型产品，朝向均向阳。

加推的6栋是东地块上最后一栋靠南的32层高塔楼，后面待推的1栋和2栋均为47层超高层塔楼。6栋无论垂直密度还是单层密度都相对更低，并且优势朝向中高楼层基本不受南面产业楼的遮挡影响，视野上也显著好于首发的3栋和5栋。

宣传上说6栋为楼王，有其道理。首发房源开盘均价约5.33万/㎡，82㎡小三房总价约399万起。二期6栋从产品上看，价格应会略高一些，预计104㎡3+1房530万+，121㎡的约650万+（价格未出，仅供参考）。

注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。

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