年度最强音：“更大力度促进楼市股市健康发展”

来源：朱罗纪

今天的工作报告，发出了年度最强音：“更大力度促进楼市股市健康发展”、“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。

和2月底的会议比较一下措辞，调门更加积极。

但是，今天的股市表现可谓平淡乏味，令人失望，地产股不升反跌，龙头股小跌，出险股大跌。按逻辑如果是调门继续升，那应该股市有所表现。

在文后我会谈下我的看法，先来看下报告解读，如果是今年要买房/卖房的童鞋，我们可以从中看出来一点什么。与房地产/股市有关的是三段话，如下：

1）实施更加积极的财政政策。统筹安排收入、债券等各类财政资金，确保财政政策持续用力、更加给力。今年赤字率拟按4%左右安排、比上年提高1个百分点，赤字规模5.66万亿元、比上年增加1.6万亿元。一般公共预算支出规模29.7万亿元、比上年增加1.2万亿元。拟发行超长期特别国债1.3万亿元、比上年增加3000亿元。拟发行特别国债5000亿元，支持国有大型商业银行补充资本。拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

2）实施适度宽松的货币政策。发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，适时降准降息，保持流动性充裕，使社会融资规模、货币供应量增长同经济增长、价格总水平预期目标相匹配。优化和创新结构性货币政策工具，更大力度促进楼市股市健康发展，加大对科技创新、绿色发展、提振消费以及民营、小微企业等的支持。进一步疏通货币政策传导渠道，完善利率形成和传导机制，落实无还本续贷政策，强化融资增信和风险分担等支持措施。推动社会综合融资成本下降，提升金融服务可获得性和便利度。保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。

3）持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

我的解读：

1）增加了财政赤字，赤字率提高到4%，这个是一个很大的突破，因为大家知道，中国是一个财政传统异常谨慎的大国，常年赤字率控制在3%以内。不过，同时我们也要指出，这个赤字率4%是“符合市场预期”而并非“超出市场预期”，去年市场的呼吁就是提高赤字了。理论上财政支出上限打开，下面就更多钱花。这里面有4.4万亿是地方专项债，比去年增加了5000亿。这意味着地方政府可以有更多一些的钱用来进行“土地收储和收购存量商品房”。增量其实不是太多，但总归，地方政府可调动的钱更多了。我们在说地方政府做收储也好收购存量也好，本质上是什么意思？就是政府接盘的意思。这个之前讲过多次，市况萧条之下没有买家，只有政府来扮演那个最后的买家，扩大购房需求，政府是最大的一个，地方政府买的多了，能够更好的促进楼市去化、平衡恢复。

2）货币政策其实已经不是“适度宽松”而是“非常宽松”了，这个不用太在意文字，看事实。这里面重要的表述是“降准降息”，意味着今年LPR还要降，降多少不知道，我认为还得几十个BP打不住（下面会说）。这个对于今年要安排买房计划的童鞋来说，可以适当思考一下节奏。截至目前，1年期LPR3.1%、5年期LPR3.6%，已经连续4个月未动了。我认为时间快了。“更大力度促进楼市股市健康发展”这个写在了“优化和创新结构性货币政策工具”之后，对于股市说的是去年创设的两项货币政策工具（政基保互换便利、股票回购增持专项贷），以及今年也可能有新的举措，而对于楼市，指的主要是“保障房再贷款”、“白名单”等等，也许今年会继续推进REITs（这个很重要）。这些是来缓解房企压力，守住底线风险，给市场托底的。总之是向市场注入更多流动性，一方面是降息促动经济活力转暖，另一方面是给到地方政府和企业主体更多资金，增加资金实力。

3）专章讲述如何持续用力推动房地产市场止跌回稳。注意，首先措辞是“止跌回稳”不是“回升”，关于这一点，市场一直有看法，认为应该直接暴力改为“止跌回升”，那样市场信心更足。我觉得还是看现实，别犯傻。这里面包含很多政策手段：

a、继续解除购房管制，这是房地产“去监管”，还是以往的小步快走的思路，不是一刀切全废止限购，预计今年像一线城市还是会看市场变化慢慢放宽。

b、加力旧改，注意，这个其实说的是：通过货币化/房票方式来搞旧改，不再给房子还迁，让他们去帮忙去库存。它的本质是人为再造购房需求，把购房需求“拆出来”，这部分今年要“加力”，要重点关注。

c、减少新增土地供给，这部分指的是地方政府控制的国有宅地出让，要减少，尤其是地方政府要减少拿出来新土地去盖保障房。土地是源头，决定未来1-2年后的住房供应，这个减少了，楼市预期会比较快的转变。

d、盘活存量和商办，并且授予了地方政府更大的决定权，我认为其意指在于：鼓励地方政府购买存量、转换用途，用作保障房，而不是再搞新土地去新建保障房。反正都是完成保障房的任务，为什么不直接从市场上买走那些卖不完的商品房直接转性质，偏要自己盖，造成重复建设。

e：防范房企债务违约。这个不得不说，讲得轻了，今年大概率还会有房企暴雷，没有现金流，暴雷就不会停。政策还是那些政策，过往好几年都没有起到完全防范的作用，这个倒是应该在前面加个“加力防范房企债务违约”。

整体上来讲，工作报告释放出来的2025房地产政策，就三句话：利率继续降低、限购继续解除、供应继续减少。局部可能稍稍有些不及预期，但是整体上，这个稳住楼市的音量是足够响亮的。

从市场反应看，这个目标在今年有希望能够实现。自去年10月以来，楼市“止跌企稳”的目标，其实已经阶段性实现了，部分区域、楼盘甚至都展开了一些反弹。中指研究院统计，2月百城二手住宅均价14071元/平米，虽然还是在继续下跌，但环比跌幅已实现连续7个月收窄。

深圳的情况，据我了解一线动态，现在二手成交在春节后也在迅速回温，现在中介门店的成交大概回到了去年5月份政策后的成交水平，距离回到10月之后的高位水平，还是需要再加把劲。

这些也恰恰也在说明一点：回稳仍未成功，政策仍需努力。工作报告释放的信号，回应的恰恰是“仍需努力”的部分。

至于说为何今天的房地产股票没有给力的反应，我认为有两个原因：一是报告的声音响亮，但稍微缺少超预期的表述；二是没有具体的政策落地，市场选择获利了结。因为在先前，房地产股票其实都已经在抬升了，比如说看上一次2.28的高层会议，地产股是以集体上涨回应的。自DeepSeek带动以来，地产股其实也都有了至少20%的上涨，有些甚至又翻倍了。

所以，往后走，需要看两个东西：其一是具体的政策落地，其二是市场成交量的持续企稳。

我个人对市场在今年呈现“企稳”依然表示乐观《2025将是一个房地产难得不错的年份》，地产股我认为也只是修整，会继续选择向上。当然，如果政策能够在“加力”方面做更多的功课，我认为企稳会更加持续。比如：

1）采用按揭贷款固定利率制。针对买房人推出30年超低固定按揭利率（可以直接1-1.5%），并且贷款期限内利率不变。美国当年在解决次贷危机时采用的这种做法，非常有效。

2）全面解除包括限购在内的一切管制政策，解除三道红线政策，回归市场自由。

3）停止以新增宅地建设保障房，改以存量转换分配。不用新增土地来建配售保障房以及其它租赁性住房，可采用“增一减一”的策略推行，市场上每增加一套保障房，存量商品房就须减少一套，并且保障房只能从商品房转换而来。这样既能完成保障房增加的任务，又不再增加市场总体供应，造成重复建设。

4）放开住房抵押贷款，居民有生活压力，若有房产抵押给银行即可获得贷款，不用非要通过复杂的小微企业经营贷形式获得贷款，帮助他们缓解资金压力。

5）效法“两房”做法，地方政府入股控盘本地有险情的大型房企，重组经营。原因前文说了《内房股爆燃！驰援“万科们”的背后逻辑再谈》，如果城市有前途，这样的做法未来可以为全城市民赚钱，而不是简单的“拿财政的钱去救房企”，非常之时要用非常之策，不能再瞻前顾后。