深圳惊现“幽灵房”，约36%套房源无人问津？

说出来你可能不信，贝壳有将近一半的二手房源，处于无人问津的状态。

在社交媒体上，我们把关注后从不互动的粉丝，称之为“僵尸粉”。

这些没人看过、安静躺在存量库内的分母房子，我们也可以称为“幽灵房”，如果要给这些房源加上一个期限，那就是过去动态的30天。

根据官方公布的排重二手房源挂牌数据来计算，那么贝壳约有48%套房源“0带看”。

二手房有效挂牌仅占52% 近半数房源“无人问津”

深圳二手房源库存连续攀升，真相到底如何？

目前二手房挂牌量虽然较高，但综合各类指标来说，深圳实际上有效房源并不多。

根据深房中协公布的最新数据，截至3月3日，深圳全市共有65745套有效二手房源在售，较上周增加2163套。

据深圳贝壳研究院监测，贝壳所有二手房挂牌房源中，近30日有带看记录的有效房源占比仅为52%。

“0带看量”房源占比为48%，这些房源基本可以被定义为无效房源。

换言之，也就是说贝壳有近一半、套的二手房源，过去一个月内是没有人看过的。

这些“无效房源”主要分布在哪里？

深圳贝壳研究院分析得出，每个区域都存在无效房源，且集中在高价、超高价房源区间。

数据得出，全市“0带看”的二手重宅区在光明区，过去30天内无效房源比例高达73%，其次是盐田、坪山两区。

令人意想不到的是，福田、龙岗等二手房交投活跃的片区，无效房源占比也在全市平均水平线之上。

究其原因，主要是挂牌库存量大，或性价比不突出等因素导致。

龙岗目前挂牌在售17185套，全市在售房房源量最大区域，成交活跃的同时，业主可选择性多，竞争十分激烈。

而福田二手房，要么价格高，要么配套匮乏，要么楼龄太旧，与部分近郊新房相比，性价比不高，制约了买家决策，与此同时福田在售房源数也逼近万套。

市场下行，买家期望值提高 从郊区“杀回”中心区

不是郊区新房没性价比，而是市区二手更吸引！

这三年来，房价下挫，间接拔高了深圳刚性买家的置业期望值，当初的预算，21年只能看郊区，24年已经能买市区的二手房。

乐居君身边就有一个鲜活的例子。

2021年5月，乐居君陪一名朋友看房，两个月内从福田、南山老破小看到西部新房，100万首付的预算越看越贵，只能匹配南油35㎡的单体楼。

最后，结合通勤、配套及户型，当时对光明长圳某个新盘有意向，无奈总价超过预算，就算咬碎牙给了150万+首付，后期月供压力也大，买房一事就搁置了。

接下来3年内，朋友结婚，可以两人供楼，3年前这个预算+100万，已经可以上车中心区二手三房。

最终24年9月520+上车南山二手房，楼龄虽然二十年，至少通勤和环境都在预期之内。

像这位朋友的例子不是少数，这些年深圳楼市深度调整，500万总价的预算可以“大把选择”！

很多以前不敢看南山、福田房源的买家，现在都想上车核心区。

从深圳贝壳这份数据显示，全无效房源数最少的是南山区仅39%。

挂牌房源数稳定保持在前三位置，大约有1.14万套，但过去30天内的带看量最为活跃，说明核心片区的房产，对买家来说还是具备十分大的吸引力。

据深圳头部机构数据表明，深圳二手房挂盘价、成交均价连续五个月企稳在6.4万/㎡左右，市场的信心逐步被修复。

新房库存、去化周期创近三年新低

与挂牌量持续增长的二手市场不同，新房市场吹响的是“库存告急”警告。

尤其是自去年“9·29楼市新政”落地以来，深圳新房成交持续活跃，高效去化库存房源。

据深圳贝壳研究院统计，自去年9月起新房住宅库存量、去化周期已连续6个月呈现下降趋势。

至2月底，新房库存、去化周期创下近三年新低。

备注：去化周期（月）=月末可售量/前12月平均销售量，主要反映库存与销售关系

据深圳贝壳研究院统计，2月末深圳新房住宅可售房源30385套，住宅去化周期缩短至8.9个月，均创下近三年新低，反映了新房在去库存上呈现向好迹象。

一方面，近期新增供应减少，市场以消化库存为主，加上网红盘入市，销售去化率高，令库存量进一步下降；

另一方面，去年多项楼市新政接连落地，提振市场信心，置业者入市积极性提高，新房成交持续保持活跃。