福田这个新盘，可能是刚需置业核心区最好的选择

对于想兼顾品质生活和城市中心配套的刚需而言，抓住可售型人才房这类政策性住房，可能是当下上车核心区房产的绝佳机会。

而这样的机会，可以明确地告诉大家，已经不多了。

01 政策收紧，福田供给稀缺性凸显

近期，广东省要求加快筹建配售型保障房，新供应的房源均需遵循“封闭流转 ”原则。珠海火速跟进出台相应文件，把保障房流动性锁死，住房保障体系“去资产化 ”愈演愈烈。

深圳可售型人才房最早于 2022 年公开发售，在此期间它很好地应对了深圳日益增长的住房需求，既满足了“人才引进 ”的政策导向，又为刚需群体提供了实惠的住房选择。

然而，随着封闭流转的配售型保障房确定为深圳未来的政策性住房供应主体，2023 年就宣告不再新批建设的可售型人才房已无复刻可能。在住房保障体系并轨过渡期，人才房的稀缺属性越发突出。

同期，深圳常住人口突破 1798 万，人均住房面积仅约 20 ㎡左右，住房自有率远低于北上广。 庞大的房产需求和房源结构之间，出现了巨大的裂痕。

在深圳核心区，这样的裂痕显得更大。因为不同区域的可售型人才房项目，因地理位置、配套 设施及开发力度的不同，其稀缺性、吸引力和房产价值差异很大。

根据老牛的不完全统计，深圳全市待配售的可售型人才房仅剩 2 万套左右，大部分位于宝安、 龙华、光明等中西部区域，而核心区的福田占比仅约 5%。

02 资源同权，优惠价格享同等红利

老牛最近留意到，位于福田的可售型人才房河套公馆， 其建筑主体结构已超过40层，将于近期配售。此前，福田还尚未配售过人才房，河套公馆因其稀缺性而备受关注。

实拍图

福田的新房本身卖少见少，像河套公馆这样具备高性价比的核心区住宅，更是少之又少。大家关注核心区的可售型人才房，除了不再新批建设外，很大因素在于作为政策性住房的一环， 它的配售价格低于市场价格。

以河套公馆为例，其毛坯均价被控制在 5.28 万元/㎡以内 。近几年来福田新入市的住宅备案价普遍 10 万元/㎡左右，最低的也达到了 8.52 万元/㎡ ，河套公馆差不多是福田新建商品住宅的 50%-60%。

政府通过调控价格，确保了符合条件的购房者可以享受到实实在在的人才房福利。购房者则可以用差不多一半的价格购置到属于自己产权的稳定居住空间。同时，还能享受到和商品住房同等的城市资源和市政配套。

可以说，可售型人才房的性价比相当高。

福田河套人才房即将启动配售

扫以下二维码进群 锁定更多项目动态

03 价值安全垫，居住与资产的双重锁定

不仅如此，可售型人才房还预留了资产变现的通道，即允许业主持有满 10 年后补缴差价取得完全产权。这一规则在保障房封闭流转的大趋势下，堪称“王炸 ”级别。

现在市面上就有类似的可比较项目，比如以前的经适房， 以南山区的深云村来说。2010 年 的时候，深云村配售价格约4800 元/㎡ ，一路之隔的桃源村大概 1.6 万元/㎡ 。十年后，深云村陆续取得所有产权后进入商品房市场流通，价格一度去到 10 万元/㎡，如今成交价也稳定在 8.4 万元/㎡ ，资产翻了近 20 倍。

类似的，河套公馆这种稳坐核心区的项目，仅仅只需抹平同区域内商品住房的差价，也能够实实在在的享受到资产价值的提升。 由此，可售型人才房这种“保障+资产 ”的双重属性，在房价平稳期更有可能成为家庭财富积累的起点。

04 河套公馆，臻质人才房的三大维度

事实上，如果只是把河套公馆当做一个普通新盘看待，凭借它福田+河套合作区双重地段价值、核心区顶格配套资源和高品质产品锻造力，在市场上也具备很高的竞争力。

区位地段上，河套公馆毗邻福田中心区，紧邻新皇岗口岸（建设中），这个位置对于深圳人来说太熟悉不过了。但大家可能有所不知，项目片区已被整体纳入进河套深港科技创新合作区（河套合作区） 内，资产保值力强。

实拍图

河套合作区是深港联手打造的科创新高地，也是粤港澳大湾区唯一以科技创新为主题的特色平台。在深圳，能够与之媲美的就是前海，大湾区也就横琴和南沙，体现了国家推动深港深度融合、打造世界级科研枢纽的重大布局。

整个河套合作区分为深圳园区和香港园区，具有深港接壤、“一区两园 ”的优势。河套公馆 位于深圳园区“一心两翼 ”空间格局中的“一心 ”，也就是中心区域。相较于以产业集聚为 导向发展定位的东、西两翼，中心区域主要承担口岸综合服务功能，国际高端科技服务枢纽，为人才住区及产业片区提供公共服务保障和多元配套设施。

提到枢纽，不得不提新皇岗口岸。新皇岗口岸总建面约 69 万㎡，预计 2025 年建成，将采用 “一地两检 ”的安排，通关时间可由原来的 20 分钟缩短至 5 分钟。

河套公馆临近地铁7号线皇岗口岸站、4/10号线福田口岸站，以及规划中的20号线站点，未来共有4条地铁线路环伺。依托新皇岗口岸，还将新增多条城际铁路，包括建设中的穗莞深城际、规划中的深广中轴城际线及香港北环线支线等，构建大湾区“1小时生活圈”。

效果图

其中，穗莞深城际将直连新皇岗口岸，预计未来 1-2 年建成通车，到时候只需要 1 个站到达深圳湾超级总部基地，2 个站到达前海。

示意图

新皇岗口岸落成后，可以满足粤港澳大湾区背景下基础设施互联互通和人员便捷往来的需要， 还将释放近 50 万㎡的土地空间用于河套合作区国际协同创新区的建设。

国际协同创新区规划建面约 150 万㎡，与新皇岗口岸一路之隔，与香港园区隔河相望，将建成集优质科研办公、开放绿化、街区商业及文化配套等空间于一体的大型科创综合体。

这其中，河套公馆无疑是最大的受益者之一，不久的将来家门口就能享受到大型综合体配套所带来的便利生活。

配套资源上，河套公馆坐拥河套合作区战略发展规划，又能够以更低的预算，获取到福田中心区的教育、医疗、就业资源，实现“地段升维 ”，一步到位。

项目与福田 CBD 最短距离仅约 1.1 公里（根据地图的直线距离），当前近享 4/7/ 10 号线三条地铁。同时项目又方便接入广深高速、皇岗路、滨河大道、深南大道等城市主要通道，15 分钟辐射福田 CBD 、车公庙，30 分钟可达南山科技园、前海自贸区等核心就业圈。

福田红树林生态公园与深圳河滨水景观带，为河套公馆带来深圳河、香港米埔湿地等城市稀缺生态景观。同时，福田中心区城市景观一览无遗。河套公馆在低密宜居环境中，形成“生态+都市 ”的双重景观价值锚点，确保在都市生活中享有独特、稀缺的生态体验和舒居感受。

福田中心区汇聚了深圳中心书城、市儿童医院、市当代艺术馆等市级公共设施；OneAvenue 卓悦中心、COCOPark 、领展中心、深业上城等百万方商圈；北大医院、市二医院、市儿童医院等医疗设施。成熟资源覆盖全生活场景，结合项目自身配置的约 2.2 万㎡轻奢商业，上车河套公馆大幅度提高了生活品质。

项目规划上，河套公馆由市属国企深投控下属深港科创公司开发建设，并携手 Aedas 凯达环球及 J&A 杰恩设计等全球知名团队，高标准打造的一站式综合人才社区。

项目规划总建面约 25.9 万㎡ ，汇聚了约 250 米深港跨境总部地标、约 2.2 万㎡轻奢集中商 业、约 1400 ㎡社康服务中心， 以及约 7.1 万㎡人才住房。

并且配置了酒店式入户大堂和前台，高挑空空间采用大面积石材铺设；屋顶空中花园，满足全龄段谧境享受。

河套公馆人才房包含 2 栋塔楼，主推建面约 70 ㎡两房及 90 ㎡三房，共计约960 套。

核心区除了购买门槛高，老旧小区也大量存在，房源户型脱离当下年轻家庭的审美。河套公馆的户型兼顾实用性与舒适性，能够比较好地满足主流家庭的需求。

05 老牛点评

河套公馆作为深圳可售型人才房的“收官之作 ”，承载着福田最后一批政策红利的释放，从区位能级到产品价值，这一项目堪称深圳可售型人才房的“臻质样本 ”。刚需群体想要在核心区置业，河套公馆可能是目前最好的选择之一。

与传统商品房相比，通过购买河套公馆可以比市场价低得多的价格锁定深圳核心区资源，同时保留未来资产增值通道。这在相对平稳的楼市环境下，有助于更好地提升家庭的生活质量， 并实现“居住+投资 ”的双重目标。

注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。

转载须知：

以上内容为咚咚找房原创作品，如需转载请在前面注明出处；若需转载到公众号，请与本平台取得联系（微信号：WEnewhouse），否则视为侵权。