深圳两区终于获批住宅，罗湖新房折后约275万

25年的三月已成过去，深圳楼市回暖迹象明显。数据显示，三月全市一、二手住宅合计网签套数超过1万套，创下近年同期新高。其中，新房住宅4161套，环比增长53.6%；二手住宅6078套，环比增长66.2%。

网签数据的背后，还有两个比较有趣的现象。一是，二手房的挂牌量持续增长，每周都有新增；二是，新房的去化周期进一步降低，按照乐有家的统计数据，去化周期已降至5.8个月。

如果这组数据真实可靠，一二手房成交态势又能够持续保持，至少保持半年吧，受压制的房产价格可能会温和抬升，“以价换量”就有可能转为“量价齐升”。当然，这仅限于部分较成熟及热门的板块，全面的复苏目前还看不到苗头。

近期深圳有四个住宅新盘获批预售许可证，包含金地、星河、京基知名开发房企的项目，核心区罗湖、福田也终于迎来了今年住宅新增0的突破。

1.「金地环湾城」二期111-125㎡，备案均价约10.72万/㎡

福田今年首个新盘取证，金地环湾城加推221套住宅，主推建面约111㎡3房及122-125㎡3+1房。备案均价约10.72万/㎡，带装修交付，备案总价约1089-1436万，已可现场选房。

开盘综合折扣率最多可达到94折，折后均价约10.08万/㎡，总价区间约1024-1334万。本批次房源位于02地块1栋三单元（T6住宅），是项目最后两栋住宅之一，还剩1栋二单元待入市，户型布局和本批次房源一致。

金地环湾城是主打更高品质生活的改善型舒居产品，同时又是城市级旗舰综合体，百万大城生活包罗万象，具备未来竞争力的标杆性、影响力之作。项目开发也来到了尾声，尽管存在产品定位和地段资源错配的落差，但在当前福田新房市场下，没有更多的选择。

2.「盛境瑞府」83㎡三房总价折后约270万起，已售出百套

星河盛境三期盛境瑞府已取证入市，推出了325套住宅房源，位于1栋一单元和1栋二单元，涵盖建面约83-89-113㎡3-4房，备案均价约3.9万/㎡，带装修交付。

开盘优惠86折，折后均价约3.35万/㎡，折后三房总价约263万起，四房总价约380万起，开发商宣传开盘首日售出超百套。

盛境瑞府位于龙岗区园山街道大横岗片区，毗邻地铁3号线永湖站，南坪快速路和龙岗大道的交汇地带。

星河盛境一、二期均已入伙，三期总占地面积约3.7万㎡，总建面约26万㎡，分为两个地块开发，共7栋26-49层高住宅+1栋公寓，三期首发地块盛境御府已经售罄。

本批次房源位于盛境瑞府，由4栋31-47层高住宅+幼儿园组成，总规划约848户（含回迁房约484户），1栋1-2单元为商品住房，2栋1-2单元为回迁房。

项目折后价格诚意满满，近享大运片区、龙岗中心区的配套资源。环绕地铁永湖站的两侧几个大型旧改进行中，项目局部环境短时间内会有较大的提升，同时巨量的供应，仍会压制市场售价。

3.「天珺府」22套小户型住宅获批，折后总价约275万

项目整体总建面约54.8万㎡综合社区，其中一期天韵府去年3月获批入市，二期璟誉府去年8月获批入市，目前仍有产品在售。

京基天珺府可视为项目的三期，在天韵府的南面，主要包含3栋楼，住宅总户数约803户，仅22户商品住宅。

本批次获批住宅为建面约50-51㎡的1房1厅，22户全获批，备案均价约6.47万/㎡，开盘折后约275万/套。位于1栋B座（中间的一栋），分布在50-60层，朝向南，5梯7户，准现楼预计今年8月交付。

此外还有286套商务公寓，备案价约4.15万/㎡，建面约35-70㎡1-2房，7梯18户，通燃气带阳台，预计2026年3月带装修交付。

4.「红山华府」已取证，开盘95折约465万上车深高北

位于龙华的红山华府已获批预售，共184套住宅，户型为建面约63-78㎡2-3房，备案均价约8.05万/㎡，单价区间约7.7万/㎡-8.38万/㎡。项目于4月4日起进行登记，据了解，开盘95折，折后总价约465万起。

红山华府项目占地面积仅5000㎡，建面约3.59万㎡，容积率5.17。项目地面最高33层，地下2层，总户数约352户，规划车位216个，车位比1：0.61。单体楼1栋两个单元，其中可售商品住房位于1栋一单元，相对靠里，2梯6户，其余为回迁物业。

红山华府在红山片区，配套丰富齐全，即便靠近新区大道一侧，生活便利度也高。项目户型的得房率不错，最大的卖点无疑是深高北学区是，并且拥有深高北学区内比较稀缺的小户型房源，凭一己之力把深高北的入学门槛降低了一个档位，400多万即可拥有入学凭证。适合对深高北学区高度认可，预算有限但又想借此获得深高北入学资格的家庭。

但产品的硬伤非常明显，一是项目自身，单体独栋，无社区，车位比低，无法完全满足住户的常规基本需求。二是周边建筑密集，采光不足，视线干扰较严重。因此，老牛个人认为其两房的价值大于三房，三房的选择在学区内充裕得多，并且可以兼顾到家庭的居住舒适性，红山华府的竞争力不足。

注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。

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