欠400多万物业费、却有184人抢着买！半岛城邦法拍房为啥这么香？

当外界讨论关税战会不会影响楼市时，人们已经开始抢着买深圳豪宅了。 

近日，位于南山蛇口半岛城邦三期的11套住宅起拍，总起拍价高达1.7亿，却吸引了184人参与拍卖，据说其中还有香港买家。

算下来，几乎每17个人抢一套房！

而这些房源，不仅欠下了共计400多万的物业费，还需要垫付高额的税费。

到底啥魅力，让土豪们抢破脑袋都想买？

最高20万/㎡成交，价格翻倍!

还有“天价”物业费?

在半岛城邦这11套法拍房里，有9套都成功成交，总成交金额超过2.6亿、溢价率120%，套均总价超过2800万。

至于剩下的2套，因为案外人异议，暂缓拍卖。但它们也吸引了好几位买家，如果不是中止出让，光是超300㎡的面积，成交价也得超过5000万。

▲9套房源，卖出2.6亿高价 | 数据来源：阿里司法拍卖

具体来看，基本是户型越大、成交总价和单价越高。

最贵的一套是位于2号楼约259.19㎡的大户型产品，起拍单价只有约7.7万/㎡，但成交价单价就高达约20万/㎡、总价5172万。

算下来，溢价率接近160%！

而溢价率最低的约为62.3%，是5号楼约87㎡的小户型产品，起拍总价约687.1万，成交总价超过了1115万、单价约12.8万/㎡。

但除了成交金额高之外，这些房源还有其他费用。

一是高昂的物业费。

这11套房源的拍卖公告上都明确了欠缴物业费的金额，最低的欠了14.2万、最高70万！

结合户型和7.6元/㎡的每月物业费计算：

约14.2万的等于一次性收超过17年的物业费，约70万等于超过22年的物业费。

微妙的是，房源权利人是深圳半岛城邦置业有限公司，相当于是开发商的保留房源。而小区物业又是深圳市半岛城邦房地产物业有限公司。

所以，有业内人士表示：“这是开发商故意搞的，想提高自身收益。”

▲单套欠缴物业费最高近70万

而法院对此的态度是：

“该物业费的真实性，请买受人自行核实”。

广东华商律师事务所周争锋律师表示，这代表着欠缴的物业费，法院不强制买家缴纳。

根据《深圳市物业管理服务收费管理规定》，物业入住前的物业管理服务费用由开发建设单位承担。

 “全国其他地方的买受人在收房时，要交一次首期物业费，但深圳交付前的物业费由开发商全部承担，入伙收房后买受人再承担物业费。” 周争锋律师表示。

如果简单粗暴一点，买家可以先不给这笔物业费，等后期物业公司起诉再扯皮。

二是税费垫付。

因为房源的权利人是企业而非个人，税费也并不低。据悉，这次的税费需要买家先行垫付、后申请返还，而税费可能达到成交价的20%以上。

对于买家来说，也是不小的负担。

这么多“手尾”要搞，你觉得买法拍房值吗？

接下来还有130套要卖！

小区二手房要难了？

物业费高、税费高，还能高价成交，都是因为起拍价实在太低了。

这次的起拍单价在7.7-8.4万/㎡区间，或是参考了2016年的开盘价，当时均价约8.5万/㎡。

而目前，半岛城邦三期的成交均价已经达到了15万/㎡。

等于半价起拍，性价比较高。 

比如，约80+㎡的小户型，这次法拍成交价约1115-1206万，而近一年二手房成交总价都在1200万以上，足有几十万、上百万的差价。

▲半岛城邦三期小户型成交情况 | 图源：贝壳找房

200㎡以上的大户型，目前挂牌单价更是在22万/㎡以上。

比如，约259㎡的户型总价挂牌价高达5900万，但这次法拍的成交价却仅5172万。

▲大户型挂牌单价超22万/㎡ | 图源：贝壳找房

半岛城邦三期价格高，全因其稀缺性。

项目位于南山蛇口海岸线上，目前东面、南面均可以看到海景，其中1-4号楼在首排、直面海景。

深圳核心区“前排”看海住宅的数量非常有限，也难怪土豪们抢破头也想买。

▲小区航拍 | 图源：贝壳找房APP

事实上，由于开发商深圳半岛城邦置业有限公司成为被执行人，其名下半岛城邦三期33套房、四期106套房都要拍卖。

其中，三期已成交9套住宅，2套中止出让，其他22套均为商铺，5月13日将拍卖当中7套商铺；

半岛城邦四期将在5月15日，拍卖12套住宅，总起拍价约1.07亿，另有近1万㎡酒店拍卖，起拍价近2亿。

性价比方面，四期这次起拍单价都是8万+/㎡，而四期开盘均价约11.6万/㎡、目前二手房均价11.26万/㎡。

折扣和位置都不如半岛城邦三期，大概很难复刻后者热度了。

另外，海量的法拍房估计会对小区的二手房产生冲击，恐怕小区近半年内的二手房都很难提价成交了。

▲半岛城邦四期5月15日法拍房源情况

你觉得四期的住宅也能高溢价成交吗？