刚刚，深湾又增宅地！库存告急？有盘涨价16%，多区猛砸宅地补货

截至4月16日，深圳预售一手住宅库存仅剩2.61万套，按当前去化速度仅需5个月即可消化完毕。

这两年，深圳土地供应节奏有所放缓，但值得注意的是，市场并非无房可卖，而是优质新盘正逐渐减少。

而近一个月，深圳多个区域相继调整地块规划，包括多宗土地及旧改项目转为住宅用地，这一系列的动作或将缓解新盘供应压力。

就在刚刚，深圳又公布展示一宗深湾商地调成宅地；此地块位于中海深湾玖序花园旁的03-16地块，此地块用地11835平米，容积率为4.4，建面约5.2万平住宅。（具体以官方信息为准）

项目位置优越，旁边就是天音大厦和神州数码等项目。

百度地图截图

01

1-4月深圳24个项目预售

共7856套住宅

截至4月25日，深圳今年一共有24个新盘拿预售（有重复）,多数项目供应集中在4月份（4月份预售14个项目，包括商业项目）。

从去化数据来看，并不理想，7856套住宅，仅出去约2100多套。

卖得好的楼盘主要集中在龙华片区，龙华到目前为止，入市5个盘，去化超75%以上的有3个，整体好过其他片区。

上半年卖房最多的是中洲云玺花园3期，卖了近600套房。

其他的项目基本要么就是一栋一栋的推，要么就是推售的数量比较少，一次推新能去化100多套房都算卖得好。

深圳新盘供应减少，部分项目价格明显上涨

自去年10月以来，深圳部分新盘价格开始上调，其中龙华片区表现尤为突出。

多个热销楼盘价格涨幅显著，如深业颐樾府、卓越珺奕府、宏发悦见等，价格上调9%-16%。

其他片区方面：

宝安仅沙井卓越前海未来城价格上调，加推价从3.5-4万/㎡涨至3.9-4.6万/㎡，涨幅约15%，片区其余项目暂未跟进。

光明一季度仅1个新盘入市，库存去化加速，部分在售项目价格上调。

中海时光镜收回折扣，价格上涨约6%；

润宏城去年82㎡小三房总价约260万，现涨至300万左右。

02

深圳约247个项目在售

二季度万套房源将售

根据中原地产数据，深圳目前在售新盘约247个（具体以实际为准），但其中不少项目已进入尾盘阶段，可选房源有限。

这意味着虽然新盘总量看似充足，但优质房源的实际库存正在收缩。

从购房门槛来看，深圳新房市场呈现明显的“刚需主导”。

首付60万以下占比最高，主要分布在龙岗、坪山、光明等外围区域，适合预算有限的首次置业者。

首付60-100万覆盖部分宝安沙井、龙华观澜等片区，适合改善型需求。

首付150万-200万以上的，主要集中在南山、福田等核心区，以及部分高端项目，门槛较高但保值性更强。

除了在售项目外，据深圳住建公布的计划入市项目，二季度共有24个住宅（部分已预售开盘），有10000多套住宅房源，供应量不算少。

从项目来看，二季度没有特别“王炸”的新盘，但还是有项目值得关注的。

目前关注度相对较高的如南山的2个住宅项目，一个位于南头的云启源境家园，盘小，但旁边的园丁学校还不错；翰熙典居位于科技园，深大旁，位置比较好，关注度也还不错。

前海湾啟紫荆府也有一批房源将入市，买前海目前也没有太多选择了。

然后就是看宝安新安片区的项目，位置上比较好一些的，如珺悦名都、臻誉府；

龙华一个是观城项目，这个基本上会是买观澜的刚需首选项目了，不过还得看价格；另外中洲迎玺花园还有一批房源会推，这个项目是北站目前唯二的在售项目。

所以从供应上来看，龙华这几个盘，可能会又成为二季度卖得比较好的楼盘。

03

多宗地块调宅地

规划调整或缓解压力

给大家没房可买的体感，可能是因为这2年供应的住宅用地太少了，深圳在 2020年-2022年3年间的供宅地均在30宗以上，2023年宅地供应下降到17宗，和2019年的供地水平相当。

2024年供应了6宗宅地；

今年到4月30日，共出让2宗地，一宗是位于大运，一宗位于宝中（4月30日出让）；地块位置都非常好。

目前，净地可售的项目基本上在陆陆续续入市，而旧改的进度又没有那么快。

不过4月份，深圳集中调了一批住宅用地，仅调规的住宅用地面积就有20多万平，建面超70万平（不完全统计）；且光明还在最近一次性批复了4宗住宅用地。

深圳此次调整的多宗地块，原用途涵盖工业、商业、医疗、交通设施等，转为住宅用地后，还捆绑了学校、幼儿园、养老设施等民生配套。

这些地块位于南山、光明、龙华、宝安等片区，地块的位置在所在片区来说都不错。

——深湾超总新增宅地，用地面积11835平米

其中，今天公开展示的调规地块，位于位于中海深湾玖序花园旁DY09单元的03-16地块，此地块位于中海深湾玖序花园旁的03-16地块，此地块用地11835平米，容积率为4.4。

项目位置优越，旁边就是天音大厦和神州数码等项目。

地块旁的深湾玖序花园均价约13.2万/平，目前已是少量尾盘在售，这个地块将给片区住宅补货。

非常值得期待。

近年来，深圳核心区土地功能调整成效显著，从深超总地块到后海片区，再到宝中核心区，多宗优质地块成功实现"商改住"转型。

深圳通过土地功能转换，将低效用地转化为高价值空间，既有效缓解了核心区住房供需矛盾，又优化了城市空间资源配置，推动产城融合发展。

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