深圳旧改提速！进度最快城中村草案公示…南山宝安多项目规划曝光

今年，关于城市更新与土地整备的消息一个接一个。

此前，我们报道过深圳今年已有多个城中村改造项目和超大土地整备项目的新进展。

五一假期的前几天，深圳发布了罗湖、南山、宝安、龙岗的多个城市更新规划；其中包括罗湖区螺岭片区改造项目、南山街道华联A区城市更新单元、南头街道义学街城市更新单元、龙岗园山街道大康社区莘塘片区城市更新单元、宝安源展塑胶电子厂城市更新单元等。

这一系列动作不难看出，深圳的城市更新速度正以肉眼可见的程度加快。这种加速推进的态势，对于深圳楼市而言，无疑是一个至关重要的信号。

01

深圳进度最快的城中村改造项目

螺岭片区改造项目规划草案公示

拆除新建类城中村项目，是目前深圳城市更新的重头戏。

截止目前，不完全统计，深圳已有16个拆除新建类城中村改造项目曝光。

降了大鹏白石岗片区项目外，进展最快的是螺岭片区改造项目，近日已进行了规划草案公示，其余项目大多数还处于前期招标的阶段。

统计时间5月6日，信息整理@深圳买房计划

螺岭片区改造项目位于东门街道，东临文锦中路，西临东门中路，南临中兴路，北临雅园立交。

规划规划（草案），项目用地面积12.06公顷，规划容积472755平方米，其中，住宅381872平方米；商业、办公及旅馆业建筑合计75543平方米；公共配套设施15340平方米[含9班幼（托）儿园3700平方米，15班幼（托）儿园5510平方米等]；另配建社区体育活动场地4处总占地面积5200平方米，儿童活动场地4处总占地面积2400平方米等。

从地块指标中可以看到，有3个地块规划为学校。

据了解，《罗湖区螺岭片区改造项目搬迁补偿方案（征求意见稿）》已于近日在项目现场指挥部对外公示。

搬迁补偿方案主要条款为产权调换和货币补偿两种方式；并无此前所传的“房票”选项。

本次公示的补偿方案上产权类型共分为5类：

1、经产权登记的商品房；

2、经产权登记的非商品性质房屋；

3、已签国有土地出让合同/取得划拨决定书/批准文件的未经产权登记房屋；

4、属于房产登记历史遗留问题处理情形的未经产权登记房屋；

5、属于已征未完善出让手续用地上的未经产权登记房屋、公共管理与服务设施用房。

其中，经产权登记的商品房选择产权调换，住宅按建面1:1.2进行同功能置换，商业、办公、工业类别则按建面1:1同功能置换；

货币补偿的，则按同功能产权调换前房屋评估价格补偿，评估价值时点为2024年7月1日。

经产权登记的非商品性质房屋选择产权调换，住宅按建面1：1进行同功能置换，商业、办公、工业类别则按建面1：0.9同功能置换；

货币补偿的，按同功能产权调换前房屋评估价格补偿。

项目改造范围

根据此前的招标文件，螺岭片区改造项目范围总占地约12.06万㎡，包括东升街、花园坊、翠华巷、翠园村、黎明大楼、登高村、黎明小区、东郊街、翠园路、物资大院、赛龙大院、龙飞大楼、名阳阁、竹边新村等区域，共有建筑物307栋，房屋2535套，现状建筑面积约23.34万㎡，其中住宅建面约19.73万㎡，占比84.55%，现状容积率约1.9。

从项目的进展来看，项目于2024年5月底启动意愿征集，到2025年3月，项目第三批确权公示。

02

南山2个城市更新规划同时公示

将供应超40万平住宅

4月29日，南山华联A区城市更新单元规划（草案）与南头街道义学街城市更新单元规划（草案）同时公开展示。

其中——

义学街城市更新单元规划容积约29.6万平（住宅约18万平）+27班九年制学校

项目位于南山区南头街道南山大道与玉泉路交汇处东南侧，邻近中山公园、南山公安局，对面就是南头古城，紧邻南山实验教育集团-麒麟中学，W位置相当不错。

更新单元用地面积52413.4平方米，拆除范围用地面积52413.4平方米，义务打包拆除范围107.8平方米，开发建设用地面积31249.3平方米（含划入零星清退开发建设用地1771.6平方米），规划容积296183平方米，其中住宅180993平方米（其中保障性住房和南头古城回迁按照相关文件执行），商业、办公及旅馆业建筑104194平方米（含商业文化设施5210平方米），公共配套设施10996平方米等。

华联A区城市更新单元规划容积约27万平（住宅约25.6万平）+45班九年制学校

项目位于南山区南山街道南山大道与东滨路交汇处东侧。

更新单元用地面积84818.0平方米，拆除范围用地面积77753.6平方米，开发建设用地面积42812.1平方米，规划容积269577平方米，其中，住宅255872平方米（含保障性住房141280平方米），商业1000平方米，公共配套设施（含地下）12705平方米（含社18班幼儿园建筑面积6005平方米<占地面积5400平方米等）。

——

侨城北恒通城市更新单元规划容积约69万平

此外，4月28日，南山区沙河街道侨城北恒通城市更新单元规划修改（草案）公开展示。

项目位于南山区沙河街道侨城北片区，南临侨香路，北近广深高速。

更新单元用地面积为115414.6㎡，拆除用地面积为115414.6㎡，用地面积为82122.7㎡，规划容积691650㎡，规划容积率8.4。

项目规划2宗住宅用地+24班小学，为人才住房和保障性住房。

项目效果图（仅供参考，最终以政府批复方案为准）

03

龙岗莘塘片区城市更新规划公布

规划容积约88万平，住宅约76万平

4月30日，龙岗区园山街道大康社区莘塘片区城市更新单元规划对外公告。

项目位于深圳市龙岗区园山街道大康社区，坪南路与沙荷大道交会处西北侧。   

项目更新单元用地面积288257.5平，拆除范围用地面积250193.5平，开发建设用地面积为132699.7平（含划入零星用地面积1147.2平方米），规划容积率6.6，规划容积879470平，其中住宅756340平（含保障性住房82302平方米），商业、办公及旅馆业建筑90390平方米，公共配套设施（含地下）32740平方米（含2处12班幼儿园共计8020平方米<占地7200平方米>，9班幼儿园3150平方米<占地2700平方米>等。

今年，龙岗片区在城市更新与土地整备上也是大手笔。

截止4月份，龙岗已有约5个超大土整及更新项目迎来新的进展（范围10万平以下的未统计）。

如六约-华乐-横岗-松柏社区横岗南产业片区土整利益统筹项目实施范围约165万平米，此项目4月初对此前的规划进行了大幅的调规，调整出9宗住宅用地(其中2宗保障房用地)，规划住宅建筑面积超98万㎡。

03

旧改早已成为深圳的新房供应主力

从深圳的整体的城市更新情况来看，今年的许多更新项目明显加快了推进节奏，很多重磅的更新项目迎来了关键节点。

城市更新对深圳楼市的影响将是多方面的，但最直接的是两点：释放潜在购买力以及优化住房供给结构。

作为寸土寸金的深圳，未来的住宅供应将主要来自于旧改，目前深圳的新房库存不足3万套，深圳新房去化周期已缩短至5-6个月左右。倘若这一趋势持续发展，仅依赖传统的土地拍卖模式，未来几年深圳极有可能住房供应严重短缺。

在此背景下，深圳的旧改已不再局限于简单的拆除与重建。

从各项目的规划布局中不难发现，旧改正致力于为深圳构建更加多元化、多层次的住房供给体系。

一方面，通过旧改能够有效增加市场上的住房供应量，缓解供需矛盾；

另一方面，积极推进配售型保障性住房建设，满足不同群体的住房需求。

以南山、福田等核心片区为例，城市更新将为这些区域注入宝贵的优质土地资源，进一步激活区域发展活力。

值得一提的是，深圳城中村改造的加速推进，不仅是一场意义深远的城市更新行动，更是为深圳楼市注入的一针“强心剂”，为楼市的平稳健康发展提供了有力支撑。

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