现房销售要来了吗？

近期，有媒体报道，我国正考虑在全国范围内取消预售，实施现房销售。

而且，这项政策也是国家正在制定的房地产发展“新模式”的⼀部分。

去年7月份启动新一轮改革的三中全会也提出，改革融资方式和预售制度。顶层做出改革部署后，管理部门自然就要贯彻落实。去年底的全国城乡建设工作会议，将“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”列为2025年重点抓好的工作之一。

目前，现房销售已经占到全部新建住房的30%左右，海南全省及部分土地依赖度较小的城市实施全域现房销售。多数城市推出了现房销售试点项目，或在年度拍地中确定一定宗数的现房地块。

数据来源：wind

那么，现房销售是不是很快就到来了？预售到现售的切换，遵循什么样的逻辑？其影响有多大？

网络上的分析文章很多，普遍认为，全面启动现售的压力太大了。

因为，不管是开发商的财务平衡基础，还是地方政府的土地财政基础，都是建立在预售制度下的。

一方面，预售制度下开发商的利润比较高。很简单，预售到现售的直接影响就是，一年内就能实现的利润，现在变为2-3年才能实现，投资回报率自然下降了，开发商拿地的积极性也降低了。

另一方面，预售制度下，房地产周转较快，开发商通过预售快速回笼资金，再去拿地和启动新一轮开发，土地能卖的更多一些。开发商利润高，可以支撑其去举借债务，也能支撑其去拿高价地。

更重要的是，现在要求“自有资金拿地”。土地款缴清后，才能拿到土地证，才能办理开工报建手续、才能申请开发贷（开发贷封闭运转，只能用于工程建设）。现售模式下，开工到销售的周期，从6个月到1年延长至2-3年。也就是，2-3年后，才能通过销售回款来回收土地支出。

而且，2-3年以后的楼市，是一个什么样的态势，多数开发商心理都犯嘀咕。这就是为何，现在“小地块”出让是主流，开发商也遵循尽快开发、尽快回收资金的“短期确定性”逻辑。

房地产是资本密集型行业，从预售转到现售，必然会导致前端资金占用大，但回收周期长的“错配现象”，也会导致开发商拿地积极性明显下降。近期，笔者了解到，因为担心现售制度可能突然到来，或提高现售类地块出让的比例，一家TOP类央企计划多拿一些预售类的地块。

总结来看，如果推现售的话，至少在开发商层面、地方政府层面，阻力还是挺大的。

那是不是意味着，现房销售就很难推行了呢？

也不是！

根本上讲，预售存在的基础开始瓦解了！

1995年，《城市房地产管理法》正式确定了预售制度，到现在刚好30年的时间。这30年，特别是前面的二十多年，我们面临的问题是“缺钱”，包括市政建设和住房建设，都特别缺乏资金。

因此，预售制度更多承担的是，给城市建设融资（地方政府）、给住房供给融资，以应对快速城市化、工业化背景下的资金需求，也是应对赶超战略下对规模的追求。因此，我们在1998年住房市场化改革以后，大范围实施预售制度。而且，我们的预售制度比英美的更加宽松。

表：5美国、英国、日本、香港、台湾、新加坡预售制度对比

资料来源：海通证券研究所整理

在英美，购房者购买期房时，在交房前只需支付10-20%房价作为定金，而定金在房屋落成前放在第三方托管，交房时定金和大部分房款才交付给开发商，银行按揭贷款也是在交房时再贷出。简单说，英美国房产预售制度下，开发商无法在房屋未完成建设前从购房者那里拿到资金。

在我国，不仅土地购置可以融资，开发可以贷款，而且施工单位、材料供应商还可以垫资，居民的按揭贷款也在销售以后就转到了开发商账户。总之，过去预售模式下，开发商可以空手套白狼。

当然，这是监管的缺失或漏洞！

但从根本上来讲，这是土地和房地产为城市建设和住房供给融资的必然结果，也是赶超战略下的“规模崇拜”、GDP政绩的结果。尽管预售制度产生了很多问题（烂尾、保交房和质量问题），但没有预售，就没有快速推进的中国城市化、超常规的房地产发展、超常规的招商引资。

但是，凡事都有个度，都有阶段性、历史性！

当外延式的城市扩张结束了，当城市的四梁八柱已经搭建好了，当房子足够多、甚至过剩了，当城市进入更新时代了，房地产进入存量时代，当居民开始关注品质了，预售制度的历史使命就要卸下来了。而且，从当下来看，预售制度的正面贡献越来越小，负面问题越来越大：

• 新一轮的楼市“去库存”压力

• 预售下交付品质难保障，导致的保交房压力

• 房地产过度融资，导致地方债务和金融风险

• 预售制下的土地出让依赖惯性，导致地方财政转型困难、经济转型困难

我们以“去库存”为例。本轮去库存的难度很大，难的地方不在“如何去化”，而是“能否去化”。这些库存是预售模式下高周转的产物，而现在的需求是全面讲究居住属性、体验感的需求。供需在区位、品质、配套上匹配性很差，即旧库存无法匹配新需求，导致“无法去化”。

即便，现在新房开始转向品质“内卷”，但依旧是营销导向。所有在品质方面的升级举措，基本都在硬件方面，从大门、到小区参观动线（园林、景观、物业）、再到入户等，这些品质上的改善，大都是为完成那“惊险的一跳”——逼定。但最后包括配套在内的交付品质如何？

真有不确定，毕竟住房产品存在严重的信息不对称，任何一个部品部件，都有操作空间！

仅仅三年的时间，新房市场就跌回到了2009年的水平，其中既有挤泡沫的成分，也有老百姓“用脚投票”的成分。现在，尽管止跌回稳趋势显现，但基础不扎实。但无论从哪方面的影响来看，管理层都无法容忍进一步下行，但传统的救市政策应出尽出，稳楼市需要新模式。

不久前，领导人在视察北京时指出，“当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间”。这一空间来自于哪里呢？答案就是高质量发展，或者“高质量的确定性应对不确定性”。“好房子”新标准，叠加现房销售，真正实现高质量的产品供给侧改革，稳定需求侧。

现售能不能推下去，关键看配套政策：

首先，也是最关键的，就是金融支持。如果把开发贷利率降到很低的水平，现房销售的资金压力就小了。

之前的预售模式下，银行、开发商、购房者、地方政府等，大家都在追逐房地产“上半场”的红利。从某种角度来看，这几方是合伙人模式，大家共同投资一个未建成的、叫房子的产品。

当房子卖出去了，价格涨了，合伙人都得利、各得其所。但预售有风险，房子交付不了就需要多方来担责。当下就是这种情况：银行产生不良，还得承担交付的融资责任；开发商承担交付的主体责任；购房者收不了房；地方政府拿了土地出让金，就得承担交付的属地责任和稳定责任。

但是，房子回归到居住属性后，不再是投资品，而是成为大宗消费品、一般消费品。因此，房子的融资，不再能承担资本品下那么高的利率了。如果是现房，交付的风险完全没有了，融资利率要进一步降低了。而且，越是确定性的产品，银行之间的竞争越大，利率也应该越低。

其次，也是最关键的，就是地价要降低。住房回归到消费品，倒推到土地，也真正变成消费品的原材料了。资本品属性下，高地价有必然性。转为消费品了，不可能再维持那么高的地价。

有人可能会认为，说豪宅的地价会很高。有一定的道理，但也仅限于极少数具有稀缺资源的区域。比如，北京的二环以内、上海内环内的一小部分。但问题是，这些区域都已经开发殆尽了。

现在，市面上的豪宅越来越多了，也就没有真正的豪宅了。比如，过去在广州谈到豪宅时，一般指向珠江新城、二沙岛。现在，主城各区都在打造豪宅区域，而且产品升级换代很快，量也非常大。但价格层面的这种“豪气”，多少人能买得起单？最后的结局，可能是无法豪起来了。

总之，要推现售，就得把利率降下来、把地价降下来，不能既要、又要。

当然，营商环境也要完善，比如“拿地即开工”“销售即办证”，鼓励联合拿地。一些手续能容缺的就容缺办理，规划报建的流程可以走快一点等等。另外，笔者也了解到，开发商也在完善运营系统，研发“快建流程”，比如某央企的现房周期，从拿地到销售可以缩短至16个月等等。

最后，未来相当长一段时间内，必然是期房与现房并存的时代。

一方面，现房销售的新模式，必然是对新出让地块而言。现在，多数城市已出让、未开发的地块，其消化周期在5年左右。同时，已开发但未达到销售条件的在建工程（包括停缓建），规模也不小。

数据来源：克而瑞地产研究

另一方面，管理层在推出这个制度时，也要考虑其对整个行业和市场的冲击。在当前止跌回稳的关键时期，必然不会一刀切地过渡。未来，开发商既可以选择预售开发模式，也可以选择现售开发模式。

即便选择预售模式，但也不是过去那种粗放、基本没人管的预售。不仅预售资金会被严格监管，拿地也需要自有资金，再加上“封顶才能办按揭”等，预售和现售的差别也没那么大了。