3.8万/㎡起买南山！西丽一小区近半住宅遭拍卖，价格打6折？

最近，深圳南山一小区开发商自持租赁的21套住宅被挂上法拍平台。

起拍价低至3.8万/㎡， 总价193.5万起买2房。

算下来，首付最低不到30万。

几乎是周边房价的6折！

你会心动吗？

西丽一小区108套房子被法拍

比周边便宜上百万？

近期，京东司法拍卖平台上架了一批位于南山西丽桃源里家园的住宅，起拍单价约在3.7-3.94万/㎡区间，总共21套。

其中，小2房总价最低约193.5万起；

小3房总价约251.5万起。

▲数据来源：京东司法拍卖

这个价格有多笋？

比如，周边楼龄20年的中爱花园，小2房成交价330万，而桃源里家园的小2房起拍价低至仅约193.5万，差价超百万！

又如，中爱花园的约44㎡1房1厅成交价约248万，而桃源里家园约66㎡小3房也才251.5万起拍。

片区的标杆盘、楼龄快20年的桃源居，4月成交价都还要6.2万/㎡（数据：贝壳找房）。

相比之下，桃源里家园几乎是打6折起拍了。

▲周边小2房成交价330万，而桃源里家园小2房起拍价仅约193.5万起

而且，小区位于西丽桃源村片区，背靠塘朗山，周边地铁/医院/学校/商业等，样样不缺，是比较宜居的区域。

从平面图来看，小区主要以小2房、小3房为主，户型没什么大问题。

2梯7户的配置，看着比较吓人，但小区楼高不过16层，算下来梯户比还不错。

▲户型及楼层平面图

但也是因为价格较笋，让这21套住宅，每一套都吸引了400次以上的围观，总围观次数高达万次！

估计想要以起拍价捡漏，会比较难。

早在今年2月底，桃源里家园第一批5套住宅被拍卖，同样是3.8万/㎡起，当时吸引了50名买家出手，平均溢价率超40%。

▲此前一套房源涨价111万成交 | @京东司法拍卖

事实上，这一小区从2017年建成起，就用作出租，所以产权一直在开发商手里。这次也是因为开发商成为被执行人，才导致小区108套房源被拍卖——占小区房源总数超46%。

而从关注度和供应量来看，这恐怕会对周边的二手房价产生一定影响。

你会买法拍房吗？

盐田282套房，全部流拍！

总起拍价超3.5亿

同样是开发商自持房源被拍卖，但下面这些房源却是无人问津。

前段时间，位于盐田大梅沙的星都梅沙天邸，一共282套房产挂上了法拍平台。

这些房源分为2批拍卖：

一批是1栋44套、2栋22套和1栋半地下5套，合计93套房产，起拍价高达2.34亿；

另一批是10栋整栋房产，共计189套，起拍价1.22亿。

▲两批起拍价过亿的房源，均流拍

虽然起拍价非常高，但算下来平均套均总价才127万左右、单价约1.89万/㎡。

最终依然流拍的原因，或有三点：

一是，起拍总价过高。

这意味着买得起的受众范围窄，要找到合适的买家并不容易。

二是，拍卖的房源都是公寓、商业等。

虽然从拍卖公布的信息看，这些房源有70年产权，但价值认可度还是比不上住宅。

更何况，同小区住宅的成交价已跌至约2.7万/㎡，这次法拍公寓平均约1.89万/㎡的价格，吸引力并不算大。

▲星都梅沙天邸住宅成交价约2.7万/㎡

三是，部分房源处于未装修、无维护的状态。

这意味着如果买家想出租，还得自己先装修、引入物业等等，投入较大。

▲10栋缺乏管理，重新出租或出售都需要修缮

▲房源基本都是毛坯状态

而且小区本身位于大梅沙，周边以旅游业为主，租赁受众不如市区广泛。周边2-3房的租金约2000-4000元/月左右，出租回报周期较长。

回顾来看，星都梅沙天邸规划体量约10万㎡，拥有住宅、公寓和商业等业态，其中住宅产品在2020年备案入市，当时售价约5.98万/㎡。

但后续开发商出现资金问题，项目一度面临停工、项目资金被划走等问题，曾引发业主担忧，如今没卖出的房产也被摆上平台拍卖。

而在这之前，债权人平安银行早在2023年，就试图转让开发商深圳市天勤置业有限公司等3户债权，总额高达约12.89亿，但尽管有8名意向人，却未能成交。

▲星都梅沙天邸开发商债权转让信息