一线城市长租公寓租金下调，打工人“抄底换租”吗？

来源：丁祖昱评楼市

2025年以来，一线城市长租市场正呈现出高出租率与低租金并存的现象。

克而瑞长租数据显示，北上广深集中式公寓整体出租率超85%，其中广州更是达到了96%，但与此同时，除广州外其他三城租金均出现1%-5%的降幅。

这一市场现象的背后，是保障性租赁住房大规模入市带来的结构性变革。

从租客的角度来看，在当前租赁市场供需格局动态调整，且正值“毕业季”房源推广的关键时期，最佳的换租时机或已到来。

近年来，北上广深一线城市长租公寓呈现出“出租率超85%高位运行，租金走势分化”的特征，2025年以来尤为明显。

克而瑞长租监测的2021年至2025年5月集中式公寓租金坪效与出租率监测数据显示，四大一线城市长租公寓出租率连续多年均超85%。其中，5月广州以96%的出租率领跑一线城市，深圳出租率也达到91%，北京维持在88%左右，上海略低但也有85%。

高出租率数据表明，一线城市的租赁需求依然旺盛，特别是随着“Z世代”逐渐成为租房主力，其更倾向于长期租赁的消费习惯为市场提供了稳定的需求支撑。

与高出租率形成反差的是租金的下调趋势。

克而瑞长租数据显示，广州是唯一租金微涨的城市，较2024年上涨2.08%；北京、上海和深圳集中式长租公寓租金出现1-5%的降幅，尤为典型的是上海，今年5月租金坪效较2024年下跌超5%。

在出租率保持高位的背景下，租金水平下跌主要源于两个关键因素：

一是保障性租赁住房的大规模入市，对市场整体租金平均水平产生了较为明显的下拉效应。以上海为例，新入市的保租房有八成主要分布在中环外区域，其租金水平较市场均价低约30%，这种结构性供给变化直接带动市场整体租金下降。

二是租金依然是客户决策的重要因素之一，市场竞争加剧，为保持竞争力企业不得不调整定价策略，这种“鲶鱼效应”正在重塑整个市场的价格体系。

具体城市月度走势来看，北上广深四大一线城市集中式公寓市场继续呈现差异化走势。

其中，北京长租公寓租金水平最高，5月租金坪效为189.3元/㎡/月，环比小幅上涨0.16%，同比涨幅2.77%。而广州在是四城中租金坪效最低的城市，5月租金水平为88.5元/㎡/月。

相对而言，上海和深圳租金调整最为明显。

上海集中式公寓租金坪效为149.4元/㎡/月，环比下降0.4%，同比下降6.92%，租金水平在2月短暂的微涨之后再次进入下跌通道，但近月来环比表现波动趋稳，后续或逐步进入平稳阶段。

上海集中式公寓项目持续入市，拉高城市规模，但市场需求有限，导致市场供需关系失衡，租金承压严重。多项目采取主动降价措施以维持出租率高位运行，加之新入市项目多以保租房为主，且80%左右的保租房位于中环以外，租金预期较低，核心区占比较低，导致租金坪效持续下滑。

如上海浦东、闵行、松江，保租房集中分布导致区域租金加速下行，叠加租金管控政策的落地与施行，保租房租金基本为城市整体租金7折水平，租房性价比提升，出租率保持较高水平；崇明、金山等新兴区域承压明显，整体出租率较低，不足80%。

深圳集中式坪效租金仍然有较大的市场压力，5月租金坪效为101.7元/㎡/月，环比持平，同比下降1.45%。至此深圳长租公寓租金已连续三年下跌，这一租金水平基本与2022年持平。

目前深圳保租房规模占比近4成，规模呈现持续扩张，保租房租金为城市整体7折水平，影响集中式公寓整体租金下行。作为典型流入型城市，2025年初深圳经历“退租返乡潮”，城市租金处于低谷，预计6月后“毕业季”城市租金将进一步提升。

2025年的租房市场正在从“有得住”向“住得好”转变，这既是市场成熟化的体现，也预示长租公寓行业将步入“品质竞争 + 精准适配” 阶段。

对租客而言，在当前租赁市场供需格局动态调整，加之“毕业季”房源推广的关键时期，非核心区域、非地铁房源的议价空间可达5%-10%，租客迎来了较为有利的换租“窗口期”，追求居住品质与权益的租客可优先选择品牌公寓。对运营商来说，在愈发激烈的竞争环境下，唯有精准定位、提升服务，方能在分化格局中突围。