房票改革，能否救惠州于水火？

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4月份，惠州全面推行房票政策。

房票是指房屋征收单位将征收补偿货币化之后，向被征收人出具的在一定期限内购买房屋的结算凭证。

用大白话来说，房票政策是给拆迁户发放房票，鼓励拆迁户在惠州各区县的新楼盘自主选房，取代现金补偿和原址回迁。

为了推动房票政策，惠州政府做了大量工作。

首先，整理了200多个新盘项目入选房源库，基本囊括了惠州各区县在售的优质楼盘。

其次，除了初始的拆迁补偿，还有多种激励，比如一次性签约奖励、房票安置奖励、租金补助、物业费补贴等，还能减免部分契税。

惠州政府花这么大血本推动房票安置，目的只有一个：

去化如山堆积的新房

截至2024年底，惠州新房库存量1300万平方米，去化周期超30个月。

以套均90平计算，新房库存14.4万套。

如果放在2017、18、19年，这点库存只够卖一年的，可现在是2025年了，去年一年，惠州新房一共卖了：

39380套

卖完这批库存需要四年，还是在没有新房继续上市的前提下。

为了帮开发商卖掉堆积如山的新房，政府想了很多办法，今年最大的动作就是推房票政策。

房票政策执行两个月了，效果怎么样？

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截至6月20日，惠州全市累计发放房票513张，总金额7.18亿元，230个楼盘已纳入房票房源库，覆盖所有县区。

但是，房票发出去就能马上消耗掉相应的新房库存吗，非也，房票有使用期限。

房票自出票之日起，使用期限原则上不超过12个月，12个月内兑付款项超过房票价值的80%，可以获得每平米500-900元不等的房票奖励。如果超过12个月，使用的房票价值未超过80%，就无法获得房票奖励，只能按照剩余权益金额进行货币兑付。

要不要尽快兑付，政策肯定是鼓励的，否则不会有房票奖励，但对房票持有人来说，就要算一笔很朴素的帐了。

假定某张房票对应的安置奖励是600元/平米，持票人看中的房子，如果一年内跌幅不超过600，兑现房票就是赚的，如果跌幅过600，兑现房票就是亏的。

那惠州的房子有没有继续在跌呢？

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3月25号，我写了一篇文章：惠州仍在下跌。

文中截取了惠州主城区的房价地图

当时的均价是惠城9900，惠阳8000，大亚湾8100，仲恺6800，惠东6100，已经便宜的不像话了。

三个月后的今天呢？

竟然又降了！

惠城9500，惠阳7800，大亚湾7700，仲恺6500，惠东6000。

三个月跌了3-5个点，那一年会降多少，不会是简单乘以4吧？

这600块的便宜还敢不敢占了？

如果换了我，会选择先不买，快满12个月时看房价再定，我估计大部分房票持有人也是这么想的。

还有一个问题，惠州新房都是折上折上折，恨不能给钱就卖，但是面对拿房票来买房的，销售会不会区别对待，会不会原本打七折的只给八折呢，不是没有可能吧。

所以不要看房票的发放额，而要看它的使用额。

即使前两个月发放的513张全部使用了，按这个发放比例，一年不过消耗新房3000多套，对于房山房海的惠州，解决不了根本问题，更解决不了二手房供应过剩的问题。

救市好几年了，我们会发现一个很残酷的现实。

当一个大趋势形成时，任何一个和它顺向的政策都会火上浇油，推波助澜。

同样，任何一个和它逆向的政策都是雕虫小技，于事无补。