房地产为什么这么重要？

来源：朱罗纪

关于房价，时至今日，都存在大量无效的争论。

典型者是，你说：如果任由房地产这样崩塌，那么国民会变得贫穷，并且社会会更加的不平等。就会有人反驳：以前的高房价，我也没捞到好，崩了最好。

这不是讨论，也无意义。

熟悉我的老粉应当知道，我从来无意于为“高房价”辩护，房地产本身是有周期的，规律来了谁也挡不住。但如果根子上对房地产的本质认识错了，那么，下一场房地产机会来了，你还是抓不住，而且，全社会所付出的最终代价，比你想象得大多了。

面对这样的大变局，我认为还是有必要从历史与认知的角度探讨一个问题：房地产为什么重要？尤其对中国人而言。

这是个老生常谈的问题，你可以见到有非常多的学者、机构会这样讲：房地产长期占固投比重高达20%、连带上下游产业多达600多个、房地产一头牵着消费一头牵着投资、土地财政是地方政府最重要的收入……很多很多，我自己也讲过。

但这些我们可以都归为“宏大叙事”之列，是站在“肉食者”/家庭的视角来去“分析”房地产，我们可以从“草食者”的视角来讲一讲，也许能够让帮助许多人厘清基本认知。

首先，从历史的纵深角度看，一般家庭真正需要关心的财务问题只有一个：抗通胀。通胀的本质就是强制征税，合法地削减你的财产价值。尤其是布雷顿森林体系瓦解以来，全球央行都以“温和通胀”作为货币政策施政目标——美联储是以CPI2%作为目标、中国央行是以3%作为目标。大家都不愿意接受高通胀（像2022年欧洲那样），但是绝不愿意通缩！日本为了把国家从通缩泥潭里拉出来，花了30年，现在才勉强说看到了曙光。不要小看那每年3%的通胀率，24年之后你起初的1万块就相当于届时的5000块，贬了一半。

但请注意：中国一般家庭在城市化重启以来，唯一的抗通胀手段，就是房地产，没有别个。

更远的历史不需要讲，漫长的历史长河中，中国都是一个极少有“持续性老钱”的社会，频繁的战乱与运动，经常搞得民不聊生，社会不断从零重启。老百姓食不果腹，谈不上什么想着抗通胀的事儿。尤其在那个十年，传统历史里能够抗通胀的金银玉软全部充公，你多养几只老母鸡都可能是“挖社会主义墙角”，自然也不存在什么财富了。1980年代城市化重启之际，中国的普通家庭基本上“两手空空”，毫无“财产性收入”，从头再来。

那之后，房地产就变成了一般家庭唯一的抗通胀手段。促成这个有三个原因，一是城市化，大量的人口聚集到了城市，城市人口占比从当时的不到20%升到了目前的67%；二是市场化，把房地产产权给了老百姓，事实上私产化了，这是最重要的一个因素；三是我们的股票市场不成功，这是和发达经济体非常不同的地方（当然，即便是发达经济体，房地产也是唯二重要的“财富储钱罐”）。

这就是过去40年发生在每个家庭身上的故事。和你的父辈对比一下，就很明了。假如你的父亲户口在农村，又恰好在某个远离城市化的穷乡僻壤，那么，十有八九，你大学毕业之前你全家的财富也就是一块“名义上给你们住的宅基地”，那块地现在价值可能也就5-6万块，你要在上面盖房子则要花上20-30万。简言之，你父亲只能打工但没财产。继而，如果你很幸运考上了大学，你就会发现他把宅基地“转卖”了都够呛供得起你。那之后，假如你在城市里买了一套房子，又恰好在北上广深或省会城市，那么，即便到今天这样的情况下，你没了工作，最差你变卖家产租房住，你发现全家人也可以过得不错，你的生活质量还是比你的父辈好。

事实就是这样，房子，是过去几十年来中国绝大多数家庭唯一的抗通胀手段。

其次，从各类财产横向对比的角度看，答案还是一样：房地产是唯一的中国一般家庭能够“不学以能”的抗通胀手段。

横跨人类历史，所谓的“财产性收入”翻来覆去不过就那几样：黄金白银、古玩字画、土地房产、有价证券（股票基金债券）……。简化一下，一般家庭能够接触到的就是：黄金、股票、房地产。

你会看到，所有的财产门类里面，一般家庭首选的就是房地产。不是中国如此，全球都如此，也不是现在如此，历史都如此。

如果你想确立对房地产的正确认知方便自己未来做对决策，就需要弄明白这个背后的逻辑。

答案是：只有房地产，同时拥有所有的优点。

黄金非常美好，金灿灿沉甸甸的，看着就很富贵逼人，是经过历史长河冲刷留下的全球通用的抗通胀佳品，人类爱黄金可不比爱土地浅。但黄金的缺陷也实在很多，它必须要有一个存放地，还需要你看着；一般情况下你还没办法买很多；最重要的一点，黄金不能创造现金流，它是非生息的资产。如果你需要现金，你只能变卖，不能出租黄金。

股票实际上回报率要比房地产好，在好的股票面前，房地产根本不是个儿。比如英伟达，2023年至今，2年半涨了10倍。所以，你会看到，那些股票操作得好的人，是不怎么买房子的（房地产在他整体资产里的占比低），看不上，不愿意把太多资金放到房地产这个超长周期的资产上来。但是股票最大的问题是什么？需要能力。不管是A股还是美股还是欧股，都一样。股市的周期性调整太频繁、太剧烈了，涨的时候能涨上天，但是转头跌的时候也可能直接腰斩。人们一直非常看好的股王茅台、腾讯，你往前翻翻。腾讯2021-2022最大跌幅75%，茅台加上这一次，历史上一共有4次大回撤了，我记得有3次是腰斩级别的。英伟达也一样，1-4月最大跌幅43%。你投的钱不对（比如是短钱，或是贷款），你的水平不行，你的性格不稳，你可能随时都被埋了。所以，玩股市，没有纪律经常要上天台的。

房地产有没有缺点？当然有，房地产的缺点也很大，不可移动、流动性差、非标化、自带杠杆配资，还有一个，势大力沉，跌了你拉不起来。但是，房地产成为一般家庭的首选配置、自然配置，有其强大的底层逻辑。

第一，房地产天然兼具使用和投资属性。它是一堆砖头，就算跌光了，你可以住，遮风挡雨，自己的产权，如果你是学区房，还可以给小孩读到好的学校，“学区房”在全球都一样，这是只有房地产才有的社会属性。这一点股票做不到，人们进股市就是为了赚钱，但是在绝大部分周期里，买房子的人里面投资占比都在30%以下，只有极少数情况下（1年里的某几个个月，投资/投机客占比才会到60-70%）。同时，它能出租收息，能创造现金流，你不住了可以租出去，这一点黄金做不到。哪怕是今天这样的大跌局面，如果你没有贷款，其实也可以完全不用理会，安安稳稳当个收租公/收租婆，都是非常美的事情。

第二，房地产拥有非常好的稳定性。虽然在今天的大跌局下，我还是要强调这一点：房地产其实很稳当。像今天我们看到中国房地产大跌的态势，在你一生中也就只有这一次，不会有第二次。我的意思是，房地产“崩盘”这样的事情，是少数，一个经济体房地产可以称得上崩盘的次数，1-2次。但股市崩盘，很常见，双掌都难数得过来。大部分年份里，房地产其实都是上下不过5%-10%的回调，然后再升得更高。我们今天面临的局面，如果你研究全球各国的房地产历史，就会明白：这是大周期结束了。那些历史上曾经展开高速城市化的经济体，普遍都是：房地产有且只有一次大周期，大周期结束了之后就没有了，就是小周期了。并且，在大周期结束之后，房地产处理不好就会不免于垮塌。但请记住，它是极少数，尽管财富的毁灭性很强（为什么强，恰恰说明了它是绝大多数普通家庭的财富之母）。

第三，房地产几乎不需要学习。上面说了，股市你操作的好，回报比房地产好，但是股市需要能力圈，至少你得会看个PE、三张表什么的吧。而房地产的入门很低、很浅显，你不需要懂太多就可以买到一套自己很适合的房产，它几乎是一个“耳濡目染、不学以能”的行业，它需要的专业知识之少，可能仅次于黄金。这个行业太古老了，不要觉得它有什么高深的学问，大部分情况下，你使用常识就能搞个七七八八。

这些解释了为什么绝大多数家庭会首选把财富配置在房地产上，这是一个自然而然发生的故事，其间有经济路径选择的使然，但核心因素还是房地产本身所固有的优点，令千千万万的家庭觉得，综合权衡之下，把钱放到房地产上面，会更安全、更安心。

正是上面纵横两个缘故，有历史的缘故，有同类比较的缘故，有市场化的缘故，但统归的结果是：房地产最终成了中国家庭过去这几十年来几乎唯一的选择。通过房地产，中国很多家庭在历史上第一次真正拥有了“财产”这个东西，并且实现了跑赢通胀的目标，让全家人生活质量实实在在得到了提升。而相应的，他们对于国家、对于城市、对于社区的自豪感、归属感，也都自然而然的与日俱增。

即是说，绝大部分一般家庭，每天发生的柴米油盐日常生活，实际上都是建基于那一套房子之上。这是我们必须要承认和正视的事实，我们的发展还没有到达那种“天下大同、都是老钱”的地步，房子在今天的历史阶段，扮演的其实是一个家庭财富的基石角色。

这是为什么当这座基石在过去这几年发生了大动摇，每个家庭的大厦就变得非常不稳当的原因。房价高或者低、涨或者跌，并不是问题的核心所在，而是“房子作为一个家庭财富的储钱罐”的功能和信念，不能被毁掉。这个如果毁掉，不仅是对于现在的那些房奴者是一个悲剧，对于未来的买房者也将是一个悲剧——这解释了他们为什么不接盘。如果房子都不再安全，一般家庭就会缺少最重要的财富储钱罐。每一个个体都应该懂一点经济知识：你是绝不能一直靠“勤奋工作 努力赚钱 存银行”，去储存财富的，那个长周期跑下来，比房地产更不靠谱。

这个基石没有了，普通的家庭，首先会变穷，一定会变穷，变得更穷，因为你只能靠自己双手打拼获取收入，而再没有一个储钱罐可以帮你让收入增值，相信我，你根本打不赢市场，别犟种，你试试看；其次，社会会更加的不平等，因为权贵阶层会比你想象的有更多管道赚钱，只是未来你看不到了，就像以前你看不到就以为社会“很平等”一样。

这是我为什么担忧的缘故，也是为什么我一直坚定坚决的捍卫市场化的缘故。