重磅！小产权房“转正”梦碎！广东新规明确，一律不得登记

近日，广东房地产市场投下一枚重磅“炸弹”。

广东省自然资源厅印发的《关于加快解决国有建设用地上不动产登记若干历史遗留问题的指导意见》（以下简称《意见》），自2025年8月4日起正式施行，明确规定对“小产权房”、违反永久基本农田和生态保护红线管控要求建设等情形，一律不得登记。

这一消息，引发众人猜测其背后释放的信号。

《意见》针对用地手续不完善、建设工程规划核实不完善、开发建设单位申请主体不清或缺失、竣工验收手续不完善、欠缴土地出让价款和相关税费、原分散登记的房屋土地信息不一致、跨宗地建设以及存在抵押查封等8种历史遗留问题类型提出了相应的处置措施，为各地化解不动产登记历史遗留问题提供政策依据。

《意见》指出，要按照“缺什么补什么、谁审批谁负责”要求，坚持群众无过错即办证，将建设单位责任与群众利益分开，切实保障群众合法权益。

要构建“政府主导、部门联动”的工作机制，协同推进不动产登记历史遗留问题化解工作。

要明确负面清单，守牢政策底线，严禁通过登记将违法用地或违法建设合法化，严禁将按正常报建手续办理的项目通过历史遗留问题进行处理，对“小产权房”、违反永久基本农田和生态保护红线管控要求建设等情形，一律不得登记。

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深圳的小产权房多产生于农村城市化过程中，因历史遗留问题规模庞大；小产权房并非法律概念，通常指在集体土地上建设、未缴纳土地出让金、无法取得国家颁发的正规产权证的房屋。

一直以来，价格便宜的小产权房备受诟病，不少人都很疑惑小产权房到底能不能买、能不能通过登记将违法用地合法化？

截至2025年6月，全国小产权房保守估计已超过8500万套，居住人口约2.7亿。这些房屋虽然价格仅为商品房的三分之一到二分之一，但长期以来处于法律灰色地带，产权不明晰，无法办理不动产证，存在诸多风险。

以深圳为例，小产权房的主要类型主要为：

原村民在宅基地上建造，部分通过“集资建房”形式对外销售。

村集体统建楼，由村股份公司统一建设，部分以“绿本房”（非市场商品房红本）形式存在。

历史违建，1999年深圳农村城市化后，部分建筑未完成合法化手续，被纳入历史遗留违法建筑（如“两规”处理范围）。

深圳小产权房的规划也非常庞大，2023年的数据显示，深圳小产权房占比约60%的住房存量，总量或超40万栋，容纳约800万人（占常住人口45%）。

主要分布在龙华、宝安、龙岗、光明等原关外区域（如大浪、沙井、布吉等）。

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小产权房曾一度受购房者的的青睐，一方面因为小产权房的价格相对商品房而言较低，小产权房的价格约为同地段商品房的30%-50%。

另一方面，在深圳房产限购时期，小产权房买卖自由，不受限购政策影响，成为众多人上车深圳的选择。

小产权房交易在现实中不受法律保护，纠纷频发。

此前，龙华某统建楼业主通过伪造合同，将同一房产卖给3个买家，最终仅首付款人获法律支持，其余买家损失超500万元。

深圳部分区街道明确要求各股份公司不得进行小产权房交易，不得为交易提供见证，也不得为交易材料加盖公章等，而律师见证和村委过户是小产权房交易中至关重要的环节。

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置业者购买小产权房的目的主要就是自住、收租，部分小房权房买家是为了博旧改。

但城市更新周期漫长，即便是确定性很高的项目，也要经历5-10年甚至更长时间。而且，此前很多旧改项目难以真正推动，博旧改的风险极高。

目前，在小产权房的购买途径中，司法拍卖的小产权也很受买家关注。

例如2024年8月20日，位于龙岗横岗街道大康社区的一栋4层私宅上架拍卖，房子有产权证建筑面积约372㎡，无产权证建筑面积约192㎡，共计约564㎡，起拍价仅约186.2万，吸引了29人报名，最终以总价约507万成交，价格翻了2.7倍，但单价不到9000元/㎡。

尽管从法律层面而言，小产权房的买卖行为是不被允许的，然而，借助法拍这一特殊渠道，由于有法院作为权威背书，买家便能够合法地竞得小产权房。

不过，即便成功竞得，买家也无法办理新的产权证，而且该房产还不能再次进行出售或抵押操作。

这就表明，所购得的这类房产在未来流通环节，相较于商品房，依然会面临诸多困难。