小产权有望转红本？业主直呼“要发财了”！深圳官方这样答复！

最近，广东省一则通知，让小产权房圈子掀起了一波风浪。

▲关于不动产历史遗留问题的新政

关键词“不动产登记”+“历史遗留问题”，简直戳爆小产权圈子的燃点。

于是，网上开始出现不少“小产权房春天来了” “小产权房即将转正”之类的说法。

▲部分网友发言

底下更有业主大呼：“我要发财了！”

目前，深圳拥有约577万套城中村私人自建房，数量是商品房的2倍多。如果这些房子可以转正，对楼市影响巨大。

但是，这类畸形的房子真的能转正吗？

 没戏！深圳官方答复：

这些房产都不能转正！

对于小产权及其他特殊房产是否适用这次的政策，@深圳买房计划 咨询了深圳规划和自然资源局，得到的答复如下：

1、小产权房、统建楼等属于违法建筑，不适用本次政策；

2、军产房归属军队管理、申请登记，不适用本次政策；

3、单位福利房适用本次政策。

事实上，这次政策的解读文件，就已经明确了：

“严禁通过登记将违法用地或违法建设合法化，严禁将按正常报建手续办理的项目通过历史遗留问题进行处理，对‘小产权房’、违反永久基本农田和生态保护红线管控要求建设等情形，一律不得登记。”

▲小产权房被严禁进行登记

深圳虽然完成全市城镇化、少有涉及农田的建筑，但小产权房在深圳官方的定义为“历史遗留违法建筑”，所以并不符合新政的适用范围。

新政针对的是2025年之前建成的以下房产：

1、政府主导的国有土地上安置房、棚改房、经济适用房、公租房、保障性租赁住房、配售型保障性住房等项目；

2、国家机关、企事业单位利用自有土地建设房改房、集资房等等。

所以，超过500万深圳小产权房业主的“红本梦”，还是破灭了。

有人觉得，小产权房不合法、卖不掉，可以考虑其他房产。

但也有人表示，不卖就不亏，自己住着或出租挺好，没出什么问题。

你怎么看？

曾卖出13万/㎡，暴跌超60%！

小产权房买卖越来越难？

“高峰期175万买来的，3万多一平，现在腰斩都不止。”

有小产权房业主感叹，当年在宝安沙井买了一套城中村自建房，目前租金只有1700元/月。

算下来，租金回报率仅1.1%，低于深圳商品住宅平均租金回报率1.67%。

他无奈：“只能幻想哪天拆迁了。”

在2021年前后，深圳处于楼市高峰期，连带着小产权房也跟着高歌猛进，宝安沙井的小产权房一度高达3-5万/㎡，甚至引发央视报道。

▲2021年央视财经《正点财经》报道宝安沙井小产权交易火热

现在，沙井新盘、二手房单价低至3.5万/㎡起，小产权房的价格，更是跌至0.8万-1万/㎡起，跌幅超过6成。

▲商业拍卖的小产权房，单价低至0.82万/㎡

而深圳最贵的小产权房，或许是位于南山华侨城的白石洲旧改片区。

最早回迁指标超10万/㎡、网传有13万/㎡的成交案例；到2023年还处于7万/㎡的高价（回顾：7万多/㎡买白石洲？商品房还没开卖，回迁房又来蹭热度了！）。

现在，白石洲旧改已经有约5万/㎡的指标了，跌幅高达6成。

▲白石洲旧改回迁指标从13万/㎡跌至5万+/㎡ | 图源：网络

除了价格暴跌，小产权房的不合法性质，让它们成为了真正意义上“不动产”。

1、禁止过户、见证。

在2021年后，深圳陆续出台规定，禁止村委为小产权房过户、禁止律师见证、公证处也拒绝见证。

“深圳的律师不允许为小产权房进行见证，有些人会找外地律师，但其实都是‘装饰门面’而已，没有实际作用。” 华商律师事务所周争锋律师表示。

没有官方系统监管，小产权房交易中时有发生一套房子卖给多位买家的情况，业主往往卷款跑路，剩下几位买家扯头花。

2、起诉难，法院可能不受理。

自2022年起，长期关注深圳小产权房纠纷的张茂荣律师就曾透露，法院主流观点是不予受理深圳小产权房纠纷。

其中，被驳回的案件就包括小产权房租金、回迁权益纠纷等。

而深圳市中级人民法院也曾发文：

“在司法实务中，如果行政主管部门还没有对‘小产权房’历史遗留违法建筑问题进行处理的，根据法律规定，对该房产的权属确认纠纷不属于法院受理民事诉讼的法定范围，当事人应先行向行政主管部门申请违法建筑处理。”

虽然实际司法实践中，大部分纠纷案件还是会被受理，但可能需要多次尝试，而且判决不一定如意。

▲深圳市中级人民法院对于三类小产权房买卖纠纷的解释

3、唯一合法途径，或许是司法拍卖

有业内人士分析称，从法律层面，小产权房是不允许买卖的，但通过法拍渠道，有法院背书，买家可以合法竞得小产权房。

但周争锋律师也提醒：

“（法拍的）小产权房不能办理新的产权证，也不能够再次出售或抵押。”          

那么，买家也只能是在成为被执行人之后，才有可能合法地卖出小产权房。

但谁又希望有这样的时候呢？