实惨 十年暴跌85% 深圳一套房亏损超500万

近日龙华区玖龙玺商铺的一则法拍信息引发市场震动，原业主2015年以504万购入，最终的拍卖成交价仅为77万，如果算上10年的利息成本，损失超过了500万。

据京东拍卖平台信息，该商铺建筑面积39.88平方米，2015年业主以单价约12.6万元/㎡购入，然而，在经过多轮拍卖后，该物业仅以77万元成交，单价跌至不足2万元/㎡，仅有原价的15%。

马后炮来看，当年有人愿意以500万的价格买这样一套商铺，是十分不可思议的，但是大家可能已经忘记了，15年正是深圳楼市大涨的一年，二手房短期暴涨超过一倍，一手房供应不足且捂盘惜售，所以在极度的楼市热潮中，有人高价购买商铺也就可以理解了。

至于这套房子为什么血亏，原因包括：

1.业主本身就属于溢价买入，一手的商业类地产往往特别重视营销，售价也会高于周边二手房。

2. 运营不够专业，招商困难，空置率高，近10年正是电商大踏步发展的时代，电商冲击及商业过剩导致出租难度大。

3. 高杠杆风险爆发，业主欠款过多，且商业类利息较高，市场下行资不抵债，被迫断供。

相比之下，同区域的公寓类资产在法拍市场中表现相对稳定。例如，龙华知名公寓龙光玖钻近期一套面积为39.69平的房产，原价224万元，法拍成交价仍可达118万元，折扣率为52.68%，明显高于本套商铺。

这正是因为公寓具备居住属性，即便在市场低迷期，仍能获得相对稳定的租金收益，但是商铺一旦空置，则可能面临"零收益+高月供"的双重压力。数据显示，深圳核心区公寓租金回报率普遍在3%-4%，而法拍公寓可以以市场价8-9折购入，所以租售比轻松达到4%甚至更高，在当下的低存款利率时代，法拍公寓大受欢迎也就理所当然了。

所以学霸多年来一直告诉大家，在当下的楼市环境下，好的资产一定是能够带来正向现金流的资产，商业类地产，其实地段繁华程度并不重要，如果不是买来自用，是否能买入的评估标准就会变的非常简单，仅需看一个指标，那就是租售比。

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