砍价20%都能成交！深圳这个区房价最“虚高”！

据贝壳平台的数据显示，宝安二手房成交均价约为5.2万/㎡，但挂牌均价是6.4万/m²，砍价空间高达19.3%。

而这1.2万的价差，则是挤出的真实水分。

有人认为，每套房子近百万的砍价空间，证明房价水分仍未挤干；

但有人认为，现在是买家市场，是好的入场时机；

你觉得深圳房价还有多少水分吗？

深圳房价水分挤完了吗？

判断深圳房价是否挤完水分，关键要看一个核心指标——议价率，这个数据能直观反映买卖双方的心理博弈和市场真实状况。

议价率=（最后挂盘价-最终成交价）/最后挂盘价*100%

简单来说，议价率就是买家最终砍下的价格比例：

• 议价率高 → 房东让步大，市场降温明显

• 议价率低 → 房东惜售，市场热度较高

  
  

以另一家平台乐有家数据来看，深圳二手房议价率已经连续7周维持在9.5%左右。

以500万挂牌价的房源为例，平均可砍价45万。

而2020年9月市场火热时，议价率仅2-3%。同样是500万的房源，只能砍价10-15万才能成交。对比下来，当前市场让步幅度明显更大。

有网友调侃："现在这挂牌价的水分，砍一刀能省出辆代步车了。"

14.9万/m²挂牌→11.2万/m²成交

这个区砍价空间吓人

分总价段看，议价率前2的总价段是：

300万以内；1000-1500万。这两个区间分别代表了市场内卷严重的刚需领域和高价改善市场。

首先是300万以内总价段，基本集中在远郊板块或是城市中心的老破小住宅，这类房源本身存在地段或品质短板，在市场上属于"内卷重灾区"。

因此，一套挂牌价300万的房子平均能砍下30万，相当于10%的议价幅度，本质上仍是"以价换量"的逻辑。

不过这类房源只要价格调整到位，成交速度反而比高价房更快，毕竟总价门槛低对刚需群体有天然吸引力。

其次是1000-1500万，属于典型的改善型需求市场。

这类房源的目标客群相对狭窄，越贵的房子接盘者越少，卖家往往需要等待"有缘人"。

因此虽然议价率略低于300万以内房源，但实际砍价金额更为惊人，一套千万豪宅随随便便就能砍下百万以上。

虽然改善买家有钱，但也肉疼啊。

从区域分布来看，深圳各区的砍价空间差异极大，反映出不同板块的市场业主心态。

@深圳买房计划 查找了贝壳平台2025年上半年深圳各区挂牌价与成交价的数据。

其中宝安、南山、罗湖、福田这四个核心城区的二手房议价压力最为突出。

比如宝安熙龙湾二期，挂牌均价高达14.9万/m²，但实际成交均价仅11.2万/m²，砍价空间达到惊人的25%；

南山华润城润玺2期的挂牌均价15.6万/m²，成交均价13.2万/m²，砍价空间也有14.7%，

这意味着在这类核心地段，一套千万级别的豪宅砍价起步就是百万级别。

相比之下，坪山等郊区的议价空间就显得微乎其微，挂牌价与成交价几乎持平，议价率仅2.2%，远低于全市14.8%的平均水平——

这倒不是因为郊区业主更"佛系"，而是这些区域的挂牌价本身就已相当务实，继续降价的空间自然有限。