谈一谈“房东税”，会不会转嫁至租客？

近期，关于房租要缴税的话题，传的沸沸扬扬。

事关百姓切身利益，需要澄清几点：

租赁条例并未提征税，更没有说征房东的税

要搞清楚，国家发布《住房租赁条例》（以下简称“条例”）这么高阶位的法规，究竟要达到什么目的。

简单讲，就是激活租赁这个巨大的内需市场。

目前，我国有2.6亿人在租房，未来要达到3亿人。这些年，大城市新增的住房需求，其实不是买房需求，主要是租赁需求。比如，上海一年二手房交易最多也就是20万套左右，但租赁套数交易，在100万套以上。但是，目前的租赁存在两个致命的问题，首先是老生常谈的租赁关系不稳定，租客权益得不到保障，租房得过且过；另一方面是租期较短，平均不到8个月。

这两个致命的问题，导致租赁市场大而不强，无法释放细水长流的消费，无法构建租购并举的住房消费格局。出台条例，目的就在于，规范租赁各方行为，稳定住房租赁关系。同时，给租赁赋权，即租房与买房在权益上的平等的。这样，权益得到保障后，租期能拉长，租赁消费（比如购置家具家电，甚至选择在租住的房子里结婚）就能释放出来，未来购房需求也有了基础。

这么来看，条例不仅没有提房租要缴税，立法本源与房东缴税八竿子打不着。

租赁税由税法规定，这是税务部门的事，与条例无关

个人或企业出租住房，必然涉及到物业的经营、收入所得，那就与增值税、所得税、房产税等密切相关。

关于这些税种，早就存在了，也早就开始征收了，并不是条例出台了，才要征收，不要把逻辑颠倒了。

关于租金收入的相关税种、税率，网上有很多。按规定，个人出租房屋，月租金10万元以内的收入，增值税、印花税、教育费等税费都免征，主要交房产税、个人所得税。房产税的法定税率是4%，多地减半征收，即2%。个人所得税，税率是10%，但多地按0.5%的税率核定征收。

过去，除少数租客的租金要报销，需要备案和缴税，租金缴纳房产税和个税的案例比较少。其中，租赁备案率低是主要原因，而不备案对房东和租客都有好处，房东不用缴税，租客不用承担转嫁的税金。

表：个人出租住房要缴纳的税种及税率

数据来源：根据网上公开资料整理

国家鼓励出租，对相关税收给予优惠政策

从出租住房的规定税率及实际征收的税率来看，能免则免、能低则低。

一般来讲，凡是发展品质不高，需要政策扶持的行业，都施以低税率，甚至免税。比如，针对养老、托育、家政等民生行业，增值税全免；再比如，针对自贸区的跨境电商也施以优惠税率等。

对于住房租赁市场，更多是鼓励发展，特别是先把规模最大，把秩序规范起来，让更多的新市民、外来人口、有需求的租客愿意租住，愿意长租。再说了，租赁是个民生行业，不能施以重税。

有人说，租金所得税目前按0.5%的税率核定征收，税负确实比较低，未来有可能按10%的税率来征收，税负就很重了。但如果按10%来征收，必须扣除成本，估计房东会找一堆耗损来抵扣收入。

这不太可能发生，我在这里讲个案例：

二手房交易个人所得税有两种征收方式：核定征收（计税金额*1%-3%）或核实征收（计税金额-房产原值-合理损耗）*20%。记得2013年楼市火热，当时国家出了政策，说能核实征收的就要核实征收。这个政策一出，把市场吓了一跳，特别是原值特别低的房产，业主损失大发了。

但后来，各地考虑到影响太大，就没有实施，依旧按简易操作的核定征收。

大家想一想，明确指示要核定征收，但具体实施中还是很难落地。比如，原始发票找不到了，无法核实房产原值；再比如，合理损耗无法出具凭证，或者做大成本冲抵所得等。到最后，各地还是搞核定征收，计税简易、征税容易，可谓各美其美、美美与共。反正，低税率下，各地重视的是房产交易的蛋糕做大以后，各方共赢，而不是看重核实征收和核定征收那点儿差额。

再说了，真按核实征收，一来征税成本高，税务局要卖房人提供原始凭证，合理损耗凭证；二来卖房人有意做大损耗、抵扣增值，税收净收入可能没那么高。从征税角度看，可能得不偿失。

二手房交易的税收贡献那么大，最后都没有按照更高税收效果的核实征收来实施，何况是亟待培育的租赁市场，怎么可能搞那么重的税呢？相比商品房市场，租赁这个民生行业需要政策呵护。

个人觉得，国家看重的，还是租赁在内循环中“流量入口”的重要地位，即通过规范租赁行为，保护租赁权益，把这个市场做规范了、做大了，从而盘活存量房源、驱动租赁相关消费。试想，如果3亿人能够通过长租安家，不仅大量空置房源得到利用，这个消费体量也是巨大的。

租赁强制备案，是否会引发强制缴税？

根据条例，出租人或经纪机构应当去备案，出租人不办理住房租赁合同备案的，承租人可以办理备案。未按规定办理备案的，给予警告；拒不改正的，处2万元以上10万元以下的罚款。

如果实现了强制备案，过去那种“合同不备案→监管没抓手→房东不交税”的局面就改观了。有了强制备案这个抓手，房产税、个人所得税的缴纳率就会明显上升。这是大家对“条例发布→强制备案→租金缴税”逻辑的直观理解。

而第八条和第十三条的规定，更加让市场产生了将备案关联到缴税：

第八条规定：出租人应当按照规定，通过住房租赁管理服务平台等方式将住房租赁合同向租赁住房所在地房产管理部门备案。

第三十条规定：房管部门应当通过住房租赁管理服务平台开展合同备案、租赁住房信息管理、统计监测等管理与服务，并与民政、自然资源、教育、市场监督管理、金融管理、公安、税务、统计等部门建立信息共享机制。

客观上讲，如果租赁合同备案、信息共享，缴税就具备了技术条件。但是，从前面分析来看，扶持住房租赁市场，就须实施低税率、优惠税率。既然如此，为啥要备案呢？这就是问题的关键。

现在，一线城首次买房年龄达到36.9岁，深圳接近38岁了，新一线城市、二线城市基本都在35岁左右。未来，租赁或长租将是必然趋势，十年前呼吁的租购同权，现在基本可以实现了。

表：2024年不同类型城市首次买房的平均年龄

数据来源：Deepseek

比如，租房可以享受子女义务公办教育，最低生活保障、住房保障、社会救助、失业保障等，这是大趋势。即便是广州、深圳，租房也基本能享受公办教育（当然，不一定是最好的学校），这在过去很难想象。现在，各地都在抢人口，推行常住地提供基本公共服务。租购同权基本落地了。

再比如，租赁过程中的权益也将得到保障，比如房东不能随意涨租金、克扣押金，不得随意闯入室内等。

注意的是，这些权益的保障，是以备案为前提。

租赁备案，就和买房登记一样，备案是赋权的前提。如果要享受公共服务，比如子女教育、比如房东不得擅自闯入，就得备案。备案了，就纳入到条例的保护范围，管理部门才依法保护权益。

未来，越来越多的年轻租客，想获得不要被房东/长租企业/中介的欺骗、打扰、乱收费和扣押金；越来越多的人推迟买房、长期租房，也就有了子女受教育的诉求。因此，愿意备案的租客一定会上升。按条例的规定，租客有备案意愿，房东就必须得配合和备案，否则就违反了法规。

如果缴税的话，会不会转嫁至租客？

最后，要深化一个理念认识，即缴税才能享受当地的公共服务，也只有缴税才能为公共服务融资。否则，既想获得租赁带来的权益，又不想缴税，那么这些公共服务怎么建设、怎么维护呢？

在西方，租房就能享受子女就近上学、警察提供安保等服务，也是因为你在缴税。租金作为收入的一部分，理应纳入到征税的范畴，但这个缴税的逻辑和前面讲租赁条例有关备案没有直接关系。

最后说说如果缴税的话，会不会转嫁至租客？

一般认为，房东会将租金转嫁给租客。对于部分租赁需求密集的片区，比如CBD、产业园区或就业集中的区域，愿意在此租住的人群比较多，但房源供应就那么多，确实可能发生这样的案例。

但今非昔比。现实中，更多的情况，太多的房子难以租出去，房东“抢租客”的案例很普遍。据公开报道，2025年7月份，55城个人出租房源挂牌量达到61.8万套，创下三年来高峰。7月55城个人房源挂牌租金为31.65元/㎡/月，已连续11个月环比下降。由于挂牌二手房很难卖出去，越来越多的房子转入租赁市场，加上保租房的入市，租赁供给端的竞争非常激烈。

对于房东来讲，租金低一点没关系，空置2个月的损失更大。因此，降低一些租金，租期长一点，这是最优解。在房源供应多的情况下，如果你不降低租金，就必然有别人会降低租金。

另外，“高租金、低通勤成本”VS“低租金、高通勤成本”的选择上，多数租客会选后者，而地铁四通八达、工作稳定性降低（很多灵活就业），更笃定了选择后者。现在的租客，都是租金敏感型的。

图：2024年租客换租的比例及原因分析

数据来源：中国指数研究院（根据网上投票得出的结果）

比如，根据对毕业大学生的调研，前几年大约70%的毕业生选择月租金低于2000元/月，现在这个比例接近90%了，越来越多的毕业生选择租到外围地铁沿线，或选择合租。在房源非常多、可谓丰简由君，房东之间抢租客的情况下，即便收取租金税，大概率也是由房东来承担了。