重点城市二手房价迎来二次下跌，什么信号？

来源：丁祖昱评楼市

“今年一季度，二手房有一波短暂行情之后，七八月又不太行了。”

这是杭州西湖区一位中介小陶对二手房市场的反馈。

他坦言，从业十多年，也是第一次遇到这样（持续下跌）的情况。

国家统计局数据显示，7月杭州二手房价格环比下降0.7%，同比降2.7%。

热点城市二手房价尚未完成止跌，且一线城市二手房价格跌幅在7月份进一步扩大。7月一线城市二手房价环比下跌1.0%，北上广深二手房价格环比跌幅均创下去年10月以来的最大跌幅。

实际上，7月份重点30城二手房成交规模连续4个月下滑，即便是京沪杭等热点城市，前期稍有企稳的房价也在成交量持续低迷之后迎来二次下跌。

当前二手房市场仍处于“以价换量”阶段，房价下行加重购房者观望情绪，并对新房市场产生一定的影响。

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国家统计局公布的最新70城房价变动情况来看，二手住宅房价止跌的城市只有2个，这意味着70城中仍有68城二手房价下跌。其中，二手房价上涨的城市只有太原，环比上涨0.2%。

今年以来，二手房价止跌城市数量在3月份达到峰值，有14个，随后逐月减少，至7月仅2城止跌。

此外，一线城市二手房价环比下降1.0%，降幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%，环比跌幅创2024年10月以来最低。

值得注意的是，北上广深二手房价格自今年5月以来已连续三个月全线下跌。

二手房价下行，买卖双方的心态博弈也发生了变化。

卖方的心态是希望以降价换取快速成交，而买方出价也在二季度开始下行。

以典型城市北京、上海和杭州为例，CRIC监测数据显示，三城二手房挂牌价较高点均降16%左右。

具体来看，北京和上海二手房挂牌价高点出现在2023年底和2024年初，杭州调整高点出现在2022年底，在达到高点后，二手房挂牌价均逐月下行且跌幅扩大，至今年7月，三城二手房挂牌价均到了最低点，平均挂牌价较高点时分别下行17.6%、17.1%和15%。

这意味着，二手房市场仍处于买方市场格局，卖方业主心态一致，更偏向于降价以快速成交。

表现在成交价格方面，2022年以来北京二手住宅成交均价最高点在今年3月，7月成交均价较3月高点时下跌7.4%，较2022年以来月度成交均价平均值下降1.7%。上海7月成交均价较高点和平均值分别下跌9.5%和4.6%，杭州降幅更为明显，分别为23.1%和14.4%。

值得注意的是，北京、上海二手房成交均价在去年四季度开始表现出回升向好的趋势，但二季度开始出现二次回落的情况。另外从国家统计局数据也可以看出，北京在今年4月二手房价转跌，上海则在今年5月开始转跌。

进一步从成交价和挂牌价的比值来看，京沪杭二手房成交折价率都在今年3月达到高点后，至二季度出现回落。说明买方的出价也开始下行，议价空间再次拉大。

二手房价二次下行，最直接的影响是新房改善需求“塌陷”。

当前楼市有个明显的特征，即二手承接刚需，新房吸纳改善需求。

就新房和二手房市场关系而言，京沪杭等一直都是“卖旧买新”的正循环市场，尤其是在当前经济环境下，核心区域新房的金融资产属性进一步强化，无论是出于资产置换的需求还是改善自住终极置业的需要，二手房的成交量价变化直接影响到新房的购买能力。

CRIC数据显示，前7月京沪300万元以下低总价段二手房源成交套数占比均超过60%，而新房成交主力价格区间为1000-3000万元，占比分别为21%和24%，其次是500-700万元占比都在约22%左右。

现实是，房价下行加重购房者观望情绪，二手房成交周期拉长。

前述中介小陶介绍，他有两组客户今年看房，有一组刚需客户在7月份看了半年房子后明确表示“犹豫了”，另一组客户则因为只差2万元的价格没谈拢而选择继续观望。

他们选择观望都有一个相似的理由：房价可能还会下跌。

二手房成交和价格下行，势必加重购房者需求观望，整体市场成交从此前新房二手的“此消彼长”传导到新房二手双双下行，尤其是依赖“卖旧买新”来支撑的中高端新房也将面临去化压力。

二手房市场仍处于“以价换量”阶段，市场淡季购房情绪明显降温。

在核心城市如北京、上海、杭州等地，二手房市场的量价齐跌对新房市场形成了一定冲击，尤其打断了原本“以旧换新”的市场正循环机制，一方面二手房价下行不仅削弱了购房者“卖旧换新”的支付能力，另一方面也动摇了市场信心。

目前来看二手房价还将进行一段时间的调整，但已经有不少二手房出现了超跌的情况，我判断向下的空间已经相对有限，市场会逐步进入新一轮的相对平衡的状态。