政策会不会出，该出什么政策？

对政策的预期开始强化，主要依据是：

一是数据的变化。7月份，商品房市场量价表现转弱，而且超出季节性下滑。

二是表态的变化。“8.18”会议上，提出“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”

从近期市场的新情况、新问题来看，可能确实需要新政策：

比如，引领市场的高品质住房，近期销售开始下行。TOP50的房地产企业里，TOP10销量同比下滑幅度最大（跌幅在10%以上），TOP10销售的房子，多数是按照高品质新规打造的项目。

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数据来源：克而瑞地产研究（注：对部分项目的调研）

比如，新房库存又开始攀升了。不管是主要城市的去化周期，还是待售面积，又开始攀升了。在新开工、批准预售持续小于销售面积的情况下，库存还在上升，可见需求端转弱的态势之明显。

比如，一线城市二手房价领跌，且跌幅扩大。7月份，一线城市二手房价指数环比下跌1%，连续4个月下跌，且跌幅不断扩大，直逼24年“9.26”新政前的跌幅水平。

比如，二手房挂牌量持续攀升。7月份，百城二手房挂牌总量达258.56万套，同比增长11.58%，其中一线城市增长10.6%，深圳以36.7%的同比增幅领跑。

比如，商品房市场转弱，直接拖累通缩的局面。比如人民币贷款存量（未季调）2005年7月以来首次下跌，其中住户贷款存量减少4890亿元；比如，房地产“量价下行”的负反馈链条，拖累消费和工业品的价格，PPI33个月为负。

那么，政策会不会出，出什么政策？

首先，还是要对新时期楼市政策的大基调，有个初步的了解。

房地产下行的短期影响，自上而下都有切实的感知。但出现下滑，并不一定意味着基于稳定的考虑而救助。

上层对于跳出“债务-土地”的循环，转向依托产业升级与收入增长重建可持续内需基础的架构，这是非常清晰的。

因此，短期内房地产管理的目标有两个：

一是“防风险”，即地产着陆的过程中，杜绝“十次危机、九次地产”的形势在我国上演；

二是“托底”，即尽管要告别地产旧模式，但不能无序下滑，不能出现太明显拖累。

什么叫太明显的拖累？我们看2024年“9.26”救市之前的数据：

• 70城二手住房价格指数，24年4-9月份环比月平均跌幅为-0.91%，每月跌幅均在-0.8%以上。其中，2023年10月-2024年9月这10个月中，一线城市有6个月的环比跌幅超过-1%，平均跌幅为-9.4%。

• 70城新房价格指数，4-9月份环比月平均跌幅为-0.6.8%，每月跌幅均在-0.6%以上。其中一线城市这6个月中，有5个月的环比跌幅在-0.5%之上。

• 从指数同比来看，不管新房还是二手房，从24年4月-9月，价格跌幅都在扩大。

• 24年2月份到9月份，全国新房销售面积累计跌幅，连续8个月保持在-15%以上的跌幅，平均跌幅为-19.1%。24年2月份到10月份，全国新房销售金额连续9个月保持在-20%以上的累计跌幅，月平均跌幅为-25.5%。要知道，这是在2022-2023年连续2年都下跌的基础上，再次出现的大幅下跌。

• 截至到24年9月份，新开工面积连续17个月保持在-20%以上的跌幅，连续36个月下跌。

但目前，二手房价格环比跌幅并未明显扩大，而且跌幅远低于去年“9.26”救市之前。而且，新房和二手房价指数同比跌幅都在收窄；新房累计销售方面，不管是销售面积还是销售金额，跌幅扩大趋势不明显，都还在个位数。新开工方面，今年以来的跌幅已经连续5个月收窄。

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数据来源：国家统计局、wind

 数据来源：国家统计局、wind

今年以来，官方媒体一直在传递止跌回稳的信息。从近期市场来看，确实出现二次下行的迹象。但从上到下的角度看，很难讲会再次出台大力度的救市政策。而且，有两个因素制约新一轮的救市：

一是，政策应出尽出。特别是对楼市交易有重要影响的金融端，银行的净息差（二季度为1.42%）已到历史最低，到了降无可降的局面，导致近期LPR未下调。下一步，只有银行资金端利率下调了，才能驱动银行贷款利率下调。但这个空间不大。

二是，当前的地产问题，并非行业本身能解释、能救助。

比如，二手房挂牌量攀升，很多卖家选择一次性降到位出手，其中很多并非是正常的置换，而是出于对未来预期的悲观预期，或者手头资金紧张，主动割肉；比如，近期法拍房新增挂牌在增加，但成交量、成交价都在下跌，这对整体楼市的冲击非常大，但远远不是楼市能解释、能解决。

再比如，近期一二线城市“低总价、低单价”二手房交易占比上升，比如广州、南京、合肥等城市200万总价交易占比接近60%，比2023年上升了10个百分点，京沪300万总价以下交易占比接近50%，也上升了10个百分点。太原和佛山，二手房套均总价已经低至50万出头。

数据来源：兔博士智慧地产

另外，租房交易明显超过买房交易。比如，贝壳郑州数据显示，2024年郑州二手房交易5万多套，但仅贝壳代理的租赁，就有7万多套。在上海，每月二手房交易大概2万套左右，但租赁交易单在10万套。背后反映的是，居民在住房消费上变得理性，或者叫缩减支出。

这与居民近期出现的防御性储蓄倾向，如出一辙。楼市的这些问题，已经超出行业和市场本身所能解释，而是基本面的问题，也超出了楼市政策能救助的范畴，必须要回到动力修复的层面上。

因此，“8.18”总理在部署下一阶段政策时强调：进一步提升宏观政策实施效能，深入评估政策实施情况，增强政策针对性有效性，及时回应市场关切，稳定市场预期。

因此，落实好已有的政策，可能是短期内的主基调，特别是上半年GDP目标实现尚好的情况下，不太可能把有限的政策空间用完。即便要出政策，也得看三季度的数据是否延续二季度的态势。

楼市来看，政策应出尽出，下一阶段也是落实好已有政策。比如，结合城市更新，推进城中村和危旧房改造。更多的，还是地方因城施策，比如北京松绑五环外的限购、提高公积金贷款额度等。

城市更新背景下的城中村和危旧房改造，这是“5.15”国字号文件部署的新政，目前还未大规模落地。于是，有人联想“棚改2.0”、国资收储。但无论是供求关系重大变化，还是跳出“债务-土地”的循环，亦或防范未来面临更大幅度的下跌风险、金融风险，都不太可能推出“棚改2.0”。

本质上，“棚改2.0”，就是“为填小坑、去挖大坑”，让问题更加棘手、积重难返。

如果复盘近期市场的调整，与既有政策没落地、甚至走歪有很大关系。

7月份，新房交易之所以下降，与所谓的高品质住宅过多供应、同质化供应，且着力点放在“高得房率”（本质上有偷面积之嫌），而生活配套真正提升的并不多有直接关系。“高得房率”，本质上就是降价，再加上高品质的宣传，这导致其对旧规新房、二手次新房的冲击非常大。

以西南某二线热点城市为例，据CRIC监测数据，2025年5-6月为该市四代宅入市高峰期，项目去化率持稳在75%，而步入7月以来，部分四代项目去化率不足3成，存在流速放缓迹象。

表：西南某市2025年以来四代宅项目月度加推个数和去化率变动情况(单位:个，套)

数据来源：克而瑞地产研究

今年以来，大多数城市，由于新一代住宅去化好，加上政府鼓励高品质住宅发展，又有存量用地、后期未开发地块可以调整规划（包括商改住、降低商办配比等）的红利，各地一哄而上。

这直接导致，新房这个细分赛道从“蓝海”变为“红海”，而着力“高得房率”作为卖点，生活配套的改观，还真的要再斟酌。以中部某市本月开盘华***荟项目为例，项目为商改住地块，高铁TOD超高层项目，虽为板块唯一准四代宅项目，具备一定产品优势：

（1）高得房率：较前期欢乐天际77%得房率提升至97-98%，增加电梯前室及设备平台赠送，南向采光面增大；

（2）空间尺度感及功能性提升：高赠送下128平打造为4房，功能性提升；中间户电梯双开门实现独立电梯前室赠送。价格同样为板块最低，售价仅为13700元/平。

得房率高、设计又好、价格又低，但开盘去化率仅为18%！为何？

主要原因就在于，项目自身大盘配套未落实，板块规划兑现慢，价值难提升：项目拿地近10年，自身配套诸如七一华源中学东湖分校处于待建状态，北洋桥中央生态公园也处于在建中。

由此，客户对区域前景信心不足！

得房率高、设计又好、价格又低，但客户依然不选。一方面，可选择的、高性价比的项目很多（包括二手房）；另一方面，这几年，哪些房子价格跌得厉害？就是规划没落地、配套没落地的项目。

如果这类得房率高、设计又好、价格又低的项目不好卖，旧规的新房产品、次新房就更难卖了，这是7月份下滑的一个原因。本质上，这类项目依然是“债务-土地”的循环，或是旧模式的延续。

进一步讲，这也是新模式（“好房子”）未全面落地，甚至走歪的表现。5月份生效的《住宅项目规范》，以及鼓励各地打造好房子，以及近期推进的城市更新，本质上是通过提升住房的底线标准，推进供给侧改革，并借助供给侧激发和牵引需求侧，带动消费梯度升级和良性循环。

但目前来看，《住宅项目规范》有没有落地，不好讲，但以所谓新一代住宅为代表的供给端恶性内卷式竞争、零和博弈、甚至负博弈（降维打击，恶化市场预期，导致更加观望的市场情绪蔓延），给上面讲的激发和牵引需求侧，带动消费梯度升级和良性循环，造成了巨大的冲击。

8月18日，就在国务院会议召开的同一天，住建部主管的《中国房地产报》在头版发表社评——《市级政府要扛起稳住楼市责任》。这篇社评严厉批评了一些地方政府，原话是这么写的：

在落实“更大力度推动房地产市场止跌回稳”工作目标任务上，建议省级政府对敢于担当、善于稳住楼市的城市政府领导“晒成绩单”，让那些把稳住楼市抓在手上、落到实处、干出成效的实干家脱颖而出，进一步推动广大城市政府、干部以想抓落实的自觉、敢抓落实的担当、会抓落实的能力，推动稳住楼市的各项政策举措落地落实。对一些城市政府在谈论稳住楼市时豪情满怀，一旦轮到抓落实，就打雷不下雨、下毛毛雨、充满畏难情绪的现象，要警觉并及时督促检查，让其立下“军令状”。

联想到上面讲的新房市场面临的问题，以及”好房子“落地的节奏、走歪，以及之前传闻要推的”现房销售“（本质上是控制短期供给，缓解供求关系，提高长期供给质量），更早前的”库存大的严控供地“，盘活存量物业做保障房等，就知道，不是没有政策，而是政策并没有落地。

最简单的是，很多商品房项目的市政设施、基础配套、公共服务都不到位。这还不是个别城市的问题，而是普遍存在的问题。如果这些基础性问题都得不到解决，谈何储备新政策和好房子呢？

总之，不管是从上半年的经济成绩，楼市运行的短期态势，楼市政策空间，楼市下滑的原因，还是给下一步留出刺激空间等考虑，短期内维持既有的政策基调，更多的是推进因城施策。

接下来的三季度，应该是窗口期，如果楼市的量和价、前端和后端（开工和销售）都出现了类似去年”9.26“之前的情形，危及到止跌回稳大局，经济和社会稳定大局，会酝酿新的政策储备。

比如，存量盘活方面。

但从近期的微观市场看，楼市的问题在楼市之外，需要行业发力，但更需要回到基本面和修复内生动力上。近期，不管是对生育、学前教育的财政补贴，还是消费贷、经营贷的贴息，亦或社保覆盖面的扩大，政策基调都开始转向”投资于人“，解除基本面制约、修复内生动力。

当然，这是个慢变量，关键是破除“投资至上”思维，容忍短期阵痛（本质上是决心和信心）。现在的情况是，一旦房价稳定，巨量供应又出现了，目前的新房市场就是如此，政策基调需要彻底改变。

房地产的问题，和其他行业的过剩和内卷如出一辙。

因此，不控制供地、开工、批售，行业过剩的局面无法改观，止跌的难度也很大。我认为，销售速度明显放缓的情况下，每套房的成交周期拉长了，这时候，12-18个月就是合理的去化周期，这个判断不准了。下一步，要以更严格的库存周期标准来决定供地、开工和批售的节奏。

如果行业能真正紧缩供给，而非去库存（以消化现有房子的方式来去库存，必然会带来更多的库存），同时严格落实《住宅项目规范》、推进现房销售、财政政策扶持补短板为主旨的城市更新，为市场注入有效供给。另外，投资于人，重塑分配制度、支出转向社保、农民工和农村低收入群体，降低预防性储蓄，释放消费潜力，重塑城市增长动力、基本面，楼市才能止跌。