城市更新已成“止跌回稳”重要抓手，这些城市受益最大

近日，国务院总理李强主持召开国务院第九次全体会议，强调要采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。

自2024年9月26日中央政治局会议首提“止跌回稳”以来，整体市场都在推动房地产止跌回稳过程中。

2025年以来，中央和地方 “因城施策”出台相关措施推动房地产止跌回稳，政策措施成效明显，总体延续去年四季度以来止跌回稳的势头。

2025年7月30日中央政治局会议召开，此次政治局会议有关房地产行业没有专门表述，强调了落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。联系到7月15日召开的中央城市工作会议来看，高质量开展城市更新、稳步推进城中村和危旧房改造，加大“好房子”供应成为未来房地产止跌回稳的重要抓手。 

此次国务院第九次全体会议的强调则将“城市更新推进城中村和危旧房改造”的重要性提到了更高的纬度。

2025年8月18日，李强主持召开国务院第九次全体会议强调：采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。

半个多月前，7月30日中央政治局会议就曾强调了“高质量开展城市更新”。

我们认为，未来“城市更新”将成为房地产市场重要抓手，

目前，我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。在推动房地产业止跌回稳、构建房地产发展新模式的重要关口，新型城镇化仍将为中国住房需求提供重要支撑。

首先，合理控制城市规模、优化城市空间结构的集约高效发展思路将推升城市核心区价值。其次，高质量开展城市更新、稳步推进城中村和危旧房改造将不断催生存量住房改善需求。从我国城镇化的发展进程看，前期为了满足快速城镇化带来的刚性住房需求，更多是从期房、中小套型等“增加数量”方面着手，经过20年房地产业的高速发展，2021年以来在构建房地产行业发展新模式下，下一步需要解决的是住房“好不好”问题。最后，通过“好房子”供给迭代满足改善需求支撑新房市场成交，形成新的价格基准，最终形成新的价格梯度，实现房地产市场新的供求关系动态平衡。

通过供需两端协同发力，可助力市场止跌回稳，中长期则能引导市场向“高品质、低风险、可持续”的房地产业发展新模式转型。

2025年，中央城市工作会议、中央政治局会议、国务院第九次全体会议三大会议将城市高质量发展提到了更加重要的位置，与新型城镇化密切相关的城中村改造和保障房建设，也迎来了新的发展机遇。

据克而瑞研究中心统计梳理，2025年前7月旧改、棚改类融资同比基本持平：旧改类专项债，共融资379亿元，与2024年同期相同；棚改类专项债同比微降1%，前7月分别融资1274亿元；

城中村改造、保障房专项债融资大幅增长：城中村改造融资573亿元，较2024年同期增加475亿元，同比增长487%；保障房融资253亿元，较2024年同期增加152亿元，同比增长151%。拉动保障性安居大类专项债整体同比增长33%。

前7月城中村改造和保障房建设类专项债发行规模增加了672亿元，按一般专项债至少1.2倍的本息覆盖倍数保守计算，将带来至少800亿的房产销售相关收入增长，相当于2025年前7月商品房销售金额同比增长1.5个百分点。

城中村多为集体土地上建设的“小产权房”，但无法自由流通，不过由于到城市产业聚集区的通勤时间较为合适，城中村往往拥有着大量的外来务工租客，居民就业能力较强，土地的潜在开发价值也相对较高。而当前强调的新型城镇化，既要兼顾土地的使用效率，也要进一步加强城市外来人口的市民化，并通过保障房建设、购房需求侧支持等政策满足这部分人群的合理住房需求。

棚户区属于城镇土地，在经历了2015-2020年的大规模城市更新之后，各地优质板块的棚户区已经基本开发完毕，目前城镇棚户区大多位于老工业区或城市边缘，且本身居住密度不高，土地价值有限，板块开发周期过长。为严控地方政府隐性债务和相关风险，2021年财政部在对全国人大建议的答复文件中早已明确，专项债支持棚户区改造“主要支持在建收尾项目，适度支持新开工项目”，这一表述在专项债分类目录中沿用至今。

进一步对城中村改造类专项债进行细分，2025年一线城市增长最为显著，前7月累计发行规模达到329亿元，同比增长了43.4倍，和2024全年相比，也增长了接近1.5倍。近年来一线城市更为稳健的新房市场走势、可控的库存指标，尤其是2025年以来层出不穷的高溢价宅地，为城中村改造提速提供了更为充分的发展环境。并且年内上海、深圳还没有完全完成保障性安居类的专项债发行，预计全年一线城市的同比增幅还将进一步大幅上升。

三线城市增速其次，同比增长198%，较2024年全年增长61%。作为城市高质量发展的重点区域，三线城市整体城镇化发展水平低于一二线，再加之主城区面积相对较小，在中心城区周边，仍有不少合适的城中村改造项目有待开发。2025年前7月三线城市共有156个城中村项目获得了专项债融资，相关项目数量达到了2025年同期的三倍。

二线城市较2024年全年增长20%，增速稍慢于一线和三四线城市。在经历了2010年以来长达10多年的高速发展之后，不少二线城市的城市建成区扩张速度已经远远超过了人口和经济发展速度，并导致市区内存在着大量的潜在库存，适合的城中村潜在发展机会也相对较少，因此2025年城中村改造类专项债投资增速也稍慢于一线和三四线城市。

具体城市方面，北京排在首位，前7月已有309亿融资投向城中村改造类项目，占到全国城中村项目获得融资的一半以上。近年来，北京市持续推动城市功能升级与周边环境改善，譬如北京朝阳区在距离北京中心商务区南部10公里的地方仍有多个城中村，制约着产业、交通、商业发展，以十八里店乡为代表的城中村改造成为了北京南部发展的重要战略重点。

2025年以来，北京朝阳区已经有8个城中村改造项目获得了9次专项债融资，合计获得融资131.75亿元，其中朝阳区十八里店乡3次专项债融资合计91.7亿，涉及2个城中村改造项目、4个村落。按北京建设用地结构、地价和房价保守估算，理论上将在长期带来2000亿元以上的优质增量土地，以及4000亿的新房销售金额。

重庆以22.8亿元排在第二，不过65%的相关融资投向了外围城区，市九区占比仅有35%。其中大足区获得融资最多，达到5.63亿元，共涉及4个城中村项目，总投资21亿元，计划建设住宅20万平方米，并对周边道路、公共服务配套等进行提升。

成都以21.3亿元排在第三，也仅有14%的资金投向了主城5区，绝大多数融资仍投向了郊县区域。其中高新区获得融资规模最高，达到8.52亿元，两个项目总投资207亿元，预计总收益270亿元，共涉及安置房1.5万个。

扎实推进城市更新行动，聚焦老旧小区改造、城市基础设施提升等能够有效推动城市向更高品质、更有温度、更可持续的方向迈进。

同时，对安全舒适低碳科技的居住环境的向往，必将不断催生存量住房改善需求。

在高质量城市更新背景下，各地供地质量将会不断提升。未来真正的“好房子”将有望率先企稳回升支撑新房市场成交，形成新的价格基准，相对的同地段旧规产品、二手房等也将拥有新的价格平衡，最终整体市场将形成新的价格梯度，实现房地产市场新的供求关系动态平衡。