如何看待这一轮调整？

8月份，市场情绪比较糟，从公号的阅读量、留言就知道了。

近期，有几个新现象需引起关注：

• 新规产品去化率骤降，有的下跌50个百分点；

• 一线城市二手房价领跌，5-7月份环比平均跌幅达到-0.8%；

• 刚需买家非捡漏不买房，市场“卖旧买新”的置换链条受阻；

• 部分被视为能穿越周期的优质地段产品，也开始“破防”了；

• 新房项目清盘周期拉长，在售新房、挂牌二手房同场厮杀；

• 地段决定的逻辑失效了，同一地段产品同质化内卷和竞争。

数据来源：克而瑞地产研究

如何看待当前的现象？下一步该怎么办？

根源在于，我们的行为违背了“供求关系重大变化”这个逻辑下。

23年7月份，高层明确了“供求关系重大变化”，意味着存量时代到来（二手房交易占比快速提升），也意味着新增供应要做减法。但同时，不管是YQ后的欠账，还是内需引擎打造的基础设施投入，亦或稳定地产量价的压力，或者单纯的经济KPI，各地是不可能做减法的。

于是，结构性市场机会以及“第四代/高品质住宅”横空出世。这个本身没毛病，也是高质量发展的要求。但落实到地方，考虑的还是很现实的问题，即财政对于地产的诉求，本身还是增量思维。甚至，我们很多政策端刺激（比如以旧换新、公积金等）仍然是为了激发增量需求。

问题是，回归到商品属性后，资产属性下的“多套房持有”意义不大了，导致市场不得不直面过剩这个大问题。不断创新高的二手房挂牌量，让供求关系逆转的局面更加明显，也让“止跌回稳”在量的考虑上，必须要综合新房和二手房总体的交易量，毕竟刚需全面转向二手房了。

从但就各地而言，它关心的是增量，而且也不仅仅是高品质的那点儿需求（当然，高品质的市场需求是有的，特别是过去高周转旋律下，高品质的房子比较少，但这类需求是小众的），而是怎么把需求进一步激发出来。甚至可以说是。怎么把新房需求挖掘出来，创造出或刺激出来。

除了不遗余力的政策纾困，城市间开始肉搏、争抢开发商来我这里拿地。因此，地块出让开始迎合开发商，让利的尺度越来越大，包括核心区位、得房率等等，到后面就量身定做了。同时，存量未开发地块，也纷纷启动调规，包括“商改住”、降低商办指标、高密改低密或大平层。

于是，供给端继续上量。但高总价、大面积的高品质住房，需求就那么多。对此，开发商也心知肚明，知道这个供给端的“红利期”是短暂的，很快就会从蓝海变成红海，再到死海。最佳选择是“快抢跑、快出货”，才能分享到这个红利的一杯羹。上半年，市场也是按这个节奏来走的。

新规产品高去化，被放大的市场潜力，吸引着新增项目不断入场，迅速将有限的需求吃光喝尽。不知道哪个项目的入市是最后一根稻草，总之在7月份，供给端的红利期窗口开始逐渐被关上了。

先跑的，跑的快的，就是幸运的，先知先觉的；后跑的、跑的慢的，就是不幸的，自认倒霉。这时候，你拿产品力、营销策略、地段等说事，都没有意义。因为，当有限的需求被吸纳完毕后，巨大的供需不平衡下，市场下行预期非常强烈，任何一点儿小瑕疵，都会被无限放大。

新房供给端，本应该遵循产品逐步迭代，每一个片区逐步释放土地资源，消化一部分库存和土地，再释放一部分。但这个逻辑彻底被抛弃了，取而代之的一把梭哈，导致规划的新片区，产品迅速放量和内卷，新房市场的这种策略，迅速碾压至在售的旧规产品和二手住房市场。

最典型的就是，旧规产品不断降价，以及靠超低价的工抵房来续命。我们看到，工抵房常态化，时不时就冒出来。表面上，只放出几套，但到售楼处、合作渠道，有十几套，这是当前竞争格局下的无奈之举；二手房市场挂牌量攀升的同时，卖家为避免阴跌以“一次性降到位”来迅速出货。由此，“先卖后买”的置换链条停摆，要么卖不掉，要么超低价卖，怎么置换呢？

而且，基于“买高了”的心理担忧，进入二手或旧规产品市场的，基本是捡漏——“非超低价不买”，楼市也有点deflation的意味了。近期，热点城市总价200万以下、300万以下（京沪深）的交易越来越占主导了，广州200万以下占比超过六成，原因就是通缩下的防御心理。

总结来看，整个市场的循环越来越板结：新房去化不掉，后续为了卖地，地方不得不推更优质、单位地价更低、利润更确定的地块。新拿地的开发商，或有更强产品力，或更充足的降价空间，应对市场的竞争，这导致前期的新房被卷死的份儿，而旧规新房和二手房应对手段只有价格。

很显然，过去说的级差地租决定的地段性和唯一性，被海量供应抹平了，被新旧规产品之间的内卷式竞争抹平了，被新房和二手房之间的内卷式竞争，给捋平了。一旦供给端“放量约束”失效，或说地段失效了，市场进入到“类新能源汽车”的态势，供给相对现在的需求可能是无限的。

当前楼市的的局面，对产业、经济层面的影响是一方面，对百姓的影响，需要重视和评估。多套房、高收入人群，尚且可以通过降价出货来止损或收获浮盈。毕竟，很多业主是一手买家，房子十几年前入手的，即便跌价了，现在也还有浮盈。毕竟，尽快卖掉，少亏损就是赚了。

对多数只有一套房的普通家庭来说，面对阴跌不止的态势，没有任何招。全社会防御性心理的形成（包括预防性储蓄），与此不无关系。就当下的态势来看，已供出去的地，开发商必然要尽快开工、尽快销售，因为销售窗口比较短，利润率也随时间收窄，短期看这个局面难以改变。

过去，我一直在说供给端要缩量，包括库存大的，要收缩供地，批开工、批预售都要放缓。现在，已经供出去的，要考虑开发商的难处，要积极去化。但没有供出去的地，必须要暂停供应，供出去但没开发的地（包括二、三期地块），不仅要暂停调整规划、用途，甚至要暂停开发。

保卫普通人的资产，这个是能选择、且必须选择的！

还有，近年来我们打造的很多住宅新型片区，规划和名称都是很高大上的，但几年、十年过去了，除密密麻麻的房子，当年宣传的地铁没到位、路也没建好，还是那么拥堵。就从这一点来看，凭什么要那么高的价格呢？配套好一点，至少大家也不会那么踊跃挂牌、用脚投票。

保卫普通人的资产，这也是地方政府可以做的、应该做的！

很多人都在说，接下来应该要出大招了，但过往的大招来看，释放出的需求迅速被海量供给吞噬，以及给供地、开工释放出了新的空间，政策的效应期越来越短。短期看，要收缩供地和开发；中长期看，要解决基本面的制约，包括解决“金融城没金融”、“科技城缺科技”的问题，也包括把本来能做，却一直没做起来、老生常谈、哪个城市都有的公共配套短板补上来。

最后，讲点儿开心的事儿。我的一个同事，工作近十年积攒了300万，前几年就说要买房，但那时广州房价高，但凡靠近中心区、次新的二手房，根本买不起，新房更是高到不敢想，一直没买。

现在好了，当珠江新城有的二手房源跌到7万/平米了，手握300万现金在广州买刚需盘，可以横着走，几个中介围着你服务，随便挑、随便选。看中的小区，即便是同户型，每天看的也不重复，冷不丁就有业主超低价割肉的笋盘出来，这对很多刚需、刚改来说，确实是非常好的时代。