深圳业主出货“积极”！7成片区挂牌量上涨，而价格……

8月的深圳楼市，因一场新政的到来泛起层层涟漪。

据深圳中原最新统计，新政前后，深圳全市二手房挂盘量上涨达4.9%，在监测的86个片区中，竟有60个片区挂盘量上涨，占比高达70%。

“原本还想再观望一下，但看到邻居挂牌价一周降了20万，我也坐不住了。”龙华梅林关片区某业主表示。

而这并非个例。

梳理各大中介平台挂盘数据发现，在新政刺激下，深圳二手房市场正呈现出“挂牌量激增、报价松动、成交回暖但去化承压”的复杂态势。

不仅卖家心情复杂，买家也同样纠结。

新政催化下，挂牌激增

梅林关暴涨56%，科技园紧跟其后

深圳中原数据显示，挂盘量涨幅最高的梅林关片区，挂牌量上涨高达56.1%，几乎呈现“井喷”态势。

南山科技园片区紧随其后，涨幅46.8%；龙华深圳北站片区上涨37.4%。这些曾经的热门片区，如今成为业主集中抛售的“重灾区”。

“科技园片区挂牌量增加主要来自投资客集中楼盘，比如华润城……” 

一位熟悉科技园片区的中介人员告诉乐居君，“部分投资者资金链紧张，趁着新政窗口期加速出货。”

在华润城五期产品，挂牌比例也是不一样的。在深圳中原、贝壳、乐有家等平台上，润玺一期的挂牌量占比是最大的。

截至当前，深圳中原上有257套在售，占比达到了25%，数量和比例最高；贝壳找房上挂牌量157套，占比约15%……尽管挂牌房源不同，但挂牌占比都是整个华润城最高的。

值得注意的是，并非所有片区都出现挂牌激增。

福田香蜜湖等高端豪宅片区表现相对稳定，业主心态依然坚挺。

这种分化现象凸显出当前市场业主心态的差异：刚需片区业主更倾向于“以价换量”，而高端豪宅业主则更具抗压能力。

或者更浅显一点来说，老钱倾向求稳，新贵敢于挑战。

报价普降：

86片区49个下调报价，业主心态松动

不过，想趁新政“捞回”一笔的业主，估计算盘要落空了。

与挂牌量激增形成鲜明对比的是，业主报价表现并不乐观。

整体而言，从86个片区最新报价中可以看出，其中有49个片区的业主下调了报价，报价上调的片区仅有36个，另外业主能按兵不动的，也只有香蜜湖1个。

“现在买家砍价都是照着8-10%去谈，业主不降价根本没人看房。” 罗湖一位经纪人表示。

不过值得注意的是，虽然报价下调片区较多，但变化幅度并不大。

多数业主仍在小幅试探市场反应，大幅降价仍属个别现象。这种“小幅试探”反映出业主既想尽快出货，又不愿过多让利的矛盾心理。

划片区来看，非核心区报价下跌最高的是宝安福永片区，目前片区均价5.1万元/㎡，跌幅6.6%；其次是大鹏片区，目前均价3.3万元/㎡，下跌6.2%。 核心区中跌幅最高的是福田的上步片区，均价7.6万元/㎡，跌幅2.4%。

前面提到挂牌量激增的两个片区，抛盘的同时，挂牌均价也有所回升。

南山科技园片区均价13.9万元/㎡，涨幅5.3%；龙华梅林关片区均价7.8万元/㎡，涨幅4.2%。

从这份数据，可以发现一个规律：

新政后，价格与挂盘量有正相关关系！905后挂盘量上涨片区，多数都以高于片区均价的相对高价盘为主。

挂牌vs月均成交成鲜明对比

买不买，卖不卖都纠结

新政对市场成交的带动作用已经开始显现。

根据深房中协统计，上周全市二手房（含自助）录得1,554套，环比增长15.4%。这一数据表明，新政确实激活了部分购房需求，尤其是那些一直观望等待政策落地的刚需客户。

“周末看房量明显增加，尤其是总价500-800万之间的房源最受欢迎。” 南山后海片区某中介门店负责人表示，“但客户仍然非常理性，价格不合适就会继续观望。”

市场的真正压力，来自于天量挂牌房源与有限成交量之间的巨大差距。

据深房中协在8月中旬的统计，深圳排重后挂牌量在7.6万套左右，而业内预测的是，若加上业主试水及其他房源，挂牌量远在10万套以上。

按照目前月均4000-5000套的成交量计算，即使没有新增房源，现有挂牌房源也需要近20个月才能去化完毕。

这种严重的供过于求局面，直接拉长了二手房的成交周期，也促使业主不得不通过降价来加速出手。

贝壳数据显示，最新8月份二手房源成交周期约202天，溢价率环比7月扩大0.3%，至8.6%。

“现在业主要想快速成交，必须在同小区同类房源中有价格优势，” 宝安中心区一位资深经纪人指出，“平均比最低挂牌价再降5-8%才有可能快速成交。”

甚至有中介机构推出让业主付2.5%-3%佣金选项，只为更容易成交。  

另有资深经纪人指出，受新政影响，部分卖家和买家都纠结起来：

业主担心新政后价格回升，现在卖在地板价，但怕错过这个窗口期，回头卖不出去又得降价。

买家忧虑现在价格还没调整到位，若此时不买，市场回暖业主返价，回头又得加价。

说在最后，展望价格调整仍将持续，买卖博弈加剧！

综合来看，深圳二手房市场目前正处于“以价换量”的阶段。

新政虽然刺激了部分需求入市，但面对巨大的供应量，市场天平依然向买方倾斜。

未来一段时间，随着挂牌量的持续增加和成交去化压力的加大，预计会有更多业主加入降价行列，尤其是那些资金压力较大或持有物业品质一般的业主。

深圳楼市的这场博弈，才刚刚进入中场。