深圳顶豪“开闸”！两大“王炸”新盘要来了，怎么选？

深圳接下来要迎来两个最”王炸“的项目， 想买豪宅的土豪们可以关注起来了。

一个是中海与华润联合开发的深圳湾沄玺花园，另一个是中信元湾府（备案名：信悦湾）。

两者均位于深圳稀缺的核心地段，在产品定位上既有相似之处，又各具特色，将为高端市场带来选择。

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先来看一下即将推出的后海澐玺花园

目前已传出比较确定性的节点，预计10月开放展厅，预计12月入市。货量约505套，首推北区1栋、2栋。

户型分布如下：

• 低区（5层起，150米以下）：约209-304㎡，四房及以上大户型；

• 高区（42层起，150-200米）：约370-403㎡，4+1房设计，配备家庭厅及家政套间；

• 超高区（58层，200米以上）：约500-700㎡大平层；

• 顶楼复式：约1050㎡。

从这个面积段来看，主打豪宅产品，目前网传的价格约16万/平。（价格仅供参考，以官方信息为准）

深圳湾澐玺花园的户型分布图

该项目位于南山区粤海街道逸湖二街与后海滨路交汇处，地处后海总部基地核心。

周边集聚中海油、阿里、腾讯音乐等80余家世界500强企业，年均购买力达3000亿量级，属深圳含金量极高的地段。

去年12月，华润与中海以总价185.12亿元联合竞得该地块，楼面价约7.04万/㎡，刷新当时的深圳土拍总价纪录。

项目占地3.85万㎡，总建面约26.3万㎡，定位为“第四代住宅”，融合垂直绿化、空中连廊等设计，衔接深圳湾文化广场与人才公园。

设计效果图，以实际为准

在产品上，后海澐玺花园号称以“第四代住宅”理念革新顶豪标准，融入垂直绿化体系与空中连廊系统，连通深圳湾文化广场及人才公园，形成生态共享空间。

项目规划5栋150-250米的超高层住宅，设计全玻璃幕墙+曲线立面；社区配备星空会所、架空泳池、全屋智能家居系统，并引入量子安全技术保障信息安全，从硬件配置上彰显了项目的高端定位。

据了解，户型的实用率达92%以上，远超市场平均水平，意味着更多的使用空间和更高的性价比。

设计效果图，以实际为准

后海澐玺花园在地块在性质上，和之前入市的中海深湾玖序有些类似，都是在写字楼集群中划出零星住宅用地，未来也不会形成住宅集群。

项目稍有不足的此项目容积率达7.59（今年许多拍的普通住宅都在3.1左右），属于超高层建筑；此外，项目并非一线海景，面海面部分会被写字楼遮挡，可能只有高层才有可能看海（具体以实际为准）。

目前市场的吹风价在15-20万/㎡左右，起步价2700万起，对于入场的资金有一定的要求；但对于目标客群来说，相比较周边的二手豪宅价格，仍具有吸引力。

目前周边在售的产品，如蔚蓝海岸2-3期挂牌均价约10万+/㎡（楼龄超20年），深圳湾一号挂牌均价达21.3万/㎡。

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而位于东角头的元湾府项目（新备案名：信悦湾），预计11月开样板房，年底开盘，和后海澐玺花园的入市时间看起来差不了太多。

最新消息显示，项目将推出约422套住宅，面积涵盖210-510㎡，包括：

• A栋：约510㎡，3.6米层高，30余套；

• B栋：约375㎡，3.5米层高，80余套；

• C栋：约210㎡，3.3米层高，120余套；

• D、E栋：约305㎡，3.5米层高，各约80套。（注：以上为非官方披露，最终以开发商公布为准）

效果图，以实际为准

中信深圳湾规划总建筑面积约39.6万㎡、占地面积约约11万㎡、将建成涵盖约26.9万㎡的住宅、4.4万㎡的商业、4万㎡酒店以及2.6万㎡的办公等多种业态的大型综合体，并配建18班幼儿园，总货值超700亿。

元湾府地处东角头，毗邻深圳歌剧院，拥一线海景资源，西靠蛇口山公园，北接翡翠海岸等成熟住区。

项目曾6800万进行国际设计竞赛。

外立面为弧形全玻璃幕墙+大阳台设计，视觉效果出众。

效果图，以实际为准

元湾府相比较后海澐玺花园容积率更低，而且更靠海（一线海景），虽然算是同类竞品，但可能在产品的设计上还存在差异，购买客可结合自身需求与市场上其他顶豪项目进行综合比较，做出审慎决策。

元湾府周边拥有多个高端豪宅项目，如悦府一期、恒二、半岛三期、翡翠海岸等，目前这些楼盘的二手房价格约在15-27万/平方米之间，具体因户型、楼层和装修等因素有所差异。

周边二手房多为2020年之前建成，若按现行设计标准，云湾府的得房率预计将不低于80%。若实际得房率进一步优化，其产品力将显著超越周边二手房，具备更强的市场竞争力。

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两大顶豪项目同台竞技，总体货量并不少，可以说是近年来深圳豪宅市场一次“开闸”。

除此之外，市场上还有如新世界香蜜四季家园、卓越缦悦、后海玺家园等偏改善型项目即将入市，买家选择面拓宽。

相较而言，深圳湾澐玺花园和元湾府，凭借稀缺的地段资源、顶级的配套设施以及创新的产品设计，无疑占据了当前市场的焦点。

对于追求高品质生活、注重资产保值与升值的高端买家来说，是不可多得的机会。

回顾过去几年，深圳真正意义上的豪宅项目并不多。而从当前市场来看，暂时没有新盘能在“均好性”上超越它们。

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另一方面，宏观环境也在释放利好信号。

昨晚，美国联邦储备委员会宣布降息25个基点，预示着全球货币政策可能转向宽松，这对各类资产价格均构成支撑。

市场预计中国央行也可能跟进调降LPR利率，具体结果将于下周一（9月22日）揭晓，如跟进，对股市、楼市乃至整体经济均属积极因素。

目前，深圳房价已经历一段时间回调，对具备资金实力的购房者来说，在好的产品稀缺的情况下，不能说不是一个机会。

因为不管未来市场如何波动，好的资产，始终有价值……

本文项目信息仅供参考，具体以实际为准。