深圳告别超高层？住宅限高80米，旧改或遭暴击！273个项目成例外

国庆小长假后，深圳房地产市场的“热闹”是一则红头文件给的。

10月9日，网传深圳市规划和自然资源局和深圳市住房建设局联合发布《关于稳妥推进<住宅项目规范>实施的通知》。

重点有两个：

1、2025年10月9日前，已批规划的住宅类旧改项目，可按原规划实施。

2、建筑高度超过80米的住宅项目需加强消防审查。

这似乎说明，未来深圳的新房将告别超高层。

事实上，早在8月初甚至更早前，深圳官方就已回复过，旧住宅区改造“需结合住建部发布的《住宅项目规范》中住宅用地容积率不超过3.1，建筑高度不超过80米的规定进行经济可行性校核”。

有业内人士指出，在这个限制条件下，几乎没有住宅类城市更新项目能继续推进下去。

对于还在期待拆迁换新房的老旧小区业主而言，或许也是一记暴击。

真的拆不动了！

净拆建比2-2.5才算得过账

先来简单说一下“住宅限高80米”是怎么回事。

今年5月1日起《住宅项目规范》正式实施，根据文件要求，高层住宅建筑最高80米，容积率最高为3.1。

今年6月以来深圳出让的宅地基本已落实这一要求。

而在城市更新领域，在此之前，深圳旧改住宅项目建筑高度普遍在150米左右，很多项目远超这个高度，目前可查询到的数据，最高的大概是247米。

已完成改造的住宅项目里，容积率最低在5.0以上，高的超过10。

新规实行之后，同样一块地，一级土地开发成本不变的情况下，容积率差了一倍甚至更多，开发企业很难算得过账来。

以城市更新中旧住宅区的改造为例，合一城市更新集团董事总经理罗宇指出，“按目前房地产市场来看，开发企业从房价和销售去化预留投资安全垫，采取开发企业投资改造模式的旧住宅区城市更新项目，一般以现状住宅建面来计算，净拆建比（注：不含公建及保障房配建面积）要达到2-2.5之间方才具备经济可行性。”

按照这样净拆建比，考虑到城市更新还有土地移交贡献和公共配套用房与保障房等物业移交贡献等因素，住宅类旧改项目几乎没法做了。

也因此，去年公示中海为前期服务商的南山荔园新村项目，已被官方判定“不具备经济可行性。”

9月中，有网友透露，由于住宅限高80米的规定，“现在爱榕园也被卡住了，专规没动静一直没过。”

南山爱榕园片区城市更新项目去年11月成功立项，项目前期服务商为招商房地产，今年5月公示规划草案，目前尚未公布正式规划方案。

273个旧改可豁免限高新规

官方启动城市更新项目处置路径研究

从最新的规定来看，不是所有的旧改项目都做不了，2025年10月9日前已完成规划审批的各类旧改项目（土地整备、城市更新、城中村改造、棚户区改造等），可按原规划实施。

据合一城市更新集团不完全统计，截至2025年9月30日，深圳共计有273个旧改项目可豁免限高新规，当中包括：

219个已批规划未取得施工许可证含居住类拆除重建类城市更新项目，拟拆除用地面积2646万㎡，开发建设用地面积1574万㎡，规划容积10446万㎡（含居住6040万㎡）。

54个已批规划含居住类土地整备利益统筹项目，整备实施范围2700万㎡，留用地面积644万㎡，规划容积3413万㎡（含居住1978万㎡）。

初步估算，深圳城市更新和土地整备项目中，约8000万㎡居住量可按原规划正常供应。

那其他旧改项目怎么办？直接散了吗？

2025年9月，深圳市规划和自然资源局开展深圳市“超容、超高、商办占比过大”城市更新评估检讨与规划政策研究项目研究工作。

根据招标合同内容，深圳拟进行专项分析容积突破、高度超标、商办比例过高等问题项目，要提出不同阶段城市更新项目分类处置框架建议，研判1053个已列计划项目处置路径并制定推进计划。

业界预期，未来对于已列计划未批规划的城市更新项目可能会有进一步的规划政策指引。