理性看待近期的房价下跌

10月11日的国新办发布会，有一个信息值得关注：

全场没提“止跌回稳”！

其中的信号意义，大家去体会。

我的理解是：房价涨跌的宏观意义，正在褪去，但微观感受差别很大，主要看个体所处的位置。但总体来看，随着地产历史使命的完成，告别旧模式，未来房价变化就是个中性词。

今天，就和大家谈谈这个过去敏感，但未来越来越不敏感的话题！

为什么说，房价涨跌的宏观意义正在褪去呢？

10月13日的学习时报，刊登了住建部倪虹部长的文章——《新时代新征程城市工作要识变应变求变》，再次强调了领导人在中央城市工作会议上做出的“两个转向”的重大判断：

• 我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期

• 城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段

并指出，“两个转向”的重大判断，为城市发展标定了新的历史方位。过去那种过度依赖“土地财政”和房地产的发展方式无法持续，城市发展新旧动能转换步伐必须要加快。

这就是识变、应变、求变！

怎么求变呢？首先是理念变革。理念是行动的先导。转变城市发展理念，更加注重以人为本。城市工作不能“只见物、不见人”，要更大力度“投资于人”。近期，对养老托幼、对“生育养育教育”的投入、对城市更新、乡村振兴投入等，都是投资于人的表现。

过去，不得不大规模投资于“物”（园区、轨道、房地产），因为一穷二白，要完成原始积累，推进城镇化，低成本参与国际竞争、开拓海外市场。因此，房地产要先行，为区域开发、城市建设融资。甚至，园区开发、市政道路、公共设施，很多都是地产商来完成。

表：国有土地出让金的用途和使用范围

数据来源：根据公开资料整理

到现在，城市都建好了，基建都过剩了，地产先行的历史任务完成了。同时，短短几十年，我们就从绝对短缺转向绝对过剩。不仅中低端价值的商品过剩，诸如电动车、手机、PAD等高科技产品也过剩。任何短缺、成本高的产品，无论是生产领域的芯片、机器人、新型材料，消费领域的咖啡、水果等，都通过国产替代，价格迅速下降，产能迅速扩展。

发达国家难以割我们的韭菜了，曾经的超级全球化走向终点，保护主义抬头。我们必须要发展内需、扩展消费市场了，这既是倒逼，也是主动作为。所以，大家看新闻联播，不管是节假日，还是平常，每天都在播放文旅、个人创业、银发经济、科创等一派繁荣。

但内需和消费还不够强。刚刚过去的国庆黄金周，经文旅部数据中心测算，8天假期实际出游8.88亿人次，比去年的7天假期多1.23亿人次，人均每天消费113.9元，同比下滑13%。

帐篷旅游，成了这个国庆假期的网络热词，武汉江滩、黄鹤楼周边，甚至形成超过1000米的帐篷带，巍巍壮观。这样的消费态势，怎么能将国内超大规模市场优势发挥出来呢？

我们的消费占GDP的比例低，经常被拎出来说事。但拆解开来一看，我们的商品消费占GDP的比例，和发达国家相比，并没有明显的劣势。我们这一比例为22%，美国也是22%。德国24%，法国和日本都是23%。相比之下，韩国反而是最低的，只有19%。

我们差在哪里呢？答案就是：服务消费。

就拿美国来比较，美国居民服务消费占GDP比例高达44%，我们只有18%，差距主要在这几个领域：医疗服务（美国高10%），其他用品及服务（美国高9%），文化娱乐（美国高5%），居住（美国高3%），交通（美国高2%）。五项合计，美国比我们高出30%。

数据来源：wind

可见，发力点就在医疗、用品及服务、文化娱乐、交通、住房等等。

这就不奇怪了，为啥我们如此强调文旅、假期经济，为啥重视建设全国统一大市场，为啥把高铁建到每一个地级市，甚至县城，为啥电商能做到“即时配送”，为啥把电商发展到村里，为啥把网费、通话费打下来，为啥把汽车做成消耗品，为啥在贵州山旮旯建大桥。

因为，这些都是基础设施、基础秩序，都是为了发展消费、发展服务业。

站在夯实内需、发展消费、做强服务业的背景下，我们再思考地产告别“先行发展”的历史任务后的新定位，就很清晰了。那就是，国内大市场、国内大循环、发展商品和服务链条上的一个环节或者载体，而不再是工具（比如恶俗讲的夜壶），为了发展而发展。

对于房地产这样的新定位，近期各地方主政官员也开始接受了：

比如，各个地方都在谈，跳出房地产来谈房地产止跌回稳；

比如，站在“产城人房”的角度看待房地产发展的空间；

比如，都开始“抢人口”了，有人就有一切（包括未来的住房需求），可谓留得青山在，不拍没柴烧。

如果房地产是空间载体、是消费循环的一个环节，那么房价回调对谁最有利？

一是，城市打拼多年但没买房，手上有些积蓄的人，这就是3亿左右的新市民；

二是，手上有房，但想换个较大的房子；

三是，做文旅、创业、餐饮的人群，他们要租店面。

这么看，房价下跌确实是有利的。地产成了空间载体、内循环的一个环节，要遵循“低成本”的逻辑。一方面，要把门店成本打下来。当下创业是高风险行为，门店成本还得下降；另一方面，3亿新市民能租的起，还不影响生活消费和服务，想买能买得起，换得起。

一个人，只有当他/她在城市里扎根下来，有了安全感、幸福感，才会有稳定持续的预期，才会有各种各样的消费，包括服务消费。这种安全感、幸福感，必须要以在城市安居为基础。因此，接下来就是要让包括3亿新市民在内的城镇化潜力人群，彻底安居城市。

不要小看单笔消费额度太低，其一旦与巨大的基数相乘，就会产生规模效应，做强经济的“人口底座”，并通过大市场、内循环下的就业、收入效应，夯实中产人群的基础，反过来又会带动消费的扩大和升级（包括住房改善），又带动更大的就业和收入效应。

数据来源：中邮证券

想想上世纪90年代国企改革后的下岗现象，当下年轻人的失业问题就要重视。当前弥足珍贵的稳定与安全感（中国是世界上最安全的国家之一），与近几十年的就业创造息息相关。过去20年的资产繁荣不可持续，近期大学生“就业难”，就是这种不可持续的印证。国内大循环、统一大市场建设，带来的更宽广的就业、细水长流的收入，这是可持续的。

所以，不要小瞧节假日的穷游，即便人均100-200元的消费，但能支撑起多少小旅馆、小餐馆、小摊贩，都是一大家子的支柱。再说，你的消费就是别人的收入，若3亿左右的新市民、城镇化潜力人群都能够卷入到这个循环中，基数放大，就业效应就更明显。

这是修复和壮大中产阶层的唯一路径。

从这个角度讲，房地产的“鲸落”是何等的正常，其带动的“万物生”是一个渐进的过程。

当然，有房的、前期按揭贷款多的、抵押做生意的，受房价下跌冲击大。但未发生系统性风险（保交楼也基本完成）的情况下，如果考虑到存量时代，考虑到地产的新定位、新功能，这种涨跌的宏观意义，正在褪去。微观意义的差别很大，主要看个体所处的位置。

当然，有人会说，房地产的下滑、房价的下跌，导致的影响更大，特别是对中低收入的就业。这种观点也有道理，但房价只是结果，原因还在就业，还在基本面。再深究的话，就是房地产的绑架太深了。近年来所做的事情，就是解绑，让房地产回归其本源。