业主经历了什么？香蜜湖侨香村法拍房惊现“5字头”！

曾经一房难求的“公务员小区”，如今在法拍市场上低至总价“5字头”起拍，侨香村的故事可谓深圳楼市的一部跌宕起伏剧。

曾经，侨香村是深圳楼市“神话”般的存在。

这个位于香蜜湖豪宅区的公务员小区，在2022年刚刚十年“解禁”就创下了“挂牌价冲上18万/㎡、90㎡户型卖出1300万”天价的记录，成为当年深圳楼市最炙手可热的“网红盘”。

三年半之后的今天，同样是侨香村，同样是90㎡左右的三房，起拍价却低至588万元，折合单价仅约6.46万元/㎡，与高峰期相比，价格腰斩还不止。

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侨香村法拍现“5字头”房产

楼市神话褪色

深圳楼市近年来持续调整，就连香蜜湖这样的黄金地段也不能幸免。

最近，侨香村两套法拍房的消息引发了市场广泛关注。

侨香村12栋B座28楼一套约91平方米的三房单位，起拍价仅为588万元；另一套正在拍卖的侨香村6栋A座25楼房产，起拍价673万，同样是91平方米的三房，且都位于中高层。

这两套房产皆为一拍，在小区布局上位于侨香村最后一排，拍卖的原因，都是因为金融借贷纠纷，被强制执行拍卖偿债。

不同的是12栋B法拍房以市场估价8折起拍，6栋A法拍房则以市场估价的7折起拍，即便如此，后者起拍价比前者高出约85万。

这套“588万”法拍房刷新了侨香村解禁后的“地板价”，将在10月27日开拍，目前无人报名。

根据查册资料显示，这套房产的登记价格是998万，并且刚刚在今年的7月完成了登记，仅仅三个月过去，就被摆上了法拍货架。

不禁令人好奇，究竟是经历了什么？

另一套正在拍卖中的6栋A座房子，登记日期为2022年2月，正是侨香村刚刚流入二手市场的时间，登记价格约为896万，三年后的市场估价仍有约962万。

今日（10月14日）正式开拍，于明天上午10点结束，截至上午11点30分，1人报名、476人关注、12283人围观，但是目前无人出价。

侨香村今年的行情是不是真的如此低迷？

其实在今年二月份，同为最后一排的9栋A座一套望北环的法拍房，一拍同样以“5字头”——593万起拍，最终出价64轮，以约889万、溢价近50%成交了。

只是半年多过去，现在这套“5字头”法拍房，能否溢价成交尚未可知。

对比近期成交数据，10月份同样的中楼层成交价已经跌至800万，而上个月一套低楼层的同面积房源还能卖出880万的价格。

这些数字与2022年高峰期相比，形成了鲜明对比。

回想2022年，侨香村刚刚上市交易时，同样90㎡左右的户型，成交价高达1150万至1350万元，成交均价在13万元/㎡左右。

当时还有业主挂牌价直接冲上18万/㎡，恍如隔世。

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曾经辉煌

深圳楼市的“当红炸子鸡”

要理解侨香村今日的价格跌落，我们需要回顾它曾经的辉煌。

虽然名字带“村”，但侨香村是一个小区。

还不是普通小区，它是深圳为解决历史遗留问题而建设的政策性住房，主要面向2002年12月31日前符合购买全成本微利房条件，但未购房的党政机关事业单位职工发售。

2011年，侨香村以单价不足1万元/㎡的价格发售，同期侨香村所在的福田区新房均价已超过3万元/㎡。

由于是政策性住房，侨香村的购房人在签订买卖合同10年内不得将其出租、出售。这一“封印”直到2021年底才解除。

十年禁售期一过，侨香村立刻成为深圳楼市的“香饽饽”。

2022年初，当侨香村获得第一本不动产权证书后，交易立刻活跃起来。

在2022年的小阳春，侨香村的成交量连续数月位列深圳前茅。

据乐有家研究中心数据，侨香村5月成交量排名深圳二手楼盘第四，3、4月则分别位居榜二和榜一。

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侨香村当年为何如此火爆？

没有参考价限制，是侨香村当年火爆的重要原因。

2021年2月，深圳出台了二手房参考价政策，但侨香村因当时尚未入市，没有被列入参考价名单。

这意味着购买侨香村可以按照成交价贷款，从而大幅降低首付款压力。在当时，这无疑是给了购房者一个难得的“贷款杠杆”。

与周边房价有明显的倒挂空间，也是侨香村受追捧的原因。

侨香村位于香蜜湖豪宅区，周边小区如金地香蜜山、香域中央花园等的主力户型多在120㎡以上，按指导价13万元/㎡计算，购买门槛为1560万元。

而侨香村1200万左右就能买到90㎡三房，降低了入驻香蜜湖豪宅区的门槛。

学区优势也是侨香村的一张王牌。其对口学校是九年一贯制的侨香外国语学校，且生源主要来自侨香村，素质比较稳定。

这样的“笋盘”，自热就成为深圳炒房客的下一个目标。

据当时媒体曝光，2022年侨香村交易中一个引人注目的现象是：高达八成的购房者选择了一次性付款。

这背后其实有着精明的计算。

根据当时深圳的贷款政策，购买第二套房的首付款比例不低于80%，这已接近全款。而全款购房还可以“避开”约70万左右的税费。

具体来说，如果没有按揭贷款需求，中介会建议交易双方以计税价以上、总价750万以下进行网签，实际的买卖合同中再标注真实成交价，如1200万元。

这样一来，便可以按较低的国土局计税价进行征税，且由于总价低于750万元，能够免缴增值税。

更夸张的是，全款购房后，持有人还可以将房产抵押贷款，腾挪出成交价七成的资金。

这样操作，银行放款速度很快，三个工作日内便可到账。

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跌落神坛：从巅峰滑向低谷

侨香村的价格下跌并非孤例。实际上，整个深圳楼市都在经历调整。

乐有家数据显示，9月深圳二手房录得量为5808套，环比上涨10.3%，连续7个月超5000套荣枯线。但价格持续走低。

9月二手住宅成交均价为5.87万元/㎡，环比微跌1.5%，挂牌均价为6.26万元/㎡，环比小幅下降0.6%。

深圳楼市在长期低迷后，终于在2025年9月出台了重磅放松政策，将深圳分成了三个圈层，核心区只剩下南山、福田、宝安新安街道。

政策还取消了以往对单身人士的严格限制，实现了单身与家庭购房同权。

在这样的大环境下，侨香村的价格也从高点回落。

侨香村91㎡左右的户型，23年3月时成交单价还普遍达到12万以上，有些甚至超过13万/㎡。但到了今年，成交价已徘徊在800万关口。

侨香村内有近4000户家庭，90㎡左右的3房户型占据了总房源的较大比例。

在市场不景气时，一些急需资金的业主可能会选择降价出售。

若以90㎡左右户型计算，一手业主当时的购房成本不足90万元，即使大幅降价，也不太可能面临亏损。

但2022年后入局的人，账面就是血亏了！