容积率3.1！深圳近年“最低密度”旧改项目来了！

高楼林立的深圳，一场“拆高改低”的城市更新正悄然开启，在高密度拆迁后，深圳终于迎来了近年首个低密度旧改项目。

在深圳这座以“高密度”著称的城市，一场“反向操作”的城市更新正引发业内瞩目。

10月16日，宝安区新桥街道107发展带康达尔工业园城市更新单元规划通过，容积率仅为3.1，成为深圳近8年来城更范畴密度最低的旧改项目。

这一指标与深圳常见的七八倍甚至十倍以上的容积率形成鲜明对比。

即便其规划草案在今年4月份就已经公示，但仍然不令人联想到一周前网传的深圳《住宅项目规范》：宅容积率不超过3.1、建筑高度不超过80米……

深圳近年的首个低密度旧改，由此诞生。

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容积率3.1

深圳近年“最低密度”旧改项目

康达尔工业园城市更新单元位于宝安区新桥街道广深公路与沙井南环路交会处西南侧，被列入《2021年宝安区城市更新单元计划第二批计划》旧改项目。

在今年4月份公示的规划草案中，这一项目更新单元用地面积达24.3万平方米，拆除用地面积同样为24.3万平方米。

相比深圳众多“抠抠搜搜”的旧改项目，康达尔工业园以其规模之大，足以跻身宝安区近年来的大型旧改之列。

开发建设用地面积为12万平方米，规划容积为39.7万平方米。这一开发规模，相当于为片区新增近40万平方米的住宅空间。

规划住宅容积为397470平方米，其中住宅367500平方米，社区商业7500平方米。此外还有22470平方米公共配套，其中包含二所18班幼儿园和一所45班9年一贯制学校。

最值得关注的是，该项目计算容积率仅为3.1，据@合一城市更新统计到的数据，或创下深圳自2017年以来，城市更新最低容积率纪录（更新方向涉及R2功能）。

它意味着项目建成后，社区内建筑密度更低，楼间距更宽，公共空间更充裕，居民舒适度更高。

从更新方向来看，该项目在2023年的延期公告中明确包含二类居住用地和商业用地功能，但在规划草案及10月最新通过的规划中，商业部分被大幅缩减，仅保留7500平方米社区商业，这几乎可以视为纯住宅社区。

这个动作与今年9月8日，深圳出台的旧改新规，严控商办增量、鼓励“商业改住宅”及“工改保”的政策高度匹配。

业内预测，这以后就是深圳城更的一个大方面。

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命途多舛！ 宝安107发展带上的旧改

康达尔工业园城市更新单元可谓“命运多舛”。

该项目已列入2021年宝安区城市更新单元计划第二批计划，历经一次延期后，终于在今年4月迎来规划草案公示。

申报主体为深圳市宝安区新桥街道办事处和深圳市京基智农时代股份有限公司。京基智农作为深圳本土老牌房企，拥有41年历史，1994年在深圳证券交易所挂牌上市。

据京基智农早前在互动平台透露，公司已于2020年6月与第三方签署《城市更新项目合作协议》，约定由第三方负责该城市更新项目规划、计划申报以及项目所有开发工作及资金投入。

但相比之下，康达尔工业园项目已经是“最幸运”那个。

近三年来，深圳被踢出城更计划的“失效”项目不断累积，据官方正式通报的就达30个之多，主要集中在宝安和龙岗区，光是宝安107发展带上，就有4个。

项目所在的宝安区新桥街道107发展带，属于深圳西部发展轴带上的重要节点。

值得一提的是，该片区附近还有新桥东片区重点城市更新单元这一大型项目，后者于2018年12月列入深圳市重点城市更新单元计划，目前也在稳步推进中。

两大更新项目的联动发展，将极大改善片区城市面貌和功能配套，为片区居民提供更加完善和高品质的生活环境。

低密度模式能否成为深圳城市更新的新趋势？

康达尔工业园项目犹如国家“好房子”号召下的一块试验田。而实际上，从5月国家制定的《住宅项目规范》施行以后的深圳多个旧改规划表明，并没有！

不过，未来当这片24万平方米的土地上崛起容积率仅3.1的住宅区，很可能引发深圳城市更新模式的重新思考：

在追逐开发效益的同时，居住品质不应成为被牺牲的选项。

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片区新房价格4.84万/㎡

周边配套逐步兑现

康达尔工业园城市更新项目所在的沙井片区，据克而瑞数据显示，2025年9月新房成交均价为4.84万元/㎡。

而宝安区整体水平在6.46万/㎡左右，沙井这一价格在宝安区各板块中处于中间位置，但随着同片区万丰海岸城购物中心、宝安首个山姆旗舰店的陆续投入运营，具有较大的升值空间。

项目周边目前在建有万丰海岸城和鸿荣源珈誉府两大项目，形成连片开发的大型居住区氛围，商业+教育+交通等优势较为突出。

万丰海岸城最新B区组团檀府刚刚获批预售，备案均价约5.41万/㎡，主推户型89-169㎡，可作为该项目未来定价的参考。

二手房市场，贝壳找房平台上，同片区的博林君瑞，在2021年初89平方米户型成交单价最高达到8.2万元/㎡，被视为片区“天花板”。

虽然近年随着市场回落，9月最新二手成交价格已回落至5万/㎡以内，但片区居住面貌、配套逐步完成，可以窥见其对房价的助推力有多强大。