未来五年，房企发展的3条关键路径

来源：中指研究院

“十五五”时期，房地产行业将呈现出高质量发展特征，但是每类房企发展路径有明显差异。

一是，正常经营的房企实施“轻重并举” 战略，聚焦优势赛道发展“开发+经营”模式，加快运营和服务业务发展。

二是，部分债务重组房企通过“债转+资产抵债”等组合模式削债，然后发展重心则转向代建、物业管理、资产运营管理等轻资产业务。

三是，部分困境房企面临资本市场风险加速出清，触发交易所规则被动退市，一些上市企业主动剥离房地产开发业务。

正常经营企业：实施“轻重并举”战略，加快运营和服务业务发展

房地产企业积极构建新的发展模式，实施“轻重并举”战略。近年来，典型房企总体上采取聚焦优势赛道，以“开发+经营”为核心的轻重并举发展策略，发展轻资产服务业务，如物业服务、商业运营、代建、长租公寓等。

表：头部房企营收结构变化及业务布局

从营业收入结构来看，2025年上半年，华润、招商蛇口、龙湖集团持有物业和物业服务收入合计占比均超20%，较2021年有明显提升，但开发业务仍为主要收入来源。从利润贡献来看，2025年上半年，华润置地非开发业务贡献利润六成。这一趋势是行业从“开发依赖”向“开发+运营”双轮驱动转型的体现，非开发业务凭借高毛利优势成为盈利关键支撑。

债务重组企业：债务风险处置进入实质性突破阶段，转向轻资产业务

截至 2025 年 10 月，房地产行业债务风险处置进入规模化落地与实质性突破阶段，21家出险房企债务重组、重整获批，化债总规模约1.2万亿元。如完成境内及境外债重组的企业有融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光、旭辉。完成境外债重组企业有中梁、当代等。境外债重组获批的企业有佳兆业、金轮天地、禹洲地产、世茂、绿地、碧桂园等。从化解模式看，重组方案已从早期“展期为主” 转向“削债为核”，通过“现金+债转 +资产抵债”等组合模式实现源头削减债务规模。近几年，华晨地产、新华联和金科完成重整。霍煤龙兴房地产公司重整和协信远创进行重整，已经获得法院批准，目前在执行阶段。

表：出险房企债务重组、重整进展的企业

出险房企债务重组选择多种方式削债，改善资产负债表，为长期恢复经营创造有利条件。如融创境内债重组方案采取了现金要约收购、以资抵债、全额长展期等方式，境外债采取全额债券转股权。多元削债模式既适配不同债权人的收益诉求，又能从根源上降低企业债务规模，同时通过大股东注资转股等配套支持强化信用修复，为企业聚焦保交楼、重启正常经营创造关键条件。

表：融创债务重组方案

完成债务重组的企业，发展策略将聚焦轻资产业务，重点发展代建、资产管理、物业管理等业务。出险企业债务重组后，其资产负债表仍面临压力，而轻资产业务不需要大量资本投入，不增加有息负债。另外，部分出险房企多年积累的核心能力仍在，如拥有成熟的开发、运营和服务团队且经验丰富，转型轻资产业务是较为合适的发展路径。如8月15日，旭辉控股宣布启动“二次创业”，全面转向轻资产、低负债、高质量的新发展模式。

图：部分房企债务重组后发展战略

退市退房企业：困境企业加速资本市场风险出清，规模收缩，逐步远离房地产行业

中国房地产行业在深度调整期加速资本市场风险出清与战略重构。目前已有30余家上市房企退市，10多家上市房企剥离房地产开发业务，呈现“被动退市清退低效企业、主动退市优化资源配置、业务转型重塑价值链条”的立体化特征，退市企业未来经营规模将明显收缩，退出房地产开发业务的企业将逐渐离开房地产行业。这一趋势表明，行业正从规模扩张转向质量提升，预计未来行业将经历更为彻底的出清与重构，具备资源优势与强运营能力的房企将主导市场格局。

28家上市房企被动退市。市场深度冲击及多家房企发生债务违约，房企经营受到较大影响，2022年至今有28家上市房企被动退市，其中A股14家，原因为面值退市及连续亏损；H股14家，原因为财报难以发出及难以达成复牌指引，未能复牌，停牌超过18个月。

图：退市退房企业类型

5家上市房企主动退市。首创置业、首创钜大已经私有化退市，还有几家企业拟私有化退市。房地产市场深度调整，上市企业股价较低，失去融资意义，退市后可减少运营成本，提高经营效率。

12家上市企业退出房地产开发业务。如美的置业、珠免集团、南国置业等，转向商业管理、物业管理等轻资产业务及聚焦大健康、文旅等。