赤湾 妈湾，深圳前海“最难啃”规划终于要破冰了…

10月8日，深圳市规划和自然资源局南山管理局深圳赤湾片区规划统筹提升及妈湾片区油气库地块规划提升实施方案意向公开，预算115万元，预计2026年11月启动采购。

数字不大。但读懂前海的人都知道，这115万元撬动的，是深圳核心城区存量土地中最难啃的“硬骨头”。

赤湾片区规划范围约262公顷，妈湾油气库地块约15公顷；

从2018年“综合规划”明确“油气仓储区实施搬迁”，到如今将启动规划实施方案编制，“远期搬迁”终于要开始变成可以落地的图纸了。

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妈湾油气库地块坐落于妈湾港区核心区位，两面环海，背靠大小南山。

周边城市开发日趋成熟，唯独这片15公顷的土地长期处于“锁死”状态。

锁住它的，是两道几乎无法绕开的硬性约束：

安全防护距离。 地块处于妈湾油气仓储区安全评价范围内，须满足严格的安全防护要求，与现代化商住、产业开发天然冲突。

轨道控制区。 地块落入规划地铁24号线控制区。根据深规划资源〔2020〕357号文，轨道规划控制区范围内禁止任何地上、地下建筑物及施工构件侵入。

这不是纸面上的约束。

2025年9月，前海一宗宅地临拍前叫停，起始价高达9.48亿元，地块面积仅8296.6平方米。出让条件宽松、市场关注度也较高，最终却因同时处于油气仓储区安全评价范围和地铁控制区而无法顺利出让。

“T101-0070宗地地块技术控制指标和管控要求表” 截图

从这宗块地来看，紧邻的15公顷大体量油气库地块，盘活难度可想而知。

事实上，早在2006年，深圳就印发了《深圳市油气及其他危险品仓储区规划建设和搬迁整治实施方案》，提出研究大、小铲岛作为西部油气供应基地的可行性。2018年获批的《前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》，明确妈湾和赤湾油气仓储区远期整体搬迁。

然而，多年过去，搬迁依然无明确时间节点，本次采购的意义正在于此：官方正式动笔，系统梳理地块未来的用地属性、城市设计格局、交通组织、生态空间缝合，同步开展法定图则调整研究，拆解油气库搬迁和地块整备的完整实施路径。

妈湾此前的实景图

从“远期构想”到“专项方案编制”，这是关键的一步。

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如果说妈湾是单点破局，那262公顷的赤湾片区统筹提升，则是一盘全域性的港城融合棋局。

赤湾三面环山、一面向海，拥有深圳最密集的海洋历史文化资源——左炮台、宋少帝陵、天后宫、赤湾烟墩，四处市级文物保护单位加一处区级文保，在3.4平方公里的核心范围内层层叠叠。

赤湾同时是深圳核心作业港区。老旧仓储、临港低效工业用地集聚，长期存在突出的港城矛盾：疏港货运车流与城市通勤车流交叉混杂，月亮湾大道长期承压；存量土地价值沉睡，低效空间亟待转型；左炮台等历史遗存与大小南山山海生态廊道，亟需系统性保护与打通。

南山区对赤湾的定位已经清晰。2020年，“蛇口国际海洋城”被正式提出，规划总面积约26平方公里，以赤湾、太子湾、蛇口片区为主要承载区。

其中赤湾被定位为 “赤湾海洋科技创新区” ，以海洋科技产业为特色引领，战略性新兴产业和文化创意产业为支撑，目标是打造宜业宜居宜游的美丽赤湾。

效果图，仅供参考，以官方最终公布图片为准

赤湾片区的交通配套也在加速落地。地铁12号线左炮台东站已成熟运营；赤湾二路西延段穿越小南山预计2027年竣工通车；港深西部铁路香港段已于2025年年中启动勘查设计，目标2035年全线开通，赤湾将正式纳入深港半小时通勤核心圈。

产业定位有了，交通骨架有了，缺的就是一张能够把历史文脉、山海生态、产业空间和城市生活缝合在一起的全域规划蓝图。 262公顷的统筹提升，正是要补上这一环。

蛇口南及赤湾片区规划图

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把妈湾和赤湾放在一起看，这次规划提升的内在逻辑更加清晰。

妈湾油气库是“点”的突破——15公顷核心地块从安全管控走向城市开发，释放的是前海核心区稀缺的滨海空间价值。

赤湾是“面”的统筹——262公顷港城混杂区域从功能冲突走向有机融合，解决的是蛇口国际海洋城最核心承载区的空间品质问题。

那为什么2018年就明确搬迁的油气库，直到2026年才正式启动规划实施方案？

《中国（广东）自由贸易试验区 深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》截图

主要是“概念规划”与“实施方案”存在本质区别。2018年的综合规划完成了顶层设计层面的方向确认：搬迁，搬去哪儿，片区定位是什么。

但方向确认之后，还有大量硬骨头要啃——企业安置方案、新址落地条件、安全专项论证、土地整备博弈、法定图则调整，每一项都涉及复杂的利益协调和技术论证。

本次实施方案采购，意味着工作重心从“研究该不该搬、搬去哪里”转向“怎么搬、搬完之后怎么建”。

2026年，深圳西部105公里海岸线的功能重构，已经被提上深圳两会的议事日程。有市政协常委提出，西部海岸需从以港口货运为主导的“城市背面”，转变为生态、生产、生活和谐共生的“湾区封面”。赤湾和妈湾这两个规划，也是这个转变中关键的节点。

本次采购是规划编制服务的意向公开，不是搬迁执行方案，更不是土地出让公告。

油气库搬迁涉及企业安置、新址建设、安全论证、土地整备等多个环节，流程复杂、周期漫长。从“专项方案编制”到“搬迁完成、地块入市”，中间还有较长的路要走。

本文信息仅供参考，具体以官方信息为准